مشاوره آنلاین

مِلکِ مُشاع، به معنی خاک بخش نشده، دراصطلاح به معنی سرزمین بخش نشده‌ای است که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در مال شریک می‌باشند بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد. مشاع در مقابل مفروز (به معنای جدا کرده ‌است که مالکان و حدود آن مشخص شده) است. از این اصطلاح درباره زمین کشورها نیز استفاده می‌شود و بیان‌کننده این موضوع است که جای جای یک کشور اعم از آب و خاک و هوا به همه افراد آن کشور در همه نسل‌ها (همه افراد ملت) تعلق دارد. در این مقاله میخواهیم به طور مفصل به این موضوع بپردازیم.

انواع مال مشاع

مال به دو صورت به حالت اشاعه در می آید :

  • شراکت اختیاری: که به دو صورت واقع می شود؛ یا در نتیجه عقدی از عقود که توسط شرکای مال مشاع واقع می شود و یا در نتیجه عمل شرکا از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاع.
  • شراکت قهری: این نوع شراکت در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.

نحوه اداره مال مشاع

حقوق مدنی  ایران در زمینه اداره اموال مشاع به توافق میان شرکا استناد کرده است و ساختار مشخصی را در نظر نگرفته است. به نظر میرسد میتوان دوراهکار جهت اداره این اموال درنظرگرفت، نخست استفاده از قراردادخاصی که با توافق تمامی شرکاء تنظیم شده است وشیوه اداره مال را تعیین میکند و دوم قرار دادن اکثریت خاص جهت اتخاذ تصمیم برای اداره این اموال. همچنین خود قانون مدنی از بحث تعیین مدیر نیز نام برده است که این موضوع رانیز بایید بررسی کرد. موضوع دیگری نیز که لازم است بدان پرداخته شود موضوع اداره اموال مشاع در قوانین دیگر است، چراکه قوانین دیگر برخلاف قانون مدنی ساختارهای خاصی جهت اداره این اموال درنظر گرفته اند.

انواع تقسیم مال مشاع

اگر مال مثلی باشد (مثلی یعنی مالی که اجزای آن برابر باشد مثل سکه طلا و نقره) به نسبت سهام شرکا افراز می شود و اگر افراز ممکن نباشد، دادگاه می تواند حکم به فروش اجباری مال مشاع دهد. پس از افراز، حصص شرکا به تراضی بین آنها تقسیم می شود و در صورت عدم تراضی بین شرکا، حصص آنها به قید قرعه تعیین می گردد. افراز به این معنا می باشد: حصه ای معین برای شریک از هر نوع اموال که فقط در مال مشاعی متساوی الاجزاء ممکن است. لازم به ذکر است دادخواست افراز به طرفیت همه شرکا به دادگاه داده می شود و دعوای افراز که به طرفیت برخی از شرکا اقامه شود مسموع نیست.

اگر مال مشترک قیمی باشد.( قیمی به آن معناست که اجزای آن نابرابر باشد مانند مجموعه  گوناگونی از اموال مشترک در ترکه) بر حسب قیمت تعدیل (بدون اضافه کردن مالی از خارج) می شود. لازم به ذکر است پس از تعدیل، حصص شرکا به تراضی بین آنها تقسیم می شود و در صورت عدم تراضی بین شرکا، حصص آنها به قید قرعه معین می گردد. بنابراین تقسیم به تعدیل زمانی است که مال مشاع اجزای برابر ندارد ولی می توان سهام شرکا را چنان معین کرد که از نظر بها، برابر باشد. اگر تقسیم به تعدیل بدون ضمیمه کردن مالی از خارج ممکن نباشد، تقسیم به تعدیل سهام با ضمیمه کردن مالی از خارج صورت خواهد گرفت. اگر تقسیم به تعدیل با ضمیمه کردن مالی از هم امکان پذیر نشد، دادگاه برخی از شرکا را ملزم می سازد تا در برابر سهام زیادتری که دریافت می کنند، پول یا مالی به سایر شرکا بدهند. این تقسیم را به اعتبار دادن مال خارجی، تقسیم به رد می گویند.  در صورت عدم امکان تقسیم به رد، دادگاه می تواند حکم به فروش اجباری مال مشاع دهد. لازم به ذکر است در صورتی که برخی از شریکان محجور یا غایب باشند، تقسیم توسط نمایندگان آنها در دادگاه صورت می گیرد. ضمنا در صورتی که اموال مشترک متعدد باشند، (مانند مال ورثه ای) قسمت اجباری در بعضی از آنها، ملازم با تقسیم باقی اموال نیست.

هرگاه در حصه یک یا چند نفر از شرکا عیبی ظاهر شود که در حین تقسیم عالم به آن نبوده است، شریک یا شرکا حق دارند درخواست ابطال تقسیم را بنمایند.

هرگاه بعد از تقسیم معلوم شود قسمت به غلط اقع شده است، تقسیم باطل می شود.

البته اشتباهی منجر به بطلان تقسیم می گردد که در توزیع عادلانه سهام و تطبیق آن با حصه مشاع، موثر باشد و غلط باید در اصل تقسیم باشد.

ساخت و ساز در ملک مشاع و قانون افراز و فروش مال مشاع

یکی از بزرگ ترین دغدغه های امروزه در زندگی آپارتمانی مواردی است که در مشاع رخ میدهد. چرا که به صورت اشتراکی توسط تعدادی از ساکنین استفاده میشود و متعلق به فرد خاصی نیست. ساخت و ساز در ملک مشاع یا فروش آن یکی از مسائلی است که مالکین مشاع با آن رو به رو هستند چون تا زمانی که همه مالکین رضایت ندهند نمی توان برای ملک موردنظر اقدامی کرد. البته گاهی اوقات بعضی از شرکا اقدام به احداث بنا یا فروش ملک مشاع بدون اجازه مالک می کنند که در نتیجه آن هم مالكین و هم خریدار دچار اختلاف و تعارض می شود تا جایی که به زبان دو طرف ختم می شود. بهترین کار این است که با کمک یک وکیل مشاع برای تقسیم ملک مشاع اقدام شود و سهم هر مالک مشخص شود. در پی آن هر مالک می تواند به ساخت و ساز، فروش و بهره برداری از سهم مربوط به خودش اقدام کند.

افراز یا تفکیک ملک مشاع در مبحث ساخت و ساز در ملك مشاع مي بایست بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و نيز رعایت قوانين و مقررات موضوعه آن انجام گردد که به شرح ذیل صورت مي‌پذيرد.

– جریان ثبتی ملک مورد افراز باید پايان پذيرفته باشد، به اين معني كه از لحاظ ثبتی مشکلی وجود نداشته و حتما دارای سند مالکیت باشد یا اينكه بعد از ثبت در دفتر املاک آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر شده و در موعد مقرر نسبت به آن اعتراض صورت نگرفته باشد.

چنانچه ملک داراي سند مالکیت نبوده و نيز دارای اختلاف حدود با مجاورین ملك باشد قابل افراز نمي‌تواند باشد. بعد از این مرحله هم عملیات افراز و تفکیک ملک مشاع آغاز خواهد شد.

درخواست هر كدام از شريكان با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس درست به ادارۀ ثبت تحويل مي‌گردد. پس از این مرحله است که ادارۀ ثبت محل وارد عمل مي‌گردد و بررسی‌ها را شروع مي‌نمايد.

اگر مستندات قانوني و مشخصات شريكان صحیح نباشد، ادامۀ عملیات بررسی افراز تا بر طرف شدن موارد مذکور متوقف مي‌گردد.

پرونده مطرح توسط نمایندۀ ادارۀ ثبت محل از این حيث که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی نموده است و یا سند مالکیت دارد، بررسی مي‌گردد تا اشكالات قانونی برای افراز و تفکیک ملک مشاع وجود نداشته باشد.

نمایندۀ ثبت بعد از بررسی كردن پرونده مورد نظر، گزارشش را به رئیس ادارۀ ثبت ارسال مي‌‌نمايد تا او پس از مشاهده‌ي گزارش نمایندۀ ثبت تصمیم‌گيري نهايي را انجام دهد.

رئیس ادارۀ ثبت چنانچه موضوع ساخت و ساز در ملك مشاع مورد نظر قابل افراز بودن باشد، پرونده مطروحه را به نقشه‌بردار ثبت برای معاینۀ محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری مي‌دهد.

 – نقشه‌بردار در معيت نمایندۀ ثبت در محل حاضر گرديده و از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز هستند دعوت مي‌نمايد و به امضای كليه‌ي شرکاي حاضر در روز معاینه و نيز خودِ نمایند‌ه‌ي ثبت رسانده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم مي‌نمايد.

مسئول واحد ثبتی هم بعد از رسیدگی كردن موضوع و انطباق دادن درخواست با مقررات قانونی و مشاهده‌ي صورت ‌مجلس تنظيم شده، نقشه‌ي افرازی و نيز تطبيق آن با وضعیت و سابقه‌ي ثبتی، تصمیم خود را در بر رد یا قبول درخواست افراز و تفکیک ملک مشاع و نحوه آن اعلام مي‌دارد.

تصمیم فوق بایک نسخه از صورت‌ مجلس و فتوکپی نقشۀ افرازی و تنها درصورتی که ملک قابل افراز باشد به همۀ شريكان ابلاغ و اعلام مي‌گردد تا اگر اعتراضی به آن داشته باشند، اعتراض خود را بر اساس ماده ۲ قانون فروش و افراز و تفکیک ملک مشاع ظرف ۱۰روز ازتاریخ ابلاغ در محلِ دادگاه حقوقی محل قرارگيري ملک بدهند.

– بعد از ثبت اعتراض متقاضي، در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع ،‌ دادگاه در خصوص رسیدگی به مدارک و مستندات ملک يا ساختمان مورد نظر بر اساس قوانین و مقررات و انطباق دادن مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملك و قابل افراز بودن آن اقدام لازم را معمول مي‌نمايد.

اگر اصلِ مالکیت و قابل افراز بودن آن از سوي دادگاه به تأیید برسد و یا حکم برقابل افراز بودن صادر گردد، برای اجرای احکام مدنی برابر ماده ۸ آیین‌نامۀ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه اقدام مي‌نمايند.

نمایندۀ ثبت با در نظر گرفتن صورت‌جلسه افرازی، پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات افرازي مورد نظر را تهیه كرده و دفتر املاک سند اولیه را باطل نموده و سند جدید صادر می‌کند و موضوع ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع‌رساني مي‌كند.

– شريك ها قادرند بعد از رأی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک مورد نظر، تقاضای فروش را انجام دهد که در اين خصوص دادگاه بعد از بررسی دستور فروش، آن را به دایرۀ اجرای احکام مدنی امور فروش اموال غیرمنقول ارسال کرده و بعد از انجام تشريفات فروش ملک غیرقابل افراز طبق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع پس از کم کردن هزینۀ عملیات اجرایی بر اساس دستور دادگاه، مابين شريكان به ميزان سهم تقسیم مي‌نمايد.

بر ساس نظریۀ ادارۀ کل حقوقی قوه قضائیه شماره ۱۸۲۸/۷ مورخ ۳/۴/۶۸ دستور فروش ملک مشاع که دادگاه به استناد ماده ۴ قانون فروش و افراز و تفکیک ملک مشاع و ماده ۲۹ آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۲۰/۲/۵۸ صادر مي‌نمايد، نه حکم است و نه قرار. بلکه همان‌گونه که در قانون آمده یک دستور است پس قطعی بوده و لازم الاجراست و غیرقابل تجدیدنظر خواهی مي‌باشد.

 -استعلام از شهرداری

مجازات فروش مال مشاع

 

فروش مال غیر در اموال مشاع: جرم انتقال مال غیر در اموال مشاع ارتکاب می یابد و منظور از آن این است که یکی از شرکای مال مشاع بدون اجازه مالک دیگر مال مشاع، حصه وی را به دیگری انتقال دهد. بنابراین انتقال مال مشاع می تواند حالت های زیر را داشته باشد:

۱-  انتقال به اندازه سهم خود از مال مشاع بدون اجازه شریک ( در صورت عدم قابلیت افراز، با دستور دادگاه می توان این انتقال را انجام داد . )

۲-  انتقال مال شریک در مال مشاع بدون ( جرم انتقال مال غیر است )

آرای دیوان عالی کشور ، جرم انتقال مال غیر در اموال مشاع را مفروض دانسته است .

– براساس نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه ، (( هر چند انتقال ملک مشاع به نحو مفروز از لحاظ حقوقی بدون موافقت سایر شرکا نافذ نیست؛ ولی اگر مورد انتقال معادل سهم انتقال دهنده باشد از جهت این که سوء نیت نداشته ، جنبه کیفری ندارد و در غیر این صورت انتقال مال غیر تلقی می شود . ))

نظریه مشورتی فروش مال مشاع

– دستور فروش ملک مشاع قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل تجدید نظر خواهی است و اجرای دستور فروش ملک مشاع نیاز به صدور اجرائیه ندارد بنا بر این احتساب نیم عشر، توجيه قانونی ندارد.

– دستور فروش ملک مشاعی که دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۵۸ صادر می کند، نه حکم و ته قرار است؛ لذا قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل تجدیدنظرخواهی است و برای صدور آن تعیین وقت رسیدگی ضرورت ندارد.

– مستفاد از قانون و آیین نامه مزبور، صرف صدور دستور فروش، موجب جلوگیری از نقل و انتقال ملک مشاع نیست بنابراین متقاضی بایست طبق مقررات مواد ۳۱۰ به بعد قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، از مرجع صالح تقاضای دستور موقت بنماید.

– با عنایت به مواد اول و چهارم قانون مزبور، دستور فروش ملک مشاع، با تقاضای یک شریک نیز صادر می گردد لذا انتقال حصه سایر شرکا به اشخاص دیگر قبل از فروش، مانع اجرای دستور نیست و نیازی به اعلام دستور فروش به منتقل اليه نیست بلکه در مرحله اجرا و مزایده واحد اجرای احکام مدنی طبق مقررات، مالکین را مطلع می نماید.

– با عنایت به اینکه دستور فروش، حکم و قرار نیست لذا اجرای آن مستلزم صدور اجراییه و در نتیجه پرداخت حق الاجرا نیست و مواد ۱۵۸ و ۱۶۱ قانون اجرای احکام مدنی ناظر بر محکوم به می باشد.

– در هیچ موردی فروش اموال غیرمنقول به لحاظ نداشتن خریدار به کمتر از قیمت پایه مجاز نیست اعم از این که ملک مذکور از اموال توقیف شده باشد یا در اجرای قانون افراز و فروش املاک مشاع دستور فروش آن به لحاظ غيرقابل افراز بودن صادر شده باشد ومقصود از عبارت “به هر میزان که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت” فروش و واگذاری مال مورد مزایده به کمتر از قیمت پایه کارشناسی نمی باشد.

حدود تصرفات شریک در مال مشاع

در هر جزء از اجزاء مال مشاع ، مالکیتهای اشخاص متعدد ثابت می گردد، و هیچ جزئی، هر چند بسیار کوچک، را نمی توان تصور کرد که به یکی از شرکاء تعلق داشته باشد و شرکاء دیگر را در آن حقی نباشد. باید توجه داشت که منظور از اشاعه آن نیست که هر یک از شرکاء مالک اجزائی اند که مشخص نیست و پس از افراز، اجزاء ملک هر یک از آنها معین و مشخص میگردد بلکه مقصود این است که هر یک از شرکاء درهر یک از اجزاء مال مشاع مالکیت دارد، منتهی مالکیت شرکاء دیگر هم در آن اجزاء ثابت است. با در نظر گرفتن آنچه گذشت درمی یابیم که شرکت و اشاعه در حقوق مدنی ایران بر تئوری خاصی استوار است. همانطور که میدانیم یکی از خصایص «حق مالکیت» انحصاری بودن آن و انحصاری بودن اختیارات مالک در موضوع مالکیت است .

ولی در شرکت با آنکه هر یک از شرکاء مالک مال مشاع هستند خاصیت انحصاری بودن مالکیت وجود ندارد و این صورت خاصی از مالکیت است که با مالکیت به معنی اخص حقوقی از نظر احکام تفاوت دارد. ماده ۳۰ قانون مدنی مقرر میدارد: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. چنانچه خواهیم دید اختیارات مذکور دراین ماده، به صورت مطلق نسبت به مالک مال مشاع قابل تحقق نیست.

نمونه رای تصرف عدوانی در مال مشاع

درتاریخ : ۱۳۹۲/۰۵/۰۱ به شماره : ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۳۹۰۰۶۴۱

این نمونه رای که در شعبه ۳۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: تصرف عدوانی، مال مشاع، اذن شریک

چکیده رای

تصرفات مالک در ملک مشاع بدون اذن شریک، جنبه کیفری ندارد.

رای بدوی

دادسرای ناحیه ۵ تهران علیه آقای ر.ر. فرزند ر. به اتهام تصرف عدوانی و تخریب قفل کیفرخواست صادر نموده است (ص۴۸). شاکی مدعی است مالک سه دانگ آپارتمان به پلاک ثبتی ۴۰۰۱۳/۱۲۴ بخش … تهران است و مشتکی-عنه مالک سه دانگ دیگر پس از صدور حکم طلاق و خلع‌ید مشاعی مشتکی عنه با تخریب قفل اقدام به تصرف عدوانی نموده است (ص۱). متهم اظهار نموده (ص۴۰) کلید منزل جهت فـروش به مشاور املاک داده شده پس از رضایت طرفین به داخل منزل رفته است؛ با توجه به تصویر سند (ص ۲۵ و ۲۴)، اظهارات شهود (ص۱۰و۹)، اجرائیه صادره دادگاه عمومی در خصوص خلع‌ید (ص۲۸) و صورت جلسه اجرای حکم (ص۳۰ و ۲۹)، دادگاه به استناد مواد ۱۸-۲۲ (بند۵)، ۶۷۷ و۶۹۰ قانون مجازات اسلامی حکم بر رفع تصرف از سه دانگ ملک مذکور و محکومیت آقای ر.ر. به‌شرح ذیل صـادر می نماید: الف) بابت تصرف عدوانی به پرداخت سه میلیون ریال جزای نقدی، ب) بابت تخریب قفل به پرداخت دو میلیون ریال جزای نقدی بدل از شش ماه حبس تخفیفاً به جهت عدم گزارش سابقه کیفری مؤثر با احتساب ایام بازداشت رأی صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظر دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.

رای دادگاه تجدید نظر

تجـدیدنظرخواهـی آقـای ر.ر. فرزند ر.، ۴۵ سـاله، نسـبت به دادنامه شماره ۱۹۵-۱/۳/۹۲ صادره از شعبه ۱۱۷۷ دادگاه عمومی جزایی تهران که تجدیدنظرخواه از حیث اتهام تصرف عدوانی از تخریب قفل ملک مشاعی بر حسب شکایت خانم ن.ح. به پرداخت سه میلیون ریال بابت اتهام تصرف عدوانی و دو میلیون ریال بابت تخریب به نفع دولت رفع تصرف از قسمت مشاعی ملک محکوم می شود و تجدیدنظرخواه به رأی دادگاه اعتراض و تقـاضای تجـدیدنظرخواهی داشته کـه پـرونده به اعتراض به دادگاه تجدیدنظر و این شعبه ارجاع می شود و با وصول سابقه و ملاحظه آن اولاً طرفین دعوی با یکدیگر رابطه زوجیت داشته که در حال حاضر اختلاف دارند، ثانیاً هر یک از طرفین پرونده مالک سه دانگ از پلاک مورد ادعا بوده اند، ثالثاً خانم شاکیه دادخواست خلع ید نسبت به قسمت مشاعی مطرح و حکم به خلع ید و تصرف به نحو اشاعه صادر شده است، رابعاً شخص ثالثی با تقدیم تصویری از رأی دادگاه مدعی مالکیت شده و حکم به الزام تجدیدنظرخواه و تجدیدنظرخوانده به تنظیم سند رسمی گردیده که تصویر آن رأی در سابقه موجود است، خامساً زوج و تجدیدنظرخواه مدعی است کلید اختیار مشاور املاک قرار داده است تا اینکه ملک مختلف فیه را به فروش برساند و ثمن آن را میان دو نفر تقسیم کند، سادساً با توجه به اینکه هر دو مالک هستند و دارای سند رسمی بوده تصویری از سند در سابقه موجود است و مالکین مشاعی می‌تواند در ملک مشـاعی و به نحو اشاعه و بدون ضرر دیگری متصرف شود که با وصف موجـود دادگاه اتهام تصـرف عدوانـی را محـرز نمی دانـد و به استناد جزء ۴ از بند ب ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری ضمن پذیرش اعتراض نسبت به این قسمت از دادنامه نقض و به استناد اصل سی و هفتم قانون اساسی رأی بر برائت از اتهام تصرف عدوانی صادر و اعلام می گردد. و اما در خصوص اتهام محکومیت تخریب قفل منزل با توجه به بررسی و تحقیقات و ملاحظه سابقه ضمن رد اعتراض به استناد به بند الـف از ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری مفاد دادنامه در محکومیت تخریب قفل منزل عیناً تأیید و استوار می گردد. رأی صادره حضوری و قطعی است.

تعدی و تفریط در مال مشاع

 

در ملکی که از نظر مالکیت مشترک است بین چند نفر، اگر هر کدام از طرفین در آن تعدی و تفریط کند مسئول جبران خسارات خواهد بود. در این زمینه فرقی بین ملک مشترک و غیر آن وجود ندارد.

ماده ۳۵۰ قانون مدنی بیان داشته است که «مبیع ممکن است مفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین به طور کلی از شیئی متساوی الاجزاء و همچنین ممکن است کلی فی ذمه باشد.» اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین را اشاعه می گویند. ماده ۵۷۱ قانون مدنی بیان داشته است: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه» لازم به ذکر می داند مبنای شراکت می تواند ناشی از اراده و اختیار شرکاء باشد و یا بطور غیر ارادای و بصورت قهری ایجاد شده باشد همانند مشارکت قهری وراث که در پی فوت مورث ایجاد می گردد. مطابق ماده ۵۷۶ قانون مدنی: «طرز اراده اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکاء خواهد بود.» و برابر ماده ۵۷۱ همان قانون: «در صورتی که بدون اذن یا خارج از محدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات فضولی خواهد بود.» و در همین رابطه ماده ۵۸۲ مقرر داشته است: «شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.» قابل توجه آنکه ماده ۵۸۶ قانون مدنی مقرر داشته است: «اگر برای شرکت در ضن عقد لازمی مدت معین تعیین نشده باشد، هر یک از شرکا هر وقت بخواهد میتواند رجوع کند.» ماده ۵۸۳ قانون مدنی مقرر داشته است که: «هر یک از شرکاء می تواند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.» و با عنایت به وحدت ملاک از ماده ۴۷۵ قانون مدنی که مقرر داشته است: «اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک» هر یک از شرکاء می تواند قدر السهم مالکیت خود را به دیگری بفروشد ولی تسلیم مورد معامله به دیگری منوط به اذن سایر شرکاء می باشد. به عبارت دیگر تصرفات معنوی در مال مشاع جایز است ولیکن تصرفات مادی و تحویل دادن آن به خریدار منوط به اذن سایر شرکاء می باشد. البته بر این قاعده کلی، استثنایی وارد است و ان زمانی است که علیرغم مالکیت مشاعی شرکاء تصرفات ایشان در قدر السهم خودشان مفروزی باشد که بنظر می رسد در چنین مواقعی تسلیم حصه متصرفی مفروزی به خریدار نیاز به اذن سایر شرکاء نداشته باشد و افزون بر آن هر شریک مال مشاعی می­تواند جزئی از مال خود را به دیگری واگذار نماید. فلذا در زمان بیع جزئی از مبیع، ضروری است خریدار از وضعیت مشاعی بودن یا نبودن مال اطلاع حاصل نماید.

شریک مال مشاعی در صورت بروز اختلاف با سایر شرکاء می تواند علیه متصرفین ملک مشاعی دعوی مطالبه اجرت المثل و یا خلع ید را مطرح نموده و یا افراز یا تقسیم و فروش آنرا تقاضا نماید. افزون بر آن در صورتی تراضی و موافقت شرکاء امکان تقسیم زمانی منافع به نسبت مالکیت شرکا نیز میسر بوده که اصطلاحاً به آن «مهایات» گویند، بطور مثال اگر دو نفر بالمناصفه مالک یکدستگاه آپارتمان باشند، توفق نمایند که بطور مثال هر یک از ایشان مدت یک سال در آپارتمان مذکور سکونت نمایند.

نویسنده

admin

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.