مستغلات ملکی

با نحوه پیش فروش آپارتمان و چالش های احتمالی آن بیشتر آشنا شویم

با نحوه پیش فروش آپارتمان و چالش های احتمالی آن بیشتر آشنا شویم

آنچه در اینجا میخوانیم

 پیش فروش آپارتمان 

با نحوه پیش فروش آپارتمان و چالش های احتمالی آن بیشتر آشنا شویمداشتن سرپناه یکی از اصلی ترین نیاز های بشر از دیرباز بوده است.

در کشور ما قیمت آپارتمان طی سال های اخیر بشدت افزایش یافته

و این موضوع موجب کاهش قدرت خرید مردم و گرایش به خرید آپارتمان از طریق پیش فروش شده است.

با توجه به  افزایش قراردادهای پیش فروش اپارتمان، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز در محاکم قضایی افزایش چشمگیری یافته است.

با نحوه پیش فروش آپارتمان و چالش های احتمالی آن بیشتر آشنا شویم
با نحوه پیش فروش آپارتمان و چالش های احتمالی آن بیشتر آشنا شویم

 

سوالات متداول شما در حوزه دعاوی ملکی و امور ثبتی

پیش فروش آپارتمان هایی که وجود خارجی ندارند

در بسیاری از موارد افرادی که اقدام به ‌پیش خرید آپارتمان‌های نیمه ساز و یا ساخته نشده نموده اند،

خریدار به گمان اینکه توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، آپارتمانی را پیش خرید نماید ،

پس از گذشت مدت زمانی متوجه شده که آپارتمانی در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.

موضوعات حقوقی پیش‌فروش آپارتمان

موضوعات حقوقی پیش‌فروش آپارتمان همیشه از پیچیدگی‌های زیادی برخوردار بوده است .

زیرا هنوز مورد معامله بطور کامل وجود خارجی نداشته و احتمال دارد در آینده کوچکترین اختلافی  موجب بروز مشکلات زیادی شود.

قانون پیش‌‌فروش آپارتمان

مجلس شورای اسلامی با هدف کاهش و مرتفع نمودن مشکلات حقوقی پیش فروش آپارتمان

در سال ۱۳۸۹ قانون پیش‌‌فروش آپارتمان را تدوین و تصویب نمود.

قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده

ودر آن به صراحت اعلام شده که سازنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین‌ شده به صورت آپارتمان انجام داده

و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد.

 

در این مقاله کارشناسان وکیل ملکی ثبتی  مطالبی را درباره‌ی قوانین پیش‌فروش آپارتمان به زبانی ساده به شما ارائه میدهند.

 

سوالات متداول شما در حوزه دعاوی ملکی و امور ثبتی

محاسن پیش خرید برای خریدار:

الف-با عنایت به آماده نبودن آپارتمان قطعا” قیمت آن نیز نسبت به قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، پایین تر و مناسب تر است

فلذا پس از تکمیل شدن آن ، خریدار می‌تواند آپارتمان پیش خرید شده را گران‌تر از قیمتی که پیش خرید نموده است بفروشد و سود ببرد.


ب- در خرید آپارتمان هایی که به صورت آماده به فروش می‌رسد،

خریدار باید کل مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت نماید.

اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد.

بنابراین خریدار از قدرت خرید بیشتری برخوردار است.


ج- در پیش فروش، تغییر طراحی و اجزای داخلی آپارتمان بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.


د-در آپارتمان های آماده تنها جزییات ظاهری ساختمان قابل رویت است،

لیکن در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.


معایب پیش خرید برای خریدار:

الف- احتمال عدم تحویل به موقع آپارتمان از طرف سازنده


ب-  امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده


ج-احتمال  ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده


د-احتمال کلاهبرداری و فروش ساختمان به چندین نفر


ه-در برخی اوقات توسط سازنده وام‌های کلان بانکی روی سند مادر گرفته می شود

لیکن بدلیل عدم تسویه، اقساط می‌بایست توسط  خریداران پرداخت شود.


و-ممکن است در برخی مواقع بدلیل عدم اخذ پایان کار و یا پرداخت ننمودن خلافی به شهرداری این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.


مهمترین نکات حائز اهمیت در قانون پیشفروش آپارتمان

اولین مرحله که از قضا مهمترین مرحله پیش‌فروش آپارتمان به شمار می‌رود

این است که فروشنده پس از دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان

که مشخصات و جزئیات کامل در آن درج شده ، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می‌کند.


اگر شما قصد دارید اقدام به پیش‌خرید آپارتمان  نمایید باید در جریان باشید که برابر قانون پیش‌فروش آپارتمان،

تمامی مراحل می بایست در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی در دفاتر مشاوراملاک به تنهایی کافی نیست.

ضمن اینکه فروشنده برای درج آگهی پیش‌فروش آپارتمان در جراید و وب‌سایت‌ها باید مجوز رسمی دریافت کند.


فلذا  برابر قانون پیش‌فروش آپارتمان،

اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند،

از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.


براساس قانون پیشفروش آپارتمان ، چه جزئیاتی باید به خریدار اعلام شود:

الف- مشخصات مالک

در قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز همانند سایر قراردادها باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود.

همچنین در تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان باید مشخص گردد

آیا  فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده همان صاحب سند یا سازنده‌  ملک است؟

این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده است.

فلذا بررسی و راستی آزمایی صحت مدارک پیش‌فروشنده در قانون پیش‌فروش آپارتمان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

ب- مشخصات و جزئیات آپارتمان

معمولا”در هر قراردادی باید جزئیات مورد معامله کاملا شفاف تشریح شود.

لیکن در عقد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان بدلیل اینکه هنوز مورد معامله وجود خارجی نیافته ،

باید مشخصات و جزئیات دقیق  و نهایی آپارتمانی  که خریدار تصمیم گرفته آن را بخرد بطور کامل درج شود.

مجددا” یادآوری می گردد براساس مصوبه نمایندگان مجلس شورای اسلامی در قانون پیش‌فروش آپارتمان، چنانچه پیش‌فروشنده و یا سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی، هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

برخی از مشخصات و جزئیات مهم در پیش فروش آپارتمان مورد معامله

  • ۱ – موقعیت مکانی( پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک)

  • ۲ – نوع کاربری


  • ۳ – مصالح به کار رفته


  • ۴ – تعداد طبقات و متراژ واحدها وتعداد اتاق‌ها

  • (اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری)

اگر میزان اختلاف  متراژ و مساحت آپارتمان تا ۵ درصد متراژ مورد توافق باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند.

در صورتی که میزان اختلاف بیش از ۵ درصد متراژ مورد توافق باشد، آنگاه پیش‌خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند.

نهایتا” سازنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد.


  • ۵ – پارکینگ و انباری

  • ۶ – سیستم سرمایش و گرمایش

  • ۷ – نمای ظاهری و بیرونی ساختمان

  • ۸ – مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند شیرآلات ،کابینت ، جنس سرامیک و درب ها ،دستگیره ها، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، کلید و پریز، سرویس بهداشتی و….
  • بطور خام تحویل می گردد و یا کابینت،کولر، آبگرمکن ویا پکیج و…آن نصب خواهد شد

  • ۹ – موعد تحویل

سرمایه‌گذاران و سازندگان آپارتمان‌ها قطعا” زمانی را برای اتمام نهایی ساختمان در نظر می گیرند

که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز براساس آن مشخص شود.

در صورت تاخیر در تحویل آپارتمان ، سازنده باید به خریدار خسارت بپردازد یا در نهایت رضایت او را جلب کند.

  • شرایط و نحوه تسویه‌ حساب نهایی آپارتمان

از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود،

بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که

چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود.

براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود.

و مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به سازنده پرداخت شود

باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.

  • تعیین تکلیف میزان خسارات ها، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

  • معرفی داوران

یکی از  موارد اساسی در تنظیم قرارداد پیش‌فروش، موضوع حل‌وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است.

ترکیب داوران متشکل از داور مدنظر سازنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور که طرفین بر آن رضایت داشته باشند.

ملاحظات:

۱-اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند.

۲-در پیش‌فروش آپارتمان، چنانچه پیش‌خریدار (با توجه مفاد قرارداد) در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند،

مالک و یا سازنده می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

برای تنظیم قرارداد پیش فروش چه مدارکی لازم است؟

  • اسناد ومدارکی که مالکیت را ثابت کند یا نشان دهنده ی حق احداث بنا و واگذاری به غیر باشد
  • پروانه ساخت برای کل ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد
  • بیمه نامه مربوط به مسئولیت
  • پاسخ استعلام از اداره ثبت محل
  • تاییدیهمهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان(شناژ بندی و بتن ریزی پِی ساختمان)

انواع مجازات ها ی پیش بینی شده در قراردادهای پیش فروش آپارتمان عبارتند از:

دسته اول : پرداخت جریمه تاخیر

در مواردی که سازنده در موعد مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به سایر تعهدات خود عمل نکرده باشد.

دسته دوم: امکان حق فسخ قرارداد

موارد حق فسخ را می توان در عیب بنا، تدلیس در معامله، غبن در قرارداد و سایر جهات فسخ که در مورد همه قرارداد ها امکان پذیر است، دانست.

دسته سوم : توقیف یا پرداخت جزای نقدی

  • انتشار آگهی بدون اخذ مجوز از مراجع صالح قانونی توسط پیش فروشنده
  • پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی توسط پیش فروشنده
  • مشاوران املاک که خود راسا اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند و طرفین را به تنظیم قرارداد رسمی هدایت نکنند.
  • در مواردی که سازنده به فروش مجدد ملک اقدام کند (کلاهبرداری)

نوشته های مرتبط

آنچه که در مورد مشارکت در ساخت آپارتمان باید بدانیم

مشاعات آپارتمان و قوانین آن

عرصه و اعیان و تفاوت های آنان

تفاوت میان قولنامه  و مبایعه نامه

نگهداری سگ در آپارتمان از منظر قانون

قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی

چگونه می‌توان سهم مشاع شرکا را تقسیم کرد؟

چگونگی ثبت سند ملکی و مراحل آن در ۳ گام


روش اقدام  قانونی در صورت عدم انجام تعهد

برای مطالبه حق طرفین قرارداد(سازند و یا پیش خریدار) اصولا دو راه پیشنهاد می گردد :

۱-الزام  شخص به اجرای تعهد و مطالبه خسارت تاخیر تعهد،

۲- درصورتی که اختیاراتی جهت فسخ قرارداد داشته باشید قرارداد را به واسطه عدم  انجام تعهد، فسخ نمایید.

در هر صورت برای اقدام قانونی شخص متقاضی می تواند ابتدا مطالبات خود را با اظهارنامه از طرف مقابل خود بخواهد

و اگر این امر میسر نشد می تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و پرداخت هزینه دادرسی دادخواستی با عنوان الزام به تحویل مبیع و خسارت تاخیر تادیه و یا تائید فسخ قرارداد و بازگرداندن بهای پرداختی به ثبت برساند.

در پایان متن کامل قانون پیش فروش آپارتمان ها (مصوب مجلس شورای اسلامی) برای بهره برداری خوانندگان منتشر می گردد:

متن کامل قانون پیش فروش آپارتمان ها

ماده۱ـقرارداد پیش‌فروش ساختمان

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن،

مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود

و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل

یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید

از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره 

اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

۱ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.

۲ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.


جذب وکیل پایه یک دادگستری
جذب وکیل پایه یک دادگستری

ماده۲ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

۱ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی


۲ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک


۳ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری


۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود

مانند

موقعیت

کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا

تعداد طبقات و کل واحدها

نما

نوع مصالح مصرفی ساختمان

سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک

و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.


۵ ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت


۶ ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی


۷ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی


۸ ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله


۹ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی


۱۰ـ معرفی داوران


۱۱ـ احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون


ماده۳ـ قرارداد پیش‌فروش

و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن

باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.


ماده۴ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

۱ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.


۲ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد


۳ـ بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (۹) این قانون


۴ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان


۵ ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره 

در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه

از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد،

اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.


ماده۵ ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن

نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.


ماده۶ ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد

و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند(۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد

مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.

۱ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد،

تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده


۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار


۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی

موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار


۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد


ماده۷ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد،

مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت،

لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد،

هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد

پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.


ماده۸ ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید،

پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

تبصره 

درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء،

طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.


ماده۹ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی،

در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است

و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید.

چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود،

پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.


ماده۱۰ـ درمواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند،

وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز

و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد.


ماده۱۱ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود،

ولی حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.


ماده۱۲ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد،

پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید

و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.


ماده۱۳ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد

و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان،

با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل ‌داده باشد،

با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید

چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید،

دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید.

اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.


ماده۱۴ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد،

با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است

(کمتر از ده درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)

پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید

و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.

حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد

مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.


ماده۱۵ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده

و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن،

قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.


ماده۱۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر،

پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند.

دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید

در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.


ماده۱۷ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده

نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.


ماده۱۸ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده،

پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.


ماده۱۹ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات،

قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.


ماده۲۰ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش

توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین

و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد.

درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید.

آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید.

داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.


ماده۲۱ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش

به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره،

مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید.

شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند.

در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (۱۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.


ماده۲۲ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل

با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.


ماده۲۳ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند،

به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره 

جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود

مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.


ماده۲۴ـ مشاوران املاک

باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند

و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند.

در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.


ماده۲۵ـ آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب

توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

 

 

 

 

نوشته های پیشین

مراحل قانونی تخلیه ملک مشاع

آنچه که در مورد مشارکت در ساخت آپارتمان باید بدانیم

 

نکات مهم برای خریداران و فروشندگان سرقفلی

 

 

 

 

 

 

نویسنده

admin

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *