آنچه در اینجا میخوانیم
تخلیه ملک مشاع
مراحل قانونی تخلیه ملک مشاع – یکی از مهمترین دعاوی حقوقی دادگاه ها مربوط به مبحث دعوای تخلیه ملک مشاع می باشد.
در این مقاله ما می‌خواهیم راهکارهای تخلیه ملک مشاع را برای شما بازگو نماییم
و امیدواریم که بتوانید از مباحث مطرح شده به نحو احسن بهره ببرید.
سوالات متداول شما در حوزه دعاوی ملکی و امور ثبتی
ملک مشاع چیست؟
بر اساس تعاریف موجود در کتب حقوقی ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که همه آن ملک بین دو یا چند نفر مشترک باشد.
فلذا این موضوع در ذهن متبادر می گردد که در املاک مشاعی کلیه مالکین در تمامی جزء به جزء آن ملک سهم دارند.
به عنوان مثال
وقتی یک خانه بعد از فوت مالکش به فرزندانش به ارث میرسد،
فرزندان در تمامی قسمتهای آن ملک سهم دارند
و نمی‌توان مرز مشخصی برای سهم هرکدام تعیین کرد و کل ملک در تملّک کلیه وراث است.
خلع ید چیست؟
حال چنانچه یکی از شرکای ملک مشاعی بخواهد اقدامی بدون اجازه سایر مالکین انجام دهد
این اختلاف موجب بروز دعوایی می‌گردد که به آن خلع ید می‌گویند.
به عنوان مثال
در خانه ای که به فرزندان به ارث رسیده است،
یکی از فرزندان بخواهد در گوشه حیاط برای خود اتاقی را ایجاد نمایند یا بخواهد مغازه ای را بسازد و سایرین با این موضوع مخالف باشند.
در واقع در این خانه یا ملک ، یکی از شرکاء نمی تواند ادعا کند که این قسمت از خانه متعلق به من است
و قسمت دیگر برای دیگران است
زیرا ملک مشترک است و هنوز تقسیم نشده است فلذا همه در آن ملک سهیم هستند.
اما دعوای خلع ید چیست؟
دعوای خلع ید به دعوایی گفته می شود که خواسته آن رفع تصرف غصبی وعدوانی یک متصرف است
که بدون اجازه مالک یا مالکین بر آن ملک تسلط پیدا نموده است.
الزام به تنظیم سند رسمی چیست … جهت آگاهی بیشتر کلیک کنید
دعوای خلع ید به سه شکل تقسیم و قابل طرح است:
۱- خلع ید به معنای اخص آن
در این حالت فردی بدون اجازه مالک و بدون هیچگونه قراردادی در اموال مالک تصرف غیرمجاز داشته است.
به عبارت دیگر فردی ملک کسی را غصب کند.
در این حالت خواهان دعوای خلع ید غاصب را از دادگاه درخواست می نماید.
۲- دعوای تخلیه ید
دعوای تخلیه ید وقتی پیش می آید که بر خلاف خلع ید ، از اول میان طرفین یعنی متصرف و مالک قراردادی مبنی بر استفاده وجود داشته
لیکن پس از مدتی قرارداد به پایان می رسد ولی متصرف از تخلیه ملک خودداری می کند (مصداق بارز آن در اجاره است)
مثلا”در نظر بگیرید
چند نفر در یک مغازه شراکت و مالکیت مشاع دارند و آن را به فرد دیگری اجاره می دهند
لیکن مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری وبه تعهدات خود عمل نمی کند .
در چنین حالتی حتی اگر یکی از شرکاء بخواهد اجاره را به هم بزند و تخلیه ملک را بخواهد می تواند این کار را انجام دهد.
نکته مهم:
در مثال بالا اگر مدت اجاره منقضی شده باشد و یکی از شرکا سهم خود را در حق کسب و پیشه مستاجر (نسبت به باقی شرکا ) پرداخت نکرده باشد
مادامی که این مبلغ را پرداخت ننموده است حق ندارد تخلیه ید درخواست نماید.
۳- دعاوی تصرف
که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق می باشد
مصداق قانونی این بند ماده ۱۶۷ آیین دادرسی مدنی می باشد که مقرر می دارد:
«در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.»
در این دعوا بحث جرم و مجازات مطرح است
و باید دید آیا متصرف مطابق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی و مواد مرتبط دیگر قابل مجازات خواهد بود یا خیر؟
در این رابطه دو نظریه کاملا” متضاد ارائه شده است.
سوالات متداول شما در حوزه دعاوی ملکی و امور ثبتی
۱ – تعدادی با استناد به این موضوع که هر شریک در جزءجزء ملک مشاع حق مالکیت دارد
تصرف او در آن ملک را تصرفی قانونی در ملک خودش می دانند
فلذا اذعان دارند که جرمی اتفاق نیافتاده است
۲ – از طرف دیگر، عده ای بر این مبنا که جزءجزء ملک متعلق به دیگری هم هست
فلذا تصرف بدون اجازه را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری دانسته و آن را جرم می دانند.
نحوه طرح دعوی خلع ید از ملک مشاع
اصولا”برای طرح دعوای خلع ید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاع، نیازی به حضور تمام مالکین نیست.
مثلا چنانچه یک مغازه دارای ۳ مالک باشد، فقط یکی از مالکین می‌تواند دعوی خلع ید را مطرح نماید.
باید این نکته را نیز در نظر داشت که دعوای خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابل طرح است.
به زبان ساده تر فرقی نمی کند که یکی از شرکاء ملک را تصرف کرده باشد و یا شخص دیگری که هیچ مالکیتی نسبت به ملک ندارد ،
در هر صورت می‌توان دعوی خلع ید را مطرح کرد.
ملاحظه مهم:
اگر چندین نفر یک ملک مشاع را تصرف نموده باشند، شما می‌توانید علیه همه یا برخی از آنها دعوای خلع ید را اقامه کنید.
در واقع این شما هستید که محدودۀ رسیدگی دادگاه را دردادخواست مشخص می کنید و علیه هر فردی که دعوا مطرح شود، حکم دادگاه علیه او اجرا می‌شود.
مطالعه بیشتر
قانون تخلیه ملک توسط مستاجر در ایام کرونا
جهت تنظیم دادخواست،لایحه ، شکواییه و … با ما در تماس باشید
تصرف عدوانی حقوقی به چه معناست؟
هر شی اعم از منقول (مانند خودرو) یا غیر منقول (مانند ملک تجاری یا مسکونی)که تحت تصرف و استیلاء شخص قرار داشته باشد مؤید این است که این شئ متعلق به او است.
کسی که ادعای ماکیت دارد برای به دست آوردن شیئی که نزد دیگری است صرفاً می‌تواند اقامۀ دعوی کرده و از ادلۀ اثبات دعوی در صورت وجود استفاده کند که مرجع قضایی به نفع او حکم داده و او را به عنوان مالک حقیقی آن شئ یا حق بشناسد.
لازم به ذکر است هیچکس حق ندارد مالی را که در تصرف و اختیار دیگری است از طریق توسل به زور و ستم تصاحب و تصرف کند،مگر اینکه به طور قانونی این کار را انجام دهد.
او همچنین نمی‌تواند به وسیلۀ قدرت شخصی، آن را از دست متصرف خارج سازد؛
در غیر این صورت غاصب محسوب می‌شود و به عنوان متصرف عدوان تحت پیگرد قرار می‌گیرد.
بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی:
«دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند»
برای اثبات دعوای تصرف عدوانی حقوقی چه باید کرد ؟
بنابراین ، برای اثبات دعوای تصرف عدوانی حقوقی باید فقط تصرف سابق خواهان (خواهان شخصی است که قبلا متصرف مال بوده است) و تصرف لاحق خوانده (خوانده شخصی است که در حال حاضر متصرف است) اثبات شود
و دادگاه بر اساس همین تصرف است که حکم صادر می‌کند و دلایل دیگر از جمله سند رسمی مالکیت را مورد بررسی قرار نمی‌دهد
ملاحظات مهم:
الف-ممکن است که خوانده یا متصرف عدوانی ، مالک باشد و دیگری علیه او دعوای تصرف عدوانی حقوقی اقامه کند و تصرف عدوانی هم اثبات شود.
ب- شکست در دعوای تصرف عدوانی به هیچ وجه مانع اقامۀ دعوای مالکیت نیست.
بنابراین پیشنهاد می گردد سایر اقسام دعوای تصرف از جمله دعوای خلع ید و دعوای تخلیه نیزمد نظر قرار گیرند.
تصرف عدوانی کیفری چیست؟
دعوای تصرف عدوانی علاوه بر دارا بودن جنبه های حقوقی دارای جنبه کیفری نیز بوده و در قانون آیین دادرسی مدنی، موادی (مواد ۱۵۸تا۱۷۷ق.آ.د.م) به آن اختصاص داده شده است.
تعریف جرم تصرف عدوانی
تصرف عبارت است از تسلط و اقتداری است عرفی، که انسان در مقام اعمال حق خود بر مالی دارد
وجرم تصرف عدوانی یعنی تصرف مال غیرمنقول ِ متعلق به دیگری بدون رضایت مالک یا متصرف قانونی آن.
عدم رضایت مالک یا ذی‌حق
نکته حائز اهمیت این است که لازمۀ تحقق جرایم علیه اموال و مالکیت ، راضی نبودن مالک است.
اصولا”رضایت مالک در این جرایم، وصف مجرمانه را از عمل مرتکب پاک می‌کند.
به طور کلی در دعاوی تصرف عدوانی ، شاکی باید ثابت کند که موضوع دعوا قبل از خارج شدن ملک از تصرفش در تصرف و استفاده وی بوده و بدون رضایت او یا به طریق غیرقانونی از تصرف وی خارج شده است.
ملاحظه:
در دعوای تصرف عدوانی، ارائۀ سند مالکیت دلیل بر سابقۀ تصرف و استفاده از حق است.
بنابراین، شاکی باید ثابت کند که سابقۀ تصرف مال غیرمنقول را در زمان گذشته داشته و دیگری بدون رضایت وی، مال را از تصرف او خارج کرده است.
برخی ملاحظات:
– بر اساس قانون چنانچه دو یا چند نفر به صورت مشاع ، ملکی را تحت تصرف یا مالکیت داشته باشند،
هر کدام از شرکا که مانع تصرف دیگری یا دیگران شود متصرف عدوانی شناخته می شود
و شریک دیگر می‌تواند با استناد به سابقۀ تصرف خود و غیر قانونی بودن تصرف شریک، علیه او اقامه دعوا کند.
– اگر ملک مشاع به دلایلی نیاز به تعمیر داشته باشد و یکی از شرکا بدون دلیل موجه با تعمیر آن مخالفت کند،
شرکای دیگر می‌توانند اقدام به تعمیر آن کنند. این عمل مصداق تصرف عدوانی نیست.
– دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع فقط از طریق دادگاه حقوقی قابل طرح است.
نوشته های پیشین