مستغلات ملکی

سر قفلی با حق کسب پیشه چه تفاوت هایی با هم دارند

سر قفلی با حق کسب پیشه چه تفاوت هایی با هم دارند

تفاوت سر قفلی و حق کسب پیشه 

سر قفلی با حق کسب پیشه چه تفاوت هایی با هم دارند – روابط موجر ومستاجر، یک رابطه دیرینه است

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

وامروزه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه از مسائل پیچیده بوده  و محل اختلاف بسیاری از مالکین و مستاجرین است.

در حال حاضر موقعیکه مالک قصد اجاره دادن مغازه خود به مستاجری را دارد

بارها به روش های مختلف در قراردادتاکید و شرط می کند که پس از پایان اجاره هیچگونه حق سرقفلی به مستاجر نخواهد پرداخت

و مستاجرمی بایست مغازه را پس از پایان مدت اجاره در اسرع زمان تخلیه نماید.

معمولا”مردم و حتی برخی کارشناسان مفهوم حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی می­دانند

ولیکن از لحاظ حقوقی و قانونی این دو تفاوت های بسیاری با هم دارند.

ما در ابتدا تعریفی از سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه کرده و سپس به مقایسه آنها خواهیم پرداخت.

 

آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیمبیشتر بخوانید

 

سر قفلی با حق کسب پیشه چه تفاوت هایی با هم دارند
سر قفلی با حق کسب پیشه چه تفاوت هایی با هم دارند

 

سرقفلی چیست؟

سرقفلی پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هرعلتی،  توسط صاحب ملک از مستاجر دریافت و پس از پایان مدت اجاره مسترد می گردد.

این حق فقط در روابط موجر ومستاجر در املاک تجاری محقق می شود.

علت پرداخت حق سرقفلی

بررسی ها نشان می دهد که علت پرداختن این مبلغ بیشتر به این خاطر است که برای مستاجر در سالیان بعد حق تمدید اجاره وجود داشته باشد

به این معنا که مالک ، مغازه را فقط به همین شخص دوباره اجاره بدهد.

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه حقی است که مستاجر و کاسب نسبت به مکانی پیدا می­کند .

این حق ناشی از

تقدم در اجاره ملک

حسن شهرت

جمع آوری مشتری

و کسب و رونقی است که بر اثرعملکرد مثبت مستاجر در آن ملک تجاری ایجاد شده است.

به عنوان مثال

تصور کنید که کسی مغازه ای را اجاره می کند

و پس از چند سال زحمت ومشتری مداری و حُسن شهرت ،آن مغازه را به محلی معروف (مثلا” خشکبار فروشی )تبدیل کرده

و برای مردم آن شهر و یا منطقه آن خشکبار فروشی مکانی شناخته شده

و معروف  محسوب می شود و روزانه مشتریان فراوانی به آنجا مراجعه دارند.

 

تنظیم دادخواست،لایحه ، شکواییه و …

مبنای سرقفلی چیست؟

اما برای اینکه بدانیم مبنای سرقفلی چیست باید بدانیم که

سرقفلی اصطلاحی است که قانونگذار،برای بیان حقوق مالک ومستاجر برگزیده است

و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمی­تواند جنبه قانونی داشته باشد وفقها نیزسرقفلی را مشروع می­دانند .

فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کرده­ اند

بررسی ها نشان می دهد که همه فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کرده­ اند اما به مبنای این حق اشاره­ای ننموده اند.

از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها می­توان استدلال های زیر را در ایجاد این حق موثر دانست:

 الف-تسلط و اختیار مالکانه

با عنایت به اینکه مالک بر مال یا ملک خود سلطه دارد

فلذا حق دارد، علاوه بر اجاره که به صورت ماهیانه دریافت می­کند مبلغی را نیزدر ابتدا دریافت کند.

(لازم به ذکر است که این مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب می­ گردد)

ب- اخذ ودیعه در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری

با توجه به اینکه تمام املاک تجاری برای تجارت از جهت کیفیت با هم مشابه نیستند

و هر یک دارای شرایط و ویژگی های خاص و منحصر به فردی هستند ،

میزان مبلغ سرقفلی

لذا مالک وقتی ملک خود را برای کسب و کار اجاره می­دهد بر حسب موقعیت خاصی که ملکش دارد

(متراژ، امکانات داخلی،موقعیت قرار گرفتن ملک در معابر پر تردد و….)

مبلغی را نیز از مستاجر دریافت می­کند و هر مکانی که شرایط بهتری داشته باشد پس مبلغ سرقفلی آن نیز بیشتر خواهد بود.

 

وکالت در دعاوی ملکی ثبتی

ج- دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستاجر

 

زمانی که موجر ، ملک خود را با دریافت سرقفلی ، اجاره می دهد

دو امتیاز ویژه را برای مستاجرش در نظر گرفته است


اولا” حق انتفاع از ملک را به مستاجر داده است


ثانیا” مستاجر می تواند حتی پس از پایان مدت اجاره با افزودن اجاره بهای متعارف به فعالیت اقتصادی خود در آن محل ادامه دهد

و یا اینکه حق تخلیه ملک را از خود سلب کند.


 این تعریف از سرقفلی با موارد دیگر دارای یک تفاوت است

در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است

یعنی اینکه به مستاجر این امکان را میدهد که

به اختیار خود ، به اجاره ملک ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک(موجر) تحویل دهد

و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت میکند

و یا اینکه چنانچه در قرارداد اجاره ملک، حق انتقال به غیر ازمستاجر سلب نشده باشد

او می تواند ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد.

 


مطالعه بیشتر

نکات مهم برای خریداران و فروشندگان سرقفلی

آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیم

آنچه که در مورد مشارکت در ساخت آپارتمان باید بدانیم

سرقفلی اماکن تجاری

متن ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

دعاوی ملکی چیست و چه قوانینی دارد؟


تفاوتهای سرقفلی و حق کسب و پیشه

با توجه به ویژگی هایی که برای سرقفلی بیان شد می توان گفت که

سرقفلی وحق کسب وپیشه دارای تفاوت هایی بشرح زیر می­باشد:

 

تفاوت اساسی که باید به آن اشاره کرد این است که

حق کسب و پیشه غیر شرعی اعلام شده و در حال حاضر فقها فقط سرقفلی را قبول دارند

اما حق کسب و پیشه در اجاره های زمان حاکم خود همچنان پابرجاست.


-یکی دیگر از تفاوت ها در این است که حق کسب و پیشه مربوط به  میزان رونق تجاری ملک اجاره ای است

که با تلاش وزحمات مستاجر ایجاد شده است لیکن حق سرقفلی ارتباطی به این موضوع ندارد.


-حق کسب و پیشه به مرور زمان و بدلیل  تلاش و فعالیت مستاجر ایجاد می شود

و  به میزان و چگونگی فعالیت مستاجر بستگی دارد؛

لیکن سرقفلی  به این شکل نیست و به محض اینکه مستاجر آن را به مالک پرداخت کند به وجود می آید.


-مبلغ و میزان سرقفلی مشخص و معین است و در آغاز اجاره به مالک داده می شود

و در برخی اوقات هم به مستاجر پرداخت می شود.

اما میزان حق کسب و پیشه مشخص نبوده و توسط کارشناس مشخص می شود.


-برای موضوع حق سرقفلی را می توان بر خلاف آن توافق کرد و شاید هم منتفی شده و اصلا پرداخت نشود

لذا قابل اسقاط است اما حق کسب و پیشه این گونه نیست و آمره است.


-از حق سرقفلی قابلیت ضمان داشته و می توان ضمانت کرد لیکن حق کسب و پیشه این ویژگی را ندارد.


-حق کسب و پیشه از جانب طلبکاران مستاجر، قابل توقیف می باشد،

لیکن حق کسب و پیشه این گونه نبوده و فقط بعد از وصول و پرداخت آن قابل توقیف است.


-در حق سرقفلی یکی از اصول این است که می توان بدون اجازه موجرآن را به دیگری انتقال داد

اما بر اساس حق کسب و پیشه در سال۵۶ ، اصل بر این است که نمی توان به غیر انتقال داد

و از قضا انتقال آن بدون اجازه مالک ضمانت اجرای حق فسخ برای مالک به وجود می آورد.


-انتقال دادن حق کسب و پیشه تنها با سند رسمی ممکن است اما حق سرقفلی این گونه نیست و با سند عادی هم قابل انتقال است.


-همانگونه که اشاره شد در حق کسب و پیشه تنها مالک است که به مستاجر این مبلغ را می دهد( پرداخت می کند)

اما در سرقفلی اصولا این مبلغ را مستاجر بابت حق تقدم در اجاره ، به مالک پرداخت می کند.

دربرخی از اوقات نیز  موجر به مستاجر حق سرقفلی پرداخت می کند.


وکالت دعاوی ملکی ثبتی خود را به متخصصین حقوقی ما بسپارید

 


برخی ملاحظات مهم:

۱-با توجه به مباحث سرقفلی و حق کسب و پیشه ، نحوه پرداخت مالیات در املاک تجاری معمولا”به این شکل است که

مالیات بر درآمد بر عهده مستاجر و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است (مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند )


۲-در خصوص اجاره دادن املاک غیر تجاری برای کسب و کار

روال به این شکل است که اگر در اجاره نامه صریحا” اشاره شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب وکار و تجارت اجاره داده می­شود

و آنچه از مستاجر دریافت شده سرقفلی است، این اجاره باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد است.


همچنین چنانچه موجر و مستاجر در اجاره نامه تصریح نمایند که مکان تجاری نبوده لیکن برای کسب وکار اجاره داده شده است

و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی رانداشته باشد ،

بنظر می رسد ایرادی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود


واگر برای مستاجر اول هم حق انتقال به غیر را قائل شده باشند

باز هم وی نمی­تواند از مستاجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود از او بگیرد

و اگر وجهی هم گرفت قابل استرداد است.فلذا به حکم قانون «حق سرقفلی » فقط مختص ملک تجاری می باشد.


۳-اگرمستاجری قصد اجاره ملک و انتقال به غیر را داشته باشدو از طرفی حق انتقال به غیر نیز از او در اجاره نامه سلب شده باشد

پیشنهاد می کنیم اقدامات زیر را انجام دهد:

الف-از دادگاه صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر را درخواست نماید.

ب- درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند.

ج-دعوا را به طرفیت مالک اقامه کند.

د- اگر ملک مشاع است، دعوا باید به طرفیت همه مالکین مطرح شود.


جذب وکیل پایه یک دادگستری
جذب وکیل پایه یک دادگستری

۴- اگر مالکی بخواهد دعوای تخلیه ، علیه مستاجری که مغازه را بدون حق انتقال به غیر ، به شخص ثالثی داده ،اقامه کند باید موارد زیر را درنظر بگیرد:

الف-دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیرذکر کند.
ب- دادخواست به طرفیت مستاجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.

 

اما شما مالک و یا مستاجر گرامی، چنانچه پیرامون حق سرقفلی و یا کسب و پیشه و نحوه تنظیم قرار داد و یا اقامه دعوا نیاز به راهنمایی داشتید

می توانید بصورت تلفنی و یا حضوری از خدمات مشاوران  و وکلای ما بهره مند شوید.

 

 

شما میتوانید در هرساعت از شبانه روز برای گرفتن مشاوره اقدام نمایید

 

نوشته های پیشین

با نحوه پیش فروش آپارتمان و چالش های احتمالی آن بیشتر آشنا شویم

مراحل قانونی تخلیه ملک مشاع

آنچه که در مورد مشارکت در ساخت آپارتمان باید بدانیم

نویسنده

admin

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *