آنچه در اینجا میخوانیم
جرایم ثبتی
جرایم ثبتی و انواع آن – حقوق ثبت قسمتی از تاریخچه حقوقی ایران محسوب شده و جزء حقوق خصوصی و تحت مجموعه حقوق مدنی است.
حقوق ثبت، مجموعه قوانین ومقرراتی است که باید بر اساس آن، حقوق اشخاص در مالکیت اموال و املاک و روابط قراردادی مردم
و نقل و انتقال مالکیت ها و تعهدات ، در دفاتر (رسمی) ثبت و گواهی شود تا در مواقع مقتضی و بُروز اختلاف به آن رجوع شود.
انواع حقوق ثبتی
الف- ثبت املاک
ب- ثبت اسناد.
ثبت املاک با تثبیت مالکیت افراد (حقیقی وحقوقی)، در املاک و اراضی مرتبط است .
اما ثبت اسناد، با آن قسمت از حقوق ثبتی مرتبط است که قراردادهای خصوصی اشخاص را اعم از حقیقی و حقوقی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می نمایند .
نکته : ثبت اسناد بیشتر با هدف تثبیت ، ایجاد و انتقال مالکیت ها، تعهدات، قراردادها و پیمان ها به کار گرفته می شود.
تعریف جرائم ثبتی
اگر بخواهیم تعریفی از جرایم ثبتی بیان نمائیم ، باید گفت که:
« فعل یا ترک فعلی مجرمانه ای است که در فرآیند عملیات ثبتی و یا پس از آن، با نقض قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک انجام شود جرم ثبتی اطلاق می گردد.»
آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم
انواع جرائم ثبتی
الف-جرائم ثبتی خاص
جرائم ثبتی خاص، همانگونه که از نامش مشخص است، در حقوق کیفری اختصاصی ایران ، عناوین خاص و جداگانه ای دارند.
این نوع از جرائم ، با وجود مشترک بودن بـا بقیه جرائم ثبتی (در حکم جعل ، خیانت در امانت و کلاهبرداری)
لیکن در زیرمجموعه هیچیک از انواع جرائم مذکور قرار نمی گیرد و در واقع این جرائم ، عناوین ، احکام و مجازات های خاص خود را دارند.
۱- مفلس قلمداد نمودن مستدعی ثبت ملک به منظور فرار از اداء حق
مادۀ ۴۵ قانون ثبت اشعار می دارد:
«اگر به‌واسطۀ عدم اقدام در مورد مواد ۱۷ و ۱۸ و ۱۹ قانون ثبت، مـلکی بـه ثـبت رسید و بعد معلوم شود عدم تعقیب یا عدم ابراز تصدیق به علت فوت یا جنون یا حـجر طـرف دعوی با مستدعی ثبت بوده و اخطار مذکور در مادۀ فوق هم با اینکه مـستدعی ثـبت بـه فوت یا جنون یا حجر عالم بوده و به عمل نیامده است قائم‌مقام قانونی متوفی و یـا مجنون و یا محجور می‌تواند در ظرف ۵ سال از بابت قیمت ملک و اجور و خسارت در محکمه حقوق‌به وسیله عرضحال جدید بر علیه مستعدی ثبت اقـامۀ دعـوی نماید »
در مورد این ماده چنانچه مستدعی ثبت محکوم گردد و ملک را قبلاً به دیگری انتقال داده و در موقع اجرای حکم مفلس باشد
و ثابت شود برای فرار از ادای حق طرف، خود را مفلس کرده به حبس تأدیبی از یک سـال تا دو سال محکوم خواهد شد.
تعقیب جزائی در این مورد منوط به شکایت مدعی خصوصی است و با استرداد شکایت تعقیب متوقف می‌شود.»
۲-تعهد یا معامله معارض
مادۀ ۱۱۷ قانون ثبت بیان می کند:
«هـرکس بـه‌موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیرمنقول حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمی مـعامله یـا تعهدی معارض با حق مزبور نماید به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد».
قانونگذار جرم مذکور را از مصادیق عنوان مجرمانه« معامله معارض» قلمداد نموده ، کـه این نیز خـود دارای ارکان مادی ،معنوی وقانونی است .
در هر صورت بدلیل اینکه در متن ماده واژه « هرکس »را بکار برده و این کلمه اطلاق عموم خواهد داشت
فلذا این مبحث هر فرد حقیقی و حقوقی را می تواند در بر داشته باشد.
۳- امتناع از تحویل مدارک
امتناع سردفتر یا دفتریار کـفیل مـعذور از خـدمت دفترخانۀ اسناد رسمی از تحویل مدارک مربوطه به مرجع و مقام ذی‌صلاح تعیین‌شده توسط ادارۀ ثبت محل. (موضوع ماده ۲۶ قانون دفاتر اسناد رسمی)
مادۀ ۲۶ قانون دفاتر اسناد رسمی بیان می کند
« در مـواردی کـه سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه طبق حکم دادگـاه انـتظامی به انفصال دائم یا سلب صلاحیت محکوم و یا مستعفی یا بازنشسته و بالنتیجه دفترخانه تعطیل می‌گردد، مسئول دفترخانه باید بـلافاصله اقـدام بـه تحویل کلیه دفاتر و اسناد و اوراق مربوط به دفترخانه نماید و نیز کـلیه وجوه و اوراق بهادار که به هر عنوان به او سپرده شده طبق دستور ثبت محل به دفتریار دفترخانه یـا دفـترخانه‌ای کـه تعیین می‌شود، حسب مورد تحویل دهد و در صورت امتناع به ۶ ماه الی یـک سـال حبس جنحه ای محکوم خواهد شد و همین حکم در مورد سردفتر یا دفتریاری که به علت بیماری یا حـادثه، بـه تـشخیص پزشک یا سازمان ثبت قدرت لازم را برای انجام‌وظیفه از دست داده باشد، در صورت امتناع نـمودن، جـاری اسـت.»
۴-انجام معامله نسبت به ملکی که سند مالکیت معارض دارد
(موضوع ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب۱۳۳۳)
مواد ۵ و ۶ لایحۀ قانونی در مورد اشـتباهات ثـبتی و اسـناد مالکیت معارض مصوب سال ۱۳۳۳ ، بیان می کنند:
«دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سـند مـزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچگونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می‌تواند حقوق متصوره خـود را بـه دیـگری انتقال دهد» همچنین در مادۀ ۶ اعلام داشته:« کسی که طبق مادۀ فوق ممنوع از معامله اسـت هـرگاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید پس از صدور حکم نهایی بر بطلان سند مـؤخر، بـه جـریمۀ نقدی معادل یک برابر بهای موردمعامله محکوم خواهد شد و نیز سردفتران اسناد رسمی هم کـه بـا وجود اخطار ادارۀ ثبت در مورد سند مالکیت معارض، اقدام به ثبت نمایند بـه انـفصال ابـد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد.»
جهت مشاوره در دعاوی ملکی و امور ثبتی کلیک کنید
ب-جرائم ثبتی در حکم جعل
جرایم ثبتی و انواع آن – در ماده ۱۰۰ قانون ثبت ، جرم جعل سند رسمی و شیوه های مختلف جعل ثبتی، از مهمترین جرائم در حوزه ثـبت معرفی شده است.
در این ماده آمده است
«هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی عامداً یکی از جرم‌های ذیل را مرتکب شود جاعل در اسناد رسمی محسوب و به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرر است محکوم خواهد شد»
۱- تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا موخر در دفتر ثبت کند.
۲- اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند.
۳- سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده‌اند ثبت کند.
۴- سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند ثبت نماید.
۵- سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده، ثبت کند.
۶- اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند.
۷- تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را کشیده وحذف نماید یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد.
مقالات مرتبط
قانون مالیات بر خانه های خالی چه می گوید؟
مهمترین ویژگیهای جرائم ثبتی در حکم جعل
یکم: از لحاظ گستره مـرتکبین جرم:
این ماده شامل دو گروه می گردد:
بخش اول:
کارمندان و مأموران دولت که در اصطلاح مستخدم دولت نامیده می شوند.
بخش دوم:
سردفتران رسمی کـه کـارمند و مستخدم دولت محسوب نمی‌شوند. فلذا گستره این جـرم فقط محدود به این دو گـروه اسـت و شـامل سایر اشخاص دیگر نمی‌گردد.
دوم: تعـــمدّی بودن:
شکل نگارش مادۀ قانونی مذکور حاکی از این است که جرائم ۷گانه فوق ، همگی از نوع جرائم عمدی محسوب می شوند
و شـرط مـجازات نیز، ارتکاب عمدی این جرائم است.
سوم: عـمومی بـودن:
با توجه به اینکه جـرائم مـذکور ماهیتی عـمومی دارند فلذا صلاحیت رسـیدگی به آنها ارتباطی با دادگاه‌های انتظامی و اداری ندارد
و باید در محاکم کیفری عمومی رسیدگی شود.
این دسته از جرائم با گزارش ادارۀ ثـبت یـا شـکایت شاکی خصوصی شروع می‌شودو تعقیب آنها توسط دادگاه انجام می شود .
نکته:
لازم به ذکر است مختومه شدن این پرونده ها ارتباطی با رضـایت و گـذشت ادارۀ ثـبت یـا شاکی خصوصی ندارد.
در ادامه هر یک از عناوین هفت گانه جرم در حکم جعل را بطور اختصار شرح می دهیم:
۱- تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا موخر در دفتر ثبت کند
در این بند از ماده ۱۰۰ ما با دو نوع از ثبت تاریخ مواجه هستیم:
«تاریخ مندرج در سـند رسـمی» و «تاریخ مندرج در ثبت سند رسمی»
محدوده ایـن مدل از جعل در حوزۀ ادارات ثبت اسناد و املاک و در حوزۀ دفاتر رسمی است.
ار آنجاییکه دفـتر سـردفتر، دارای شماره و تاریخ مسلسل می باشد،
فلذا برای سردفتر دشوار است که بخواهد تاریخ ثبت را مقدم و مؤخر نماید.
در چنین حالتی سردفتر تاریخ جعلی را در متن سند بـه شکل نوشتــه به رشــته تحــریر درآورده و به ثبت می‌رساند.
قانونگذار مجازات چنین سردفتری کـه عالمانه تاریخ اسناد و دفـاتر را تغییر می دهد حبس یا جزای نقدی تعیین نموده است.
۲- اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند.
عبارت «اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند.» از دو بخش اساسی تشکیل شده است،
بخش اول مربوط به مفهوم «سند» و بخش دوم مربوط به مفهوم «ثبت» است.
اولین بند مادۀ ۱۰۰ شامل دو جرم مستقل است. جرم اول اینکه یـک متن کذب، جعلی و خـلاف واقع و متقلبانه در اوراق ثبتی تنظیم و نگارش شده ،
جرم دوم اینکه این متن خلاف واقع در دفـتر رسمی سردفتر وارد و ثبت شده است.
لازم به ذکر است با توجه به اینکه سردفتر یا کارمند ثبت با علم به جعلی بودن اقدام به ثبت آنـ‌ها نموده ،
فلذا مباشر جرم ثبت اسنادخلاف واقع و جعلی محسوب می شود.
۳- سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده‌اند ثبت کند.
با دقت در بند۳ ماده ۱۰۰ این مفهوم به ذهن می رسد کـه این بند همان بند ۲ مادۀ ۱۰۰ می‌باشد
و فقط نگارش آن تغییر یافته است؛ زیرا در هر دو، از ثبت خلاف واقع نام و مـشخصات اصـحاب حقیقی سند و متعاملین بحث شده است.
لیکن در اینجا ما با دو موضوع متفاوت مواجه هستیم ، یکی اینکه افرادی با جعل هویت اصحاب حقیقی معامله ،
مبادرت به امضاء اسناد می نمایند و در دومی افراد دیگری بدون جعل مشخصات اصحاب واقعی ،مبادرت به امضاء اسناد می نمایند.
فلذا اگـر شخصی با مشخصات غـیرمالک، مـعامله‌ای را انجام دهد، آن سند یک سند اشتباه از نظر نگارش است نه سند جعلی؛
و در اینجا دیگر حقیقتی جـعل نـشده و اسم و مشخصات کسی شبیه‌سازی یا جـعل نـگردیده و انتقالی صـورت نـگرفته اسـت.
لذا از عبارت « سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده‌اند ثبت کند» این مفهوم به ذهن می رسد که اشخاصی غیر از مالک یا مالکان اصـلی و حـقیقی به‌صورت متقلبانه جای آنها حاضر شـوند و خـود را بـه‌جای آنـ‌ها مـعرفی کنند.
سردفتر نـیز با آگاهی از اینکه افراد بدل ، مالک واقعی هستند، مبادرت به تنظیم سند و ثبت آن در دفتر نماید و نـهایتاً مـال غـیر انتقال گردد
و فرد متقلب خود را به‌دروغ جـای مـتعامل واقـعی مـعرفی نماید.
۴- سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند ثبت نماید یا به عبارتی ثبت اسناد بدون اصحاب سند
این بند از ماده ۱۰۰ ناظر بر حضور اشخاصی است که در دفترخانه اسناد رسمی حضور آنها لازم دانسته شده و عدم حضور آنها موجب تزلزل قانونی سند می‌گردد.
لازم به ذکر است اشخاصی که حضور آنها لازم و قانونی دانسته شده «متعاقدین» یا «متعاملین» هستند
و مادۀ ۲۱۰ قانون مدنی آنها را معرفی کرده و گفته که باید دارای اهلیت قانونی باشند.
نـکتۀ مهم دیـگر در خصوص جرم عدم حضور در هنگام ثبت اسناد ،
این است که در صورتیکه سـردفتر سند را در دفتر ثبت کند و اصحاب واقعی در دفترخانه حاضر نشوند
و اشخاص دیگری با نـام و بـا هـویت آنها مبادرت به امضاء اسناد و دفاتر نمایند در این صورت جرم جعل تحقق یافته است.
فلذا شخص یا اشخاصی که بجای اصـحاب واقعی معامله ، سـند را امضا نموده اند، مرتکب جعل مادی شده و جاعل محسوب می گردند
(به‌شرط تحقق سایر عـناصر جـرم مـثل علم، عمد و قصد متقلبانه در جعل و اضرار به غیر)؛
لیکن سردفتر اسناد رسمی که با‌علم بـه مـوضوع ثـبت و متقلبانه بودن ماهیت اشخاص، مبادرت به گرفتن امضا و ثبت سند نموده
و سندی را به ثبت رسانده که منظور و خواست اصـحاب واقـعی سند نبوده ، مـرتکب جـعل معنوی شده است.
۵- سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده، ثبت کند.
در مـادۀ ۱۲۹۳ قانون مدنی و مادۀ ۱۶ آئیـن‌نامه دفـاتر اسناد رسمی ، اسنادی را که سندیت قانونی ندارند را معرفی نموده است.
اصولاً هر سندی رسمی که مطابق قوانین و مقررات تنظیم نشده باشد و یا اینکه تنظیم‌کننده آن فاقد صلاحیت ذاتی قـانونی بـاشد،
آن سند دارای اعتبار قـانونی نـیست و سـندیت هم ندارد.
از آنجاییکه سند ابـزار و دلیـل اثباتی محسوب می گردد
فلذا .هرگاه یک سـند نـتواند در مقام دعوا اثر اثباتی داشته و قدرت دلیل بودن خود را از دست دهد این سـند از سـندیت افتاده است.
ما در مـادۀ ۷ قانون تـخلفات، جـرائم و مـجازات‌های مربوط به اسناد سـجلی و شناسنامه نیز با این جرم مواجه هستیم .
گاهی دفاتر اسناد رسمی به شناسنامه‌ای که از اعتبار افتاده ودر واقع سـندیت نـدارد(شناسنامه فرد فوت شده) اعتبار دهد و آن را یک سند مـعتبر در نظر می گیرد
و بعنوان مثال بـه وسیلۀ آن شـخصی را احراز هویت کـند و بـه استناد آن شناسنامه و آن احراز هویت ، سند رسمی تنظیم نماید.
۶- اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند
در اینجا بدلیل اینکه، جرم از نوع جرائم عمدی است،
فلذا باید محرز شـود که سردفتر اسناد رسمی ، هنگام تنظیم سند ، از مالکیت یا عدم مالکیت ناقل آگاهی داشته است.
آگاهی داشتن سـردفتر به مالک واقعی نبودن ناقل ، مترادف علم به جعلی بودن سند انتقالی است.
زیرا سردفتر که علم و آگـاهی بـه عـدم مالکیت شخصی دارد، در واقع از این موضوع نیز آگاه است که سند مالکیت او نیز جعلی است
و بـا عـلم بـه جعلی بودن سند رسمی، آن را ثبت میکند و مرتکب جعل می‌شود.
در تحقق این جـرم دو مـباشر حضور دارند: مباشر اول، ناقلی هستند که در دفترخانه اسناد رسمی حضور یافته
و با سند مـالکیتی‌کـه به او تعلق ندارد ، به شکل متقلبانه مال دیگری را به غیر، انتقال می‌دهد و مباشر دوم جرم، سردفتر اسناد رسمی است.
۷- تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را کشیده و معدوم نماید یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد.
در این بند از ماده ۱۰۰ نوعی ابهام وجود دارد زیرا مفهوم «معدوم کـردن دفـاتر» بـه مفهوم از بین بردن،تخریب، محو و نابودی یک سند، نـزدیک‌تر اسـت.
و با مفهوم جعل متفاوت می باشد.
اصولاً جعل عبارتست از تغییرات متقلبانه مادی یا معنوی ،
لیکن در ایـن بند از ماده ۱۰۰ هیچگونه تغییرات مادی و معنوی در «دفاتر ثبتی» ایجاد نمی‌شود، بلکه دفـاتر تخریب و نابود می‌شوند؛
لذا بنظر می رسد آوردن این موضوع در زیرمجموعۀ جرم جعل اشتباه به نظر می‌رسد.
حال چنانچه از یک زاویه دیگر به موضوع نگاه کنیم، سردفتر یا یکی از کارمندان متصدی دفاتر ثبتی ، عمداً و با قصد مـتقلبانه ایـن دفاتر را مکتوم و پنهان نماید
و حقایقی که درون آن دفاتر ثبت‌شده بوده را پنهان مـی‌کند.
این پنهان کاری موجب بروز ضرر و زیان به صاحبان اسناد و افراد ذی‌نفع می‌شود. پنهان کاری ، آن هم با آگاهی و سوء نیت مـتقلبانه، به تعریف جعل نزدیک است؛
زیرا درجعل نیز نوعی کتمان حقیقت و پنهان کاری انجام می گیرد.
ج-جرائم ثبتی در حکم خیانت در امانت و کلاهبرداری
سه عنصر مـهم کلاهبرداری
استفاده از وسایل متقلبانه، فریب خوردن قربانی جرم، و نهایتاً عدم مالکیت کلاهبردار بر مال برده شده است
از دیدگاه حقوق کیفری ایران ۷ نـوع کلاهبرداری ثبتی در حقوق ثبت ایران وجود دارد.
در ادامه ما ضمن بر شمردن آنها ، بطور خلاصه پیرامون هر یک بحث می کنیم
۱-با خیانت نمودن و یا تبانی، ملک متعلق به دیگری بصورت متقلبانه ثبت گردد.
مادۀ ۱۰۸ قانون ثبت اشعار می دارد:
« هرگاه شخصی که ملک را به یکی از عناوین مذکوره در فوق متصرف بوده، شخصاً تقاضای ثبت ننموده ولی به واسطه خیانت یا تبانی او، ملک به نام دیگری به ثبت برسد به طریق ذیل عمل خواهد شد:
الف- اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ باشد
شخص او و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبردار محکوم شده و نسبت به خسارات مدعی خصوصی متضامناً مسئول خواهند بود.
ب- هرگاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد
شخص مزبور به هیچ عنوان اعم از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم شده
و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک، در توقیف خواهد ماند. در صورتی که در ظرف پنج سال نتوانست با تادیه خسارت یا از طریق دیگر
رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد وزیر عدلیه از مقام سلطنت، عفو او را استدعا میکند».
در مادۀ ۱۰۸ قانون ثبت، شخص متقاضی ثبت که متصرف ملک است(بعنوان مثال مستاجر)، با کسی که ملک بـه نـام او ثبت می‌شود و سند به نام او صادر می‌گردد،
به نحوی با هم تبانی می‌کنند کـه درنـهایت مـال غیر، به فرد دیگری منتقل می‌شود.
۲-وانمود نمودن متقلبانه مالکیت و تـقاضای ثبت ملکی که در امانت کـسی اسـت
مادۀ ۱۰۷ قانون ثبت:
«هر کس به عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به طور کلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد»
بدلیل اینکه مراحل تقاضای ثبت تا زمان صدور سند مالکیت یک فرایند طولانی است،
فلذا نمی‌توان تنها فقط به صرف تقاضای ثبت ، (قبل از صدور سند به نام متقاضی) ادعا نمود که عنوان جرم کلاهبرداری است.
لازم به ذکر است که هم در جرم کلاهبرداری و هم در جرم خیانت درامانت، مالک به رضایت خود مال را به کلاهبردار و خائن می‌دهد؛
لیـکن تفاوت آنها در این است که در جرم کلاهبرداری مالک تحت تأثیر فـریب و اغـفال متقلبانه ، مال را در اختیار کلاهبردار قرار می دهد.
در این ماده نیز اگر عملیات متقلبانه تقاضای ثبت نبود، کلاهبردار به‌وسیلۀ ایـن تـقاضای ثبت خلاف واقع که نوعی فریب و تقلب است مال را نمی‌برد ،
و در این صورت جرم مذکور خـیانت‌درامانت مـحسوب مـی‌شد، زیرا یکی از مصادیق خیانت‌درامانت نیز تصاحب مال مورد امانت است؛ یعنی مال را در مالکیت خود درآورد.
بیش از ۱۲ سال سابقه وکالت در زمینه ملکی و ثبتی … برای مشاوره کلیک کنید
۳– ملکی که تقــاضای ثبت آن شده ، معامله اش را کتمان نماید
مفاد مادۀ ۴۳ قانون ثبت حاکی از آن است که چنانچه فردی ملکی را با سند عـادی مـعامله میکند و همان ملک را قـبلاً تـقاضای ثبت داده،
معامله با سند عادی را باید به ثبت اطلاع دهد.
فلذا ادامۀ عملیات ثبتی و اخذ سند حق خریدار است و درصورتیکه اینگونه عمل نکند اقدام او نوعی کلاهبرداری است
و مطابق مـادۀ ۱۰۵ و ۱۱۴ قـانون ثبت خریدار می‌تواند فروشنده را تعقیب کند، و اگر معامله‌ای که انجام شده با سند رسمی باشد،
ولی آن سند رسمی جعلی باشد، فروشنده‌ای که با سند رسمی جعلی، ملکی را که قـبلاً تـقاضای ثبت نـموده بود،
با همان سند رسمی جعلی بفروشد، و خریدار را از تقاضای ثبت و جعلیت سند رسمی باخبر نکند، به ۵ تـا ۱۵ سال حبس با اعمال شاقه محکوم می‌شود
و مادۀ ۱۱۴ نیز در حق او اجـرا مـی‌شود.
۴- املاک معارض بصورت متقلبانه مورد معامله قرار گیرد.
در بند ۵ و۶ لایـحه قـانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب سال ۱۳۳۳ ، قید شده است:
«دارندۀ سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچگونه معامله نسبت به آن ندارد ولی مـی‌تواند حـقوق مـتصوره خود را به دیگری انتقال دهـد»
هـمچنین در مـادۀ ۶ اعلام داشته:
«کسی که طبق مادۀ فوق ممنوع از معامله است هرگاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید پس از صدور حکم نهایی بـر بـطلان سـند مؤخر، به جریمه نقدی معادل یک برابر بـهای مـورد معامله محکوم خواهد شد و نیز سردفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار ادارۀ ثبت در مورد سند مالکیت معارض، اقـدام بـه ثـبت نمایند به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد.»
۵- ثبت خلاف واقع یک ملک مورد درخواست باشد
باید به این نکته دقت نمود که فقط درخواست ثبت (با هـر قـصد و نیتی) نمی‌تواند کلاهبرداری تعریف شود.
اگر درخواست ثبت وی دروغ باشد صرفاً یـک دروغ را بـیان نموده و حرف دروغ نیز کلاهبرداری محسوب نمی‌شود
و باید بدنبال آن عملیات متقلبانه نیز انجام شود لیکن چنانچه درخواست ثبت همراه با یک اقدام متقلبانه باشد
و این درخواست ثبت متقلبانه منجر به بردن آگـاهانه مال غیر شود. در ایـن حالت ، می‌توان تقاضای ثبت را کلاهبرداری دانست.
مادۀ ۱۰۵ قانون ثبت اشعار می دارد
« جز در مورد مذکور در ماده ۳۳ (راجع به بیع شرط و امثال آن) هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید
که قبلاً به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحاء قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید،
کلاهبردار محسوب می‌شود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده و مع‌هذا سند مالکیت بگیرد
یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.»
در مادۀ ۱۰۵ قانون ثبت ۵ حالت برای تحقق کلاهبرداری، بیان گردیده که عـبارت‌اند از:
حالت اول- تقاضای ثبت ملکی ، که قبلاً به دیگری انتقال داده شده است.
حالت دوم- تقاضای ثبت مـلکی کـه متقاضی می‌داند قبلاً از او سلب شده است.
حالت سوم- متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را میکند که بعد از تقاضا ثـبت آن را بـه غیر انتقال داده ولی سند را به نام خود می‌گیرد.
حالت چهارم-متقاضی پس از تقاضا ، با علم به اینکه می‌داند از او سلب مالکیت شده ولی تقاضای ثبت ملک را نموده و سند مالکیت را از آن خود می نماید.
حالت پنجم- متقاضی بعد از تقاضای ثبت، ملک را به غیر انتقال داده، ولی با اخطار ثبت حق خریدار را تـصدیق نـمی‌کند و تقاضای ثبت ملک رادارد.
۶- بصورت متقلبانه از قید حــق غیر در اظهارنامۀ ثـبتی امتنــاع گردد
مادۀ ۱۱۶ قانون ثبت اشعار می دارد:« در مورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکوره در ماده ۳۳ انتقال داده شده،
راهن یا انتقال‌دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید.
در صورتی که راهن یا انتقال‌دهنده به این تکلیف عمل ننموده مرتهن یا انتقال‌گیرنده می‌تواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن،
به وسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند. هرگاه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، راهن یا انتقال‌دهنده حق طرف را نداد،
کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد ۱۱۱ و ۱۱۲ و ۱۱۳ مطابق ماده ۱۱۴ با او رفتار خواهد شد.
اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد، راهن یا انتقال‌دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقای ملک به ملکیت او،
حق طرف را تا ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق ننماید و در صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد،
وقتی مجرم محسوب خواهد شد که تا ده روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن، حق مرتهن یا انتقال‌گیرنده را تادیه نکند.
تبصره – مرتهن یا انتقال‌گیرنده که در ظرف مدت یک سال، اخطار مذکور در فوق را نکرد مادام که مرور زمان منقول شامل طلب او نشده،
حق مطالبه طلب خود را خواهد داشت».
از آنجاییکه کلاهبرداری ،جرمی عمدی است که با فعل مثبت تحقق می‌یابد نه تـرک فعل لیکن در این ماده ملاحظه می‌شود که در صورتیکه راهن (انتقال‌دهنده)
از وظیفه خود که همان اطلاع بـه ثبت از طریق اظهارنامه است خودداری نماید ، مرتکب ترک فعل یا ترک وظیفه و تکلیف شده است،
واین ترک فعل یا ترک تکلیف ، فعل منفی است. فلذا بنظر می رسد نسبت دادن عنوان کلاهبرداری به این جرم،
( جرم امتناع از رد حق به صاحب حق)چندان منطقی نیست.
سوالات متداول شما در حوزه دعاوی ملکی و امور ثبتی
۷- مـلکی که در تصرف دیگری است بصورت متقلبانه ثبت نمایند
مادۀ ۱۰۹ قانون ثبت اشعار می دارد
« هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند، کلاهبردار محسوب می‌شود. اختلاف راجع به تصرف در حدود، مشمول این ماده نیست.»
متن مادۀ ۱۰۹ قانون ثبت در بر گیرنده دو نوع تصرف می باشد اوّلی تصرف واقـعی و مـالکانه، و دیگری تصرف غیرواقعی و غیرمالکانه.
تصرف واقعی و مـالکانه کـه مـنشأ قانونی دارد، همان تصرفی است که نشانۀ مـالکیت اسـت،
مگر آن‌که خلاف آن ثابت شود مانند تصرف موضوع مادۀ ۳۵ قانون مدنی.
رکن مهم و عنصر مادی این جرم در آن است که لحظۀ تـقاضای ثـبت، متقاضی ثبت ، تـظاهر کـند که ملک در مالکیت و تصرف اوست نـه مـالک واقعی ،
فلذا عـملیات عنصر مادی این جرم از زمان تقدیم تقاضانامه ثبت به ادارۀ ثبت محل شروع شده و به ثـبت مـلک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت خـاتمه مـی‌یابد
لازم به ذکر است فقط درخواست ثبت، مـوجب تحقق کامل رکن مادی جرم نیست.
تا زمانی که ملک در دفتر املاک به نام مـتقاضی، ثـبت نشود و سند به نام او صادر نـگردد، جـرم کـلاهبرداری تـحقق نـمی‌یابد.
بیان راهـکارها ی پیشگیرانه برای مقابله با جرائم ثبتی
مهمترین و کلیدی ترین نکته برای پیشگیری با جرائم ثبتی ، دقت نظر در انتخاب و گزینش کارکنان دفترخانه (خصوصاً دفتریار)
و ضرورت نظارت و کنترل مستمر سردفتر در نحوۀ ثـبت اسـناد و حفاظت از دفاتر و اسناد دفترخانه‌ها می باشد.
اصولاَ کارکنان باید این ویژگی ها را داشته باشند:
۱-امانتدار و دارای سلامتی روحی، روانی و حتی جسمانی.
۲-دارای تحصیلات مرتبط و مسلط بر اصطلاحات حقوقی و نگارش متون حقوقی
اهم نکات پیشگیرانه:
۱- منظم بودن در امورات و بـازخوانی اسناد به‌طور دقیق به منظور رفع ایرادات حقوقی و تفهیم مندرجات متن به طرفین معامله و دقت در تنظیم اسناد
۲-تحویل هرگونه سندی به متعاملین یا قائم‌مقام قانونی آنها پس از تحریر نام و نام خانوادگی و امضا تـوسط خـودشان و اخـذ اثرانگشت به‌طور سالم و دقیق
۳- حتماً عبارت «ثـبت بـا سند برابر است» توسط خود اشخاص نوشته شود
ملاحظه:
در صورت بی‌سوادی افراد، ضمن اخذ اثـرانگشت، ایـن جمله خوانا و دقیق توسط فرد دیگری کـه نـقشی در تـنظیم سند ندارد
و مـورد وثـوق و تأیید فرد بی‌سواداست نوشته شود.
۴-گرفتن امضاء در برگ های سفید یا به اصطلاح سفید امضاء ممنوع است.
ملاحظه:
گاهی دیده شده که بدلیل کـثرت امورات و تـعدد اسناد و مشابه بودن آنها ، سندنویسان دفترخانه بـا اصـرار متعاملین جهت صرفه‌جویی در وقت،
سـند اول را در دفـتر تحریر و به امضای متعاملین رسانیده و در مورد بقیۀ اسناد سطور مورد لزوم را شمارش و در انتهای سـطر آخـر از متعاملین امضا می‌گیرند
تا در فـرصت مـناسب، مـتن آن دیگر اسـناد، بـه تکرار نوشته شود. تـنظیم اسـناد بدین‌صورت منع قانونی دارد
به‌طورکلی هر سـندی کـه در دفتر ثـبت مـی‌شود بـاید به‌طور کامل و با قـلم واحدی و پس از درج دقیق تاریخ تنظیم و حتی ذکر ساعت دقیق تکمیل
و در خاتمۀ تحریر، بلافاصله به امضا بـرسد.
۵- دفـاتر جاری باید دقیقاً بـرگ‌شماری و بـا دسـتگاه شـماره‌زن واحـد و رنگ واحد جـوهر اسـتامپ شماره شده
و مهر مخصوص و انحصاری دادستانی نیز در کنار شماره صفحه منعکس گردد.
۶- هرگونه دست‌بُردگی برای اصلاح اشتباهات تایپی و نوشتاری بـاید بـا ذکـر سـطر و عـلامت‌گذاری و بـا همان قلم در قسمت توضیحات هر دو صفحه توضیح
و تصحیح و به امضای متعاملین و سردفتر برسد و ممهور گردد.
۷- آدرس دقیق متعاملین و حتی معرف‌ها و شهود باید به‌طور دقیق و قابل‌دسترس تحریر شود بنحوی که در مواقع مقتضی دسترسی به آنها میسر باشد.
۸-سعی شود از پارگی کاغذ دفاتر و جدا شدن صفحات که امکان از بین رفتن و جـابه‌جایی صـفحات و مطالبی را فراهم کند دقیقاً پرهیز و پیشگیری شود
ملاحظه:
نحوه چاپ و شماره‌گذاری و دوخت صفحات توسط سردفترکاملاً مورد بازبینی و کنترل قرار گیرد.
۹- بهتر است قلم و جوهری که هر دفترخانه در تحریر و اخذ امضا مورداستفاده قرار می‌دهد
به تعداد کافی از بهترین کارخانجات تولیدکننده (ترجیحاً از یک برند ولی با ترکیبات و نوع رنگ متفاوت ازنظر مواد تشکیل‌دهنده )
تهیه شوند به‌هیچ‌وجه اشخاص از قلم شخصی خود برای امضای اسنادی کـه در دفـترخانه به ثبت می‌رسد استفاده ننمایند .
۱۰- سردفتران قبل از مهر و امضای اسناد صادره از صحت و درستی و نبود هرگونه اشتباه و غلط در تحریر و ثبت اسناد اطمینان حاصل نمایند.
۱۱- مندرجات هر سندی به‌طور کامل و دقیق با ذکر تاریخ و حتی‌الامکان با تصاویر متعاملین و ضبط رایانه‌ای نگهداری و قابل‌دسترس باشد.
برای دریافت مشاوره و درخواست وکالت در دعاوی امور ثبتی ، مالیاتی و اداری فقط کافیست با ما تماس بگیرید
نوشته های پیشین
کامران
۲۰ تیر, ۱۴۰۱خیلی خوب اما منظور از اشخاصی که باید حضور داشت باشند و ندارند متعاقدین نیست منظور مواردی مانند مترجم، معتمدین برای افراد نابینا و کر و لال و بیسواد ریس دادگاه وقتی که سردفتر در دفتر خودش سند ثبت میکند، دادستان درمورد زندانی و این موارد است که این افراد در هنگام تنظیم سند باید حضور داشته باشند.