در خصوص مالکیت دعاوی زیادی مطرح می‌شود که امکان دارد در مورد سند و یا در مورد ابطال یا اثبات مالکیت دعوی مطرح گردد. در واقع مالکیت به معنای مالک بودن می‌باشد که در اصطلاح حقوقی، حقی است که انسان نسبت به شی دارد و می‌تواند نسبت به آن هرگونه تصرفی انجام دهد، به جز مواردی که در قانون استثنا شمرده می‌شوند. در قوانین کشور ما موادی از قانون به مالکیت، میزان تصرف مالک و اثبات مالکیت و … اختصاص داده شده است.
آنچه در اینجا میخوانیم
اثبات مالکیت چیست؟
به صورت کلی به رابطه میان مال و شخص گفته می‌شود که سایر افراد نتوانند مال مورد نظر را تصرف نمایند و در مقابل فرد مالک بتواند مطابق با این رابطه، از مال متعلق به خود به هر روشی که تمایل داشت، استفاده نماید.
سؤالی که پیش می‌آید این است که این مالکیت را چگونه می‌توان اثبات نمود؟ زیرا در اکثر مواقع این امر موضوع شکایت بسیاری از افراد در مراجع قضایی می‌باشد.
ادله اثبات مالکیت یکی از مهم‌ترین اسناد می‌باشد که نشان‌دهنده و یا اثبات‌کننده مالکیت شخص بر اموال مورد نظر است. بنابراین قانون مدنی درباره اثبات مالکیت سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌نماید و همچنین حسب موضوع این اسناد از اعتباری متفاوت برخوردار می‌باشند.
اسناد رسمی نسبت به اسناد اعتباری از مزایای بیشتری برخوردار می‌باشند. از جمله آنها می‌توان به قدرت اجرایی آن اشاره نمود. در صورتی که در اسناد عادی نداشتن قدرت اجرایی اصل آن می‌باشد و همچنین در مورد اسناد رسمی، فقط ادعای جعل مطرح می‌گردد.
مالکیت ملک با چه دلایلی ثابت می‌شود؟
برای ثابت نمودن مالکیت نیازی به وجود مبایعه نامه و یا قرارداد نمی‌باشد، زیرا مالکیت امکان دارد به شکل‌های مختلف منتقل شده باشد. برای مثال ممکن است که مالکیت ملک به صورت قهری و یا از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.
به هنگام مطرح شدن دعوای اثبات مالکیت، کسی که مدعی مالکیت ملک می‌شود باید با استفاده از دلایل اثبات، همچون سند، شهادت شهود و یا تصرف و … ادعای خود را اثبات کند.
سند مالکیت: سند مالکیت از مهم‌ترین دلایل مالکیت می‌باشد. املاک و اتومبیل‌ها در دنیای امروزه مطابق با قانون در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌گردند و لذا دولت فقط کسی را که مال به نام او ثبت شده است را به عنوان مالک می‌شناسد.
شهادت شهود: یکی دیگر از دلایلی که می‌توان با آن مالکیت را اثبات نمود شهادت شهود می‌باشد. به عنوان مثال مدعی می‌تواند از طریق شهود ثابت نماید که از قبل مال در تصرف وی بوده و مدتی بعد متصرف به وسیله قوه قهریه و یا به حیله و تقلب آن را تصرف نموده است و یا اثبات نماید که مال از سوی متصرف به او انتقال یافته است. البته توجه داشته باشید که شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هرکسی مورد پذیرش و قبول دادگاه واقع نمی‌گردد.
تصرف ملک (اماره ید): مطابق با ماده ۳۵ قانون مدنی «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت گردد».
نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت
در دعوای اثبات مالکیت در واقع خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به شخص خواهان فروخته است در صورتی که ایادی قبلی داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی پیشین را نیز طرف دعوی قرار گیرند. در اکثر مواقع عدم رعایت این نکات صدور قرار رد دعوا می‌شود.
شرایط دعوای اثبات مالکیت
یکی از دعوای رایج ملکی، دعوای اثبات مالکیت می‌باشد که معمولاً افراد برای تحقق حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌نمایند. این طرح نیز دارای شرایطی می‌باشد که از جمله مهم‌ترین آنها می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
وجود قرارداد کتبی یا شفاهی
در خصوص این زمینه خواهان باید ابتدا نسبت به اثبات وجود قرارداد یا ادله مبنی بر انتقال مالکیت اقدام نماید که به طور معمول خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کنند. زیرا خواهان بدون تردید دارای سند عادی و یا قرارداد شفاهی است که می‌تواند در این زمینه ارائه نماید. ولی برای طرح دعوای اثبات مالکیت تنها وجود سند یا قرارداد و یا ادله مبنی بر وجود قرارداد شفاهی کافی نیست.
اثبات اعتبار قرارداد
با ثابت نمودن وجود قرارداد و یا اثبات قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و خوانده باید با استناد به اعتبار سند عادی دفاع نماید و دلیلی از طرف خوانده بر بی اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد. توجه داشته باشید که اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد می‌باشد، خواهد بود. لذا امکان دارد قرارداد معتبری نیز تنظیم شده باشد اما مطابق با قانون بعد از تنظیم، فسخ یا باطل می‌گردد. بنابراین با دفاع مؤثر از سوی خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را اثبات نماید.
الزام به تنظیم سند
از دیگر شرایطی که در دعوای اثبات مالکیت مطرح می‌گردد طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت می‌باشد.
به خصوص در زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد، زیرا معمولاً در دادگاه در چنین مواردی دعوای اثبات مالکیت را با استناد به بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی رد می‌نماید، با این اعتقاد که دعوا بر فرض ثبوت دارای اثر قانونی نمی‌باشد.
مرجع صالح جهت اثبات مالکیت
دعوای اثبات باید در دادگاهی که ملک در آن واقع شده است مطرح گردد، حتی اگر که خوانده در آن حوزه ساکن نباشد. همچنین تمامی مدارک مستندات به همراه دادخواست تقدیمی ارائه می‌گردد. بعد از اینکه پرونده به شعبه مورد نظر ارجاع داده شد، برای رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی جلسه‌ای تشکیل می‌گردد. در صورتی که حقانیت خواهان احراز گردد، دادگاه رأی اثبات مالکیت وی را صادر می‌نماید.
این رأی نیازی به صدور اجرائیه ندارد و پس از آن که رأی قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته شده و می‌تواند از حق مالکانه خویش استفاده کند.