آنچه که درباره حق شفعه باید بدانید – حق شُفعه در اصطلاح به استحقاق داشتن یا حق تملّک سهم فروخته شده یک شريک ، شُفعه گفته مي شود.
اگر بخواهیم واضح تر این حق را تعریف کنیم باید گفت که
«زمانیکه شریکی اراده کند اموال غیر منقولی که بین او و شخص دیگری مشاع بوده و قابل تقسیم است را به شخص سومی بفروشد، در این حالت برای شریک دیگر، حق شُفعه به وجود می‌آید و این یعنی اینکه شریک میتواند مبلغی را که شخص سوم به شریک خود داده را به او بدهد و سهم و حق وی را تملّک نماید. به شخصی که صاحب این حق است شفعه گفته میشود.»
آنچه که درباره حق شفعه باید بدانید
تعریف شفعه
برخى دیگر از حقوقدانان و فقها ، شفعه را به حق تملک قهری سهم فروخته شده توسط شريک، براى شريک ديگر، تعبیر نموده اند .
با این تعریف ، شفعه دیگر استحقاق نخواهد بود بلکه یک حق است . وبه دارنده اين حق «شفيع» گويند.
اگر این انتقال و جابه جایی به وسیله هبه یا صلح یا معاوضه یا قرار دادن مهریه باشد باعث ایجاد حق شفعه نمی‌گردد.
و سهم مشاعی که فروخته میشود باید مبیع معامله باشد نه ثمن معامله .
به عبارت دیگر اگر عرصه و اعیان ملک دارای «تنها دو مالک» باشد؛
و یکی از ۲ نفر دارندگان با انجام عقد بیع (مبایعه‌نامه) ملک را بفروشد، مالک دیگرمیتواند مبلغی که خریدار به فروشنده پرداخت کرده را به خریدار بپردازد.
و همه ملک را به تملک خود درآورد، به این کار در اصطلاح حقوقی حق شفعه گفته میشود.
« هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند،شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه (سهم فروخته‌شده) را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.»
قانونگذار در ماده ۱۴۰ قانون مدنی، این موضوع را مورد توجه قرار داده است. و گرفتن حق شفعه را یکی از اسباب تملک می داند.
ماده ۱۴۰قانون مدنی اشعار می داردکه«تملک حاصل میشود:
۱-به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه۲-به وسیله عقود و تعهدات۳-به وسیله اخذ به شفعه۴-به ارث»
وضعیت و تکلیف حقوقی ۲ شریک در مال غیر منقول قابل تقسیم چگونه خواهد بود؟
در اصطلاح حقوقی، شفعـه تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است.
که به دلیل جلوگیری از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم قرار داده شده است.
تا اگر یکی از دو شریک سهم خود را از طریق انعقاد معامله به دیگری فروخت ، شریک دیگر بتواند با پرداخت همان مبلغ به مشتری،
حصه شریک خود را تملک و از ضرر خود جلوگیری کند.
اخذ به شفعـه یکی از احکام خاص و منصر به فرد است زیرا طبق اصل حقوقی نمی‌توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج کرد.
حق شفعـه برای کسی که حضور ندارد و غایب است، ثابت است و هر زمان که از سفر برگردد ،
میتواند حق خود را دنبال کند. همچنین حق شفعـه برای کودک، دیوانه و سفیه وجود دارد و ولی و سرپرست آنها چنانچه اخذ آن را مصلحت بداند،
لازم به یادآوری است که در صورتی که ولی این حق را پیگیری نکند این حق همچنان برای آنان ثابت است
و پس از رفع نقصان و حصول کمال می‌توانند این حق را دنبال کنند.
شرایط اخذ به شُفعه چیست؟
در مجموع شُفعه دارای ۵ شرط اصلی است:
الف-مال باید غیر منقول باشد
شرط غیر منقول بودن مال در ماده ۸۰۸ قانون مدنی بیان شده است مطابق این ماده حق اخذ به شفعه در صورتی برای شریک جاری است که مال غیرمنقول باشد.
شرط قانونگذار از بیان مال غیرمنقول ، یک مال غبرمنقول ذاتی از قبیل زمین است،
لیکن در صورتیکه مال غیرمنقولی ، ذاتی نباشد و توسط انسان ، غیرمنقول شده باشد (ساختمان و درخت و…)
چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، میتواند به تبع عرصه، مورد حق شفعه قرار گیرد و چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.
نکته:
بر اساس ماده ۸۰۹ قانون مدنی،
«هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود»
مثلاً اگر دو نفر فقط در ساختمان و درخت شریک باشند و زمین متعلق به آنان نباشد،( یعنی تنها اعیانی مشاع باشد)
حق شفعه ایجاد نمی شود. برای مثال، اگر شخصی در زمین وقفی ای ، که اجاره نموده ، بنایی را با فرد دیگری بصورت مشارکتی احداث نمایند
و بخواهد سهم خود را از آن ساختمان یا بنا بفروشد، برای شریکش نسبت به سهم (حصه) ای که فروخته شده حق شفعه بوجود نمی آید.
ب- بین دو نفر مال مشاع باشد
یکی دیگر از شروط استفاده از حق شفعه در ماده ۸۰۸ قانون مدنی تصریح شده است و آن مشاع بودن مال غیرمنقول می باشد.
اگر مال غیر منقولی میان دو نفر مشترک بوده لیکن قبل از فروش به شخص سوم(ثالث) تقسیم شود،
پس از تقسیم شدن دیگر حق شفعـه‌ای باقی نخواهد ماند.چرا که دیگر شراکتی در میان نیست تا به منظور پیشگیری از ضرر و زیان ، حق شفعـه وجود داشته باشد.
نکته:
در خصوص شرط مشاع بودن مال غیر منقول و وجود حق شفعـه پس از تقسیم یا از بین رفتن شراکت البته استثنایی وجود دارد.
ماده ۸۱۰ قانون مدنی اشعار می دارد:
« اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعـه دارد اگرچه در خود ملک مشاعا شریک نباشد. ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعـه ندارد.»
در این ماده قانونگذار ، با اینکه طرفین در زمین با هم شراکتی ندارند، فقط بخاطر وجود راه عبور با مجرای مشترک، به هر یک از دو مالک مجاور این حق را داده است
که اگر مالک دیگر، ملک خود را فروخت، بتواند با اخذ به شفعه ، ملک اختصاصی فروخته شده مالک دیگر را صاحب شود.
برای مثال
در کوچه ای بن بست دو ملک وجود دارد، اگر یکی از دو ملک با حق عبور از کوچه مشترک، فروخته شود،
مالک ملک دیگر، با اینکه در ملک با فروشنده شریک نیست، اما به دلیل شراکت در ممر و راه عبور دارای حق شفعه است.
همچنین اگر آپارتمانی فقط دو واحد داشته باشد و مالک یکی از واحدها ، آپارتمان شخصی خود را بفروشد به دلیل آنکه این دو آپارتمان،
در ممر و مجری مشترک هستند، مالک آپارتمان دیگر «حق شفعه» پیدا می کند.
جهت مشاوره در دعاوی ملکی و امور ثبتی کلیک کنید
ج-مال باید قابل تقسیم یا افراز باشد
مجددا” به متن ماده ۸۰۸ قانون مدنی رجوع می کنیم. مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، مال غیرمنقول مشاع میان دو نفر، می بایست قابل تقسیم شدن باشد
تا بخاطر فروختن یکی از دو شریک ، دیگری با استفاده از حق شفعه حصه شریک دیگر را بدست آورد و از وارد شدن ضرر و زیان به خودش جلوگیری کند.
فلذا در ملک غیر قابل تقسیم این ضرر متصور نیست.
د-شرکاء باید دو نفر باشند
حق شفعه صرفا”به مال غیرمنقولی تعلق می‌گیرد که فقط بین دو نفر، آن شراکت وجود داشته باشد
و در ماده ۸۰۸ قانونی مدنی به صراحت این مورد بیان شده است؛ فلذا چنانچه تعداد شرکا بیشتر باشد، دیگر حق شفعه وجود نخواهد داشت.
ملاحظه مهم:
در صورتیکه مال غیرمنقولی که میان دو نفر مشترک بوده و یکی از شرکاء ، سهم خود را به چند نفر، طی یک عقد بفروشد،
شریک دیگر میتواند نسبت به تمامی آن سهم ، اخذ به شفعه کند؛ بدلیل اینکه در زمان عقد ، شرکاء دو نفر هستند
و با فروش سهم توسط یکی از شرکاء ، حق شفعه برای شریک دیگر حاصل میشود فلذا تعدد خریداران تأثیری در حق شفعه نخواهد شد.
ه-نقل وانتقال از طریق بیع باشد
بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، اخذ به شفعه بشرطی تحقق می یابد که یکی از دو شریک سهم خود را فقط و فقط ، بوسیله عقد بیع واگذار کند و صراحت به انتقال از طریق بیع دارد.
ملاحظه:
اگر انتقال و جابجایی مال غیرمنقول توسط یکی از شرکا، به روش های دیگری غیر از بیع انجام شود (هبه، صلح، معاوضه و یا قرار دادن مهریه، و….)
برای شریک دیگر حق شفعه به وجود نخواهد آمد.
آنچه که درباره حق شفعه باید بدانید
سایر شرایط استفاده از حق شفعه چیست؟
شریک بایدتمام حصه خود را انتقال دهد
از مفاد ماده ۸۰۸ قانون مدنی چنین برداشت می گردد که حق اخذ به شفعه برای شریک در صورتی ایجاد میشود که شریک دیگر ،
همه حصه خود را به شخص ثالث انتقال دهد. فلذا چنانچه بخشی از سهم خود را واگذار کند، حق اخذ به شفعه برای شریک دیگر ایجاد نخواهد شد.
توان مالی شفیع بر تأدیه (پرداخت) ثمن
قانونگذار حق اخذ به شفعه را با هدف جبران نمودن ضرر ناشی از شراکت قرار داده است.
بنابراین به ناچار باید اعمال حق مذکور به نحوی باشد که موجب ضرر مشتری نشود و آن در صورتی است که شفیع ، توان مالی بر تأدیه ثمن داشته باشد،
زیرا دادن حق شفعه به شریک معسر که قدرت بر تادیه ثمن را ندارد، موجب اضرار مشتری میشود
و برای رفع ضرر ناشی از شراکت، ضرر بیشتری به وجود می‌آید.
ناتوانی مالی شفیع بر تادیه ثمن ، بوسیله هر گونه دلیل قابل اثبات خواهد بود و نمی‌توان از ظاهر وضعیت شفیع بر قادر نبودن او به تادیه ثمن پی برد،
زیرا چه بسا افراد معسری که دارای اعتبار کافی هستند و می‌توانند از دیگران قرض نمایند
فوریت در اخذ به شفعه
مطابق قانون مدنی، اخذ به شفعه، فوریت دارد و شخصی که از فروش سهم شریک دیگرش خبردار شده ،
باید سریعا” اعمال حق خود را درخواست نماید. قانونگذار به بیان این موضوع در ماده ۸۲۱ قانون مدنی پرداخته است« حق شفعه فوری است»
نکته:
با وجود اینکه یکی از شروط حق شفعـه، فوری بودن آن است ،
لیکن در خصوص محجوران همچون صغیر و سفیه ، این فوریت چشم پوشی میشود تا زمانیکه خود دارای اهلیت استیفا شوند ،
نسبت به اعمال حق خود اقدام کنند. بنابراین مصلحت آنان در این خصوص در نظر گرفته شده تا حق آنان ضایع نگردد.
جاهل بودن شفیع به حق شفعه حکمش چیست؟
هر فردی که از حکم شفعـه آگاهی ندارد، هر زمانیکه از آن اطلاع یافت ، میتواند اخذ به شفعـه کند.
زیرا هدف قانونگذار از بیان حق شفعـه ، پیشگیری از ضرر ناشی از باقی بودن در شراکت است.
بنابراین در صورت عدم آگاهی از حکم، حق شفعـه وی ساقط شود، شفیع متحمل ضرری میشود که این حق برای رفع آن وضع شده است
بنابراین جهل در مورد قانون باعث معذوریت شفیع میشود.
اصولا”دعوای جاهل بودن شفیع به حکم شفعـه یا به فوریت حق شفعـه از طرف وی بدون ارایه دلیل پذیرفته میشود.
و در صورتی که مشتری ، مدعی نادرستی ادعای شفیع باشد، میتواند علم او را ثابت کند.
فلذا چنانکه اثبات کند که شفیع از قوانین حقوقی مطلع بوده ، یا شاهدانی معرفی نماید که شریک اقرار به حق شفعـه یا به فوریت آن نموده ،
جاهل بودن شفیع به حق شفعـه یا فوریت آن پذیرفته نخواهد شد.
اجرای حق شفعه چه آثاری در بر دارد؟
اصولاّحق شفعه از آثار بیع صحیح است. بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه به سبب بیع سهم شریک ایجاد میشود
و پس از قطعی شدن مالکیت مشتری بر موضوع مورد معامله ، شفیع میتواند بعد از پرداخت مبلغی که مشتری پرداخت نموده است،
آن را تملک کند؛ فلذا اگر معامله از اصل باطل یا فاسد باشد، مشتری مالکیتی بر مورد معامله بدست نمی‌آورد تا حق شفعه‌ای بوجود آید.
بر اساس ماده ۳۶۵ قانون مدنی، انعقاد معامله باطل تاثیری بر تملّک ندارد و همین ماده قانونی علتی است
بر اینکه با معامله ای که فاسد و غیرقانونی است ؛ تملکی برای مشتری ایجاد نشده و به تبع آن نیز دلیلی برای ایجاد حق شفعه نیز وجود ندارد.
ماده ۸۱۳ قانون مدنی نیز بیان می‌کند: در بیع فاسد حق شفعه نیست.
بنابراین یکی از آثار اجرای حق شفعه این است که معامله انجام شده به طور صحیح واقع شده باشد
تا مالکیت مشتری بر موضوع مورد معامله ایجاد و حق شفعه ایجاد شود و شریک دیگر بتواند با اعمال حق شفعه سهم دیگری را پس از دادن مبلغ مشتری تملک کند.
شخصی که دارای حق شفعه است ، میتواند پیرامون حق خودش با مشتری توافق نماید ،
و با گرفتن عوض یا بدون عوض از آن چشم پوشی کند. قطعاً این توافق موجب از بین رفتن حق شفعه خواهد شد
ضمن اینکه دیگر لازم نیست سقوط این حق را به نگارش در آورد.
همچنین مشتری میتواند با صاحب حق شفعه بر ترک اخذ به شفعه توافق کند، نتیجه توافق مذکور این است که
هر گاه شفیع ، اقدام به اخذ به شفعه کند، اقدام او بی نتیجه خواهد بود؛ چرا که قبلاً از طریق صلحی که با مشتری نموده ،
با اراده خود از حق خودش صرفنظر نموده است.
با توجه به اینکه هدف از ایجاد حق شفعه به منظور پیشگیری از ورود ضرر برای شریک است.
فلذا در صورتیکه شفیع متوجه شود که معامله انجام شده ،زیانی برای او ندارد ، میتواند بر ترک آن با مشتری توافق کند و از حق خود بگذرد.
آیا حق شُفعه به ورثه منتقل میشود؟
بله ، حق گرفتن شًفعـه پس از فوت شفیع ، به ورثه به ارث می‌‌رسد و ورثه اختیار دارند به نیابت از شفیع نسبت به گرفتن شفعـه اقدام کنند.
شفعـه، یک حق مالی است، فلذا بعد از فوت صاحب آن به ورثه انتقال داده میشود و آنان قادر هستند از این حق استفاده کنند.
ماده ۸۲۳ قانون مدنی می‌گوید که «حق شفعـه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل میشود.»
مطابق متن صریح قانون، حق شفعـه از طریق ارث انتقال می یابد و همانگونه که ماترک تقسیم میشود، حق شفعـه نیز بر همین مبنا و طبق قواعد تقسیم، بین وراث تقسیم میشود .
اما سئوالی که پیش می آید، این است که پس از تقسیم حق اخذ به شفعـه، وراثی که دارای این حق می‌شوند، چگونه قادر خواهند بود، نسبت به اعمال حق خود اقدام کنند؟
در صورتی که وراث چند نفر باشند، نمی‌توانند در اخذ حق شفعـه تصمیم متفاوت با هم داشته باشند ،
به این معنا که نمی شود برخی از سهم خود گذشت کنند و تعداد دیگری تصمیم به اخذ به شفعـه داشته باشند ،
زیرا وراث بیش از حقی که مورث دارا بوده ، نمی‌توانند دارا شوند .
همچنانکه مورث نیز نمی‌توانست نسبت به بعضی از بخش های مبیع، تصمیم به اخذ به شفعـه و از بخش دیگر آن صرفنظر کند.
