آنچه در اینجا میخوانیم
اختلاف موجر و مستاجر و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
تخلیه ملک اجاره ای – یکی از رایج ترین و چالشی ترین دعاوی مراجع قضایی ، مربوط به پرونده های اختلاف موجر و مستاجر و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر است.
تجربه ثابت نموده که اگر در زمان انعقاد قرارداد میان موجر و مستاجر ، بند های مربوط به تعهدات طرفین بطور کامل پوشش داده شود
و طرفین با رعایت احترام متقابل به تعهدات خود پایبند باشند مشکلی میان بوجود نخواهد آمد.
اماچنانچه بندهای قرارداد بطور کامل رعایت نشود، اختلافات شروع شده و نهایتاً منجر به درخواست موجر برای تخلیه ملک توسط مستاجر شده
و زمانیکه مستاجر از تخلیه امتناع نماید راهی جز گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستأجر توسط صاحبخانه مبنی بر تخلیۀ منزل و نهایتاً
گرفتن حکم تخلیه مستأجر، نخواهد بود.
مستاجر کیست؟
تخلیه ملک اجاره ای – در عرف جامعه ما ، مالک یا صاحبخانه موجر و فردی که خانه را اجاره می‌کند، مستأجر نامیده میشود.
اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاص را (خانه و آپارتمان یا مغازه) از فرد دیگر (موجر) تملک
و در مقابل این تملک و بهره‌برداری ، مبلغی را به عنوان اجاره بها به موجر می پردازد.
ما در این نوشتار تلاش داریم تا به زبانی ساده پیرامون نحوه تنظیم قرارداد و چگونگی پیگیری تخلیه منزل را بیان نمائیم .
عقد اجاره یا اجارهنامه چیست؟
اجارهنامه قرارداد موقتی است که میان موجر و مستأجر منعقد می گردد ونشان دهنده اختیارات و تعهداتی است که می بایست موجر و مستاجر به آن عمل کنند.
قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت زمان اجاره بستگی دارد و چنانچه مدت اجاره در قرارداد قید نشود، فاقد اعتبار است.
اجاره جزء عقود لازم محسوب می شود یعنی عقدی که بعد از امضای آن توسط طرفین قرارداد، تا پایان مدت اجاره قابل فسخ بصورت یکطرفه نیست.
انواع اجارهنامه
اجاره نامه ها به دو دسته تقسیم میشوند:
۱- اجاره نامه عادی
۲- اجاره نامه رسمی.
اجاره نامه عادی:
اجاره نامه های عادی به آن دسته از اجاره نامه هایی اطلاق ذمی گرددکه توسط خود موجر
و مستأجر در یک برگه کاغذ A4 یا بزرگتر یا کوچک تر تنظیم میشود.
ملاحظه:
اجاره نامه ها تنظیمی در دفتر مشاورین املاک حتی با اخذ کد رهگیری هم جزء اجاره نامه های عادی محسوب می شود.
اجاره نامه رسمی:
اجاره نامه ای است که فقط و فقط در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
نکته:
حتی اگر طرفین اجاره جزء اشخاص دولتی باشند مثلاً کارمند رسمی دولت باشند تأثیری در ماهیت قرارداد یا اجاره نمی گذارد.
تفاوت انواع اجاره نامه
هر کدام از اجاره نامه های عادی یا رسمی ، چه از نظر شکل و شیوه تنظیم و چه از نظر اجرایی در زمان تخلیه ، تفاوت هایی را با هم دارند.
اگر اجاره نامه شما عادی تنظیم شده و قصد پیگیری تخلیه منزلتان را دارید باید به شوراهای حل اختلاف مراجعه کنید
ودر صورتیکه اجاره نامه شما رسمی باشد باید به دایره اجرای ثبت مراجعه کنید.
مقالات مرتبط
قانون مالیات بر خانه های خالی چه می گوید؟
قانون تخلیه ملک توسط مستاجر در ایام کرونا
شرایط لازم برای پیگیری تخلیه منزل
تخلیه ملک اجاره ای – اجاره نامه چه عادی و چه رسمی، باید دارای یکسری شرایط حقوقی و قانونی باشند که اگر این شروط رعایت شوند
طبق قانون اجرای اسناد رسمی و طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ می توان نهایتاًظرف مدت ده روز دستور تخلیه محل استیجاری را گرفت.
مطابق مفاد ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب سال ۱۳۷۶) چهار شرط لازم برای پیگیری تخلیه ملک عبارتند از:
- در متن قرارداد اجاره نامه مدت زمان اجاره صریحاً مشخص شده باشدمثلاً یکساله، شش ماهه و یا حتی یکروزه.
-
- متن اجاره نامه حداقل در ۲ نسخه تنظیم شده باشد.
-
- دقت شود تا توسط دو تا شاهد حتما به امضاء برسد.
-
- اجاره نامه به امضاء موجر و مستأجر برسد.
-
باید در نظر داشته باشید چنانچه این ۴ شرط را رعایت نموده باشید می توانید بعد از پایان مدت اجاره ،
از طریق شورای حل اختلاف نسبت پیگیری تخلیه آن اقدام کنید.
در صورت بروز چه شرایطی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
۱- مدت زمان اجاره ، که در قرارداد نیز به آن اشاره شده ، به پایان رسیده باشد، لیکن مستأجرکماکان در آپارتمان شما ساکن بوده و آن را تخلیه نمی‌کند.
۲-با گذشت سه ماه از آخرین موعد پرداخت اجاره بها ، مستأجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت ننموده باشد.
۳- مستأجر ملکی را که اجاره کرده ، به فرد دیگری انتقال داده باشد.
۴- مستأجر سوء استفاده کرده و از ملکی که اجاره نموده، در اموری که غیر مشروع است استفاده کند.
چنانچه هر یک از چهار مورد بالا برای شما پیش آمد می‌توانید به عنوان موجر برای تخلیۀ منزل، اقدام به گرفتن حکم تخلیه از مراکز قانونی نمائید.
البته مجدداً یادآوری می گردد که قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته میشود، می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.
چنانچه قرارداد شما، به صورت رسمی منعقد شده باشد، باید با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد،
حکم تخلیه را بگیرید و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کنید و درخواست صدور اجرائیه صورت می پذیرد.
قانون تخلیه ملک توسط مستاجر در ایام کرونا …بیشتر بخوانید
مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه
زمانی که طرفین عقد اجاره نتوانستند با یکدیگر به توافق برسند و مستأجر متعهد به اجرای تعهدات ثبت شده در قرارداد یا اجارهنامه نباشد،
موجر می‌تواند با مراجعه به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد املاک، اقامۀ دعوی نموده و با ارائۀ مدارک لازم همچون سند مالکیت و سند اجارهنامه ،
اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند.
در صورت بروز این حالت ، موجر با توجه به سند مالکیتی که تحویل می‌دهد و با مد نظر دادن مفاد اجارهنامه ( چه رسمی چه عادی)
و اثبات یکی از شروط صدورحکم تخلیه که پیش‌تر به آن اشاره شد، می‌تواند با استناد به
مفاد ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی از مراکز قضایی ، درخواست صدور حکم تخلیه نماید.
نحوه اجرای حکم تخلیه و ابلاغ آن به چه صورت است؟
۱- صدور حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف
وقتیکه موجر توانست با ارائۀ مدارک مورد نیاز ، ثابت کرد که مستأجر یکی از مشکلات بندهای چهار گانه فوق را ایجاد کرده است،
چنانچه حکم تخلیه از سوی شورا یا دادگاه صادر شود، طی مدت زمان ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع میشود
و حکم تخلیه به وی ابلاغ خواهد شد.
پس از ابلاغ حکم ، مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه کند.
در این شرایط مستأجر نمی‌تواند در برابر حکم تخلیه، اعتراضی داشته باشد و باید طبق حکم، نسبت به تخلیۀ منزل اقدام کند.
ملاحظه مهم:
دستور حکم تخلیۀ منزل زمانی قابل اجرا است که موجر مبلغی را که به عنوان ودیعه یا پول پیش از مستأجر گرفته ، به مستأجر بازگردانده باشد.
فلذا تا زمانی که مبلغ ودیعه پرداخت نشده و رسید آن به مراکز قضایی تحویل نگردیده ، امکان اجرای حکم تخلیه وجود نخواهد داشت.
۲- صدور حکم تخلیه توسط ثبت اسناد و املاک
چنانچه حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، این حکم پس از ۴۸ ساعت به مستأجر ابلاغ میشود
و مستأجر تنها ۷۲ ساعت فرصت دارد تا طبق حکم ، ملک یا منزل اجاره‌ای را تخلیه کند.
در این مورد نیز، صاحبخانه یا موجر مکلف است اگر از مستأجر پول پیش یا ودیعه‌ای دریافت نموده ،
آن را به مستاجر برگرداند و رسید پرداخت آن را به دایرۀ اجرای ادارۀ ثبت اسناد و املاک ارائه دهد.
ملاحظه مهم:
در صورتیکه مستأجر در مدت زمان سکونت خود در منزل موجر ، خسارتی به آن وارد نموده باشد یا به موجر بدهی داشته باشد،
موجر برای اثبات ادعای خود باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند و دادخواست دهد.
در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟
همانگونه که بیان شد موجر می‌تواند طبق شرایطی دستور حکم تخلیه را دریافت و از مراکز مربوطه آن را پیگیری و اجرا کند.
البته نبایستی از این موضوع غافل ماند که در صورت وجود شروطی، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد.
مثال
مستأجر ادعا کند که قرارداد اجارهنامه را تمدید کرده ویا عنوان کند که سندی که موجر
برای دریافت حکم تخلیه ارائه کرده است، جعلی است و صحت ندارد.
با توجه به اینکه فرصت ۷۲ ساعته (سه روزه) مانع از این میشود که مستأجر
فرصت کافی داشته باشد تا برای توقف حکم تخلیه تخلیه منزل اقدام کند ،
بنابراین در صورت درخواست دادرسی فوری از سوی مستأجر، مراجع مربوطه بدون نیاز به ارائۀ دادخواست،
ادعاهایش را بررسی و به آن رسیدگی می کنند.
با توجه به مطالبی که بیان شد و با عنایت به اینکه گرفتن حکم تخلیه و ایراد خسارت به ملک نیاز به دانش تخصصی دارد
بنابراین وکلا و کارشناسان این دفتر آمادگی ارائه هر گونه راهنمایی، مشاوره و حمایت از شما در پرونده های حقوقی را دارند
نوشته های پیشین