الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

یکی از مهمترین دعاوی مطرح در محاکم حقوقی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است.

اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست ؟بر اساس مفاد قانون مدنی افراد مکلف هستند تا به موجب قانون به آنچه که درحین معاملات وتنظیم قولنامه و مبایعه نامه متعهد شده اند و امضاء نموده اند، پایبند باشند .

اصولا” در هرمعامله ای که در آن هر نوع مال منقول یا غیرمنقول خرید و فروش گردد، خریدار می بایست نسبت به پرداخت کامل وجه  مورد معامله (اعم از ملک ،خودرو و…)در موعد های مقرر اقدام نماید و فروشنده نیز باید در زمان مشخص شده در دفترخانه اسناد رسمی حضور یافته و سند را به نام خریدار انتقال دهد .

چنانچه فروشنده به بهانه‌های مختلف از جمله افزایش بهای جنس مورد معامله و…. به تعهد خود عمل ننماید، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.

در حالت عادی معمولا”بر اساس قولنامه یا مبایعه نامه، فروشنده ملک یا خودرو، مقداری از بهای معامله را در زمان تنظیم قرارداد دریافت می نماید لیکن در موعدی که برای انتقال سند مشخص شده از حضور در دفترخانه امتناع نموده و موجب شروع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می شود.


نگران مشکلات ملکی و ثبتی خودتان نباشید
تیمی متخصص همراه شماست


 مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

۱- در اولین اقدام خریدار در تاریخی که در قولنامه یا مبایعه نامه مشخص شده در دفترخانه حاضر می گردد لیکن زمانی که عدم حضور فروشنده قطعی شد خریدار در همان دفترخانه گواهی عدم حضور را تنظیم و از دفترخانه دریافت می نماید.

 ملاحظه :

چنانچه فروشنده و خریدار زمان خاصی را برای حضور در دفترخانه مشخص ننموده باشند خریدار باید یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد تا در موعد معین برای تنظیم سند در دفترخانه مشخص شده حاضر شود و در این صورت است که چنانچه فروشنده بدون عذر موجه در دفترخانه حاضر نشود خریدار می تواند گواهی عدم حضور در دفترخانه اخذ نماید.

۲- خریدار پس از تهیه و تنظیم متن دادخواست خود، می بایست  با به همراه داشتن کارت ملی به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه  و از آنان بخواهد که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطابق با متن مورد نظر، برایش تنظیم نمایند.

۳-پس از آن خریدار با به همراه داشتن گواهی عدم حضور ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تحویل می‌نماید .

 ملاحظات:

الف– دادگاه صالح برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در ملک ،دادگاه محل واقع شدن ملک و در مورد اموال منقول نظیر خودرو، دادگاهی است که درمحل اقامت خوانده یا فروشنده قرار گرفته است.

ب– اصلح است خریدار همراه با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش مال مورد معامله را از دادگاه درخواست نماید تا فروشنده نتواند با فروش مال مورد معامله به فرد دیگری موضوع دعوا را تغییر دهد.

ج-انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد، سند عادی و سند رسمی، لیکن به موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی  یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.

د-هرچند سند رسمی برتری فراوانی نسبت به سند عادی دارد لیکن گاهی معاملات از طریق اسناد عادی انجام می شود. در اینگونه از معاملات نیز هر چند در سند قید نشده باشد فروشنده مکلف به تنظیم وانتقال سند رسمی مالکیت می‌باشد، لیکن این تکلیف بر عهده او می باشد.

فلذا دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می پذیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

اما دادگاهها چه اقداماتی را برای الزام به تنظیم سند رسمی انجام می‌دهند؟

در اولین مرحله دادگاه یکسری تحقیقات و بررسی هایی انجام می دهد :

الف– فروشنده یا خوانده ، مالک رسمی مال مورد معامله است.

ب-فروشنده اهلیت فروش مال را داشته است.

ج– خریدار (خواهان)به تعهدات خودش عمل نموده و بهای مال مورد معامله را در موعد های مقرر پرداخت نموده است.

د– صحت قطعی سند عادی برای دادگاه محرز گرددو ایرادی به سند عادی و قرارداد دو طرف معامله وارد نباشد(انکار خوانده، جعلی بودن سند عادی و قرارداد، فسخ معامله و…)

ه– سند در رهن یا وثیقه نباشد.

در مرحله بعد دادگاه مبادرت به صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به انتقال سند رسمی می نماید؛ و فروشنده نیز ده روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال سند رسمی را انجام دهد.

در صورت امتناع مالک نسبت به رای دادگاه ، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی میخواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم و نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند را امضا خواهد نمود.

برخی ملاحظات مهم:

  • پرونده های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ممکن است با پیچیدگی های زیادی مواجه شود (فروخته شدن مال به فرد دیگر، در وثیقه بودن سند و…)فلذا بهره مندی از یک وکیل مجرب از ضروریات موفقیت در این پرونده ها است.
  • دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک احتساب می گردد.
  • چنانچه فروشنده فوت نماید خواهان(خریدار) می تواند این دعوی را علیه وراث مطرح نماید.
  • خریدار می بایست اطمینان حاصل نماید که ملک مورد معامله آماده سند زدن است به عبارت دیگر ملک دارای گواهی پایان کار و پروانه ساخت از شهرداری می باشد.
  • اصلح است برای هر روز تأخیر درانتقال سند از سوی فروشنده مبلغی را به عنوان وجه التزام مشخص نمود که در این صورت فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به انتقال سند می باشد می بایست خسارت های مقرر در قرار داد را نیز پرداخت نماید.
  • چنانچه فروشنده ، مورد معامله را (ملک یا خودرو و…) به شخص دیگری انتقال داده باشد ؛ این اقدام، انتقال مال به غیر محسوب شده و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.
  • در صورت نیاز به شهادت شهود ، دادگاه بعد از تشکیل اولین جلسه دادرسی قرار استماع شهادت شهود را صادر میکند.
  • در دعوای الزام بهتنظیم سند رسمی بر اساس نظر کارشناسان و وکلا چنانچه خواهان برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس نداشته باشد (مبایعه نامه کتبی و…)در این دعوا موفق نخواهد بود.
  • آنچه بیان شد در مورد معاملاتی است که عین مال وجود دارد و چنانچه هنوز مال مورد معامله هنوز بوجود نیامده باشد (بعنوان مثال پیش فروش آپارتمان و یا واحد تجاری و…) طرح دعوا به شکل فوق الذکر قابل طرح نبوده و مشمول رویه های قضایی دیگری است .

سند رسمیمالکموجرمستاجرسرقفلیاجاره– پیش فروشپایان کارارتفاق–  اراضیعرصهاعیاناقالهثبتقولنامهمبایعه نامهبنچاقبیعتحدیدتصرفتجمیعمشاعکاداسترحریمحق آبهدفترخانه اسناد رسمیرهنشماره ثبتیطرح تفضیلیطرح هادیکاربریمواتوقفوکالتهبهثمنخیارمشجرغبنمتروکه


نوشته های پیشین:

نحوه ابطال سند رسمی با شهادت شهود

نحوه تنظیم لایحه دفاعیه برای ابطال سند رسمی

قانون تخلیه ملک توسط مستاجر در ایام کرونا

قوانین فروش ملک

نویسنده

admin

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *