مال مشاع به مالی گفته می‌شود که چند نفر همزمان و به هر دلیلی در آن شریک باشند (دلیل شراکت می‌تواند ارث، خرید همزمان و یا دستور قضایی باشد) و مشخص نباشد سهم هر یک در کدام قسمت مال و در کجای آن قرار دارد مال مشاع در مقابل مال مفروز یا ملک اختصاصی قرار دارد که این مال یا ملک عبارت است از مالی که شخصی به صورت انحصاری و تنها مالک آن باشد.
حال اگر مالکین ملک مشاع بخواهند مال خود را از یکدیگر جدا کنند راه‌حل‌هایی در قانون به وجود آمده است که یکی از این قوانین افراز یا افراز اموال مشاع می‌باشد.
آنچه در اینجا میخوانیم
افراز و تفکیک به چه معناست؟
پافراز (تفکیک) به معنای جدا سازی دو چیز از یکدیگر می‌باشد که در اموال مشاع یعنی جدا ساختن و تفکیک کردن سهم هر کدام از شرکا از مال مشاع می‌باشد. تصور کنید که یکی از شرکا قصد تقسیم مال یا حتی فروش مال مشاع را دارد، لذا به طور کلی اگر دو یا چند نفر به صورت مشترک صاحب ملکی باشند و بخواهند سند مجزایی برای سهم خود دریافت کنند تا حق هرگونه دخل و تصرف و استفاده از آن سند مثل خرید و فروش و یا وثیقه را داشته باشند، باید برای افراز و پیرو آن دریافت سند تفکیکی اقدام کنند. پس از طی مراحل مربوطه هر یک از شرکا می‌توانند سند جداگانه خود را دریافت کنند. اگر چه در اغلب اوقات با توافق طرفین انجام این موضوع امکان‌پذیر است، اما به هر حال در جوامع امروزی بعضاً شاهد اختلافاتی فی مابین شرکا نسبت به اموال غیر منقول هستیم و مشکل زمانی ایجاد می‌شود که شرکا بر سر نحوه تقسیم و تعیین سهم هر شریک به توافق نرسند که در این خصوص راه حل قانونی افراز است. البته در بسیاری از مواقع ملک قابل افراز نیست و افراز ممکن است آن را از ارزش انداخته یا اینکه با توجه به ویژگی‌های ملک اصلاً ممکن نباشد مثلاً در قریب به اتفاق مواقع آپارتمان قابل افراز نیست و برای رفع اختلاف باید راه حل دیگری پیدا کرد که این راه حل معمولاً تقاضای دستور فروش است.
موارد غیر قابل افراز بودن یک ملک مشاع
۱-قوانینی وجود دارند که می‌تواند یک ملک مشاع را غیر قابل افراز کنند مانند مندرجات قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و آیین نامه‌ی مربوطه، عدم امکان افراز ملک موقوفه بین موقوف علیهم یا عدم امکان افراز ملک به دلیل اینکه جز اراضی ملی محسوب می‌گردد.
۲-یکی دیگر از این موارد زمانی است که تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ایجاد ضرر کند که به موجب ماده ۵۹۱ قانون مدنی امکان افراز این ملک مشاع وجود نخواهد داشت.
۳-شرکا در قرارداد شرط عدم تقسیم (افراز) ملک مشاع را قید کرده باشند.
۴-این مورد زمانی به وجود می‌آید که نسبت به ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده باشد و تا زمانی که رفع تعارض صورت نگیرد امکان افراز این ملک وجود نخواهد داشت.
۵-زمانی که افراز ملک باعث کاهش و یا از بین رفتن ارزش ملک مشاع گردد و یا ماهیت ملک به گونه‌ای باشد که امکان افراز نسبت به آن وجود نداشته باشد مانند افراز کردن یک واحد از آپارتمان.
دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز
در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود، به موجب ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل افراز بودن ملک و همینطور صدور حکم قطعی از دادگاه در مواردی که درخواست افراز از دادگاه انجام گردید دادگاه شهرستان محل وقوع ملک بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا که در رویه باید به صورت دادخواست طرح شود دستور فروش آن را به دایره اجرای احکام دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرا احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید. همچنین متقاضی و هر یک از شرکا می‌توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و با پیشنهاد بالاترین قیمت پیشنهادی مزایده را به نفع خود تمام کرده و از فروش ملک به شخص ثالث جلوگیری کنند.
محل تقدیم تقاضای افراز ملک مشاع
۱- اگر ملک مشاع نیز از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، باید تقاضای خود را به واحد ثبتی محلی تقدیم دارند که ملک مشاع مذکور در حوزه آن قرار دارد. اعم از اینکه این ملک در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید. البته در صورتی که برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد شد.
۲-اگر ملک مشاع از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، باید تقاضای خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن قرار دارد، تقدیم دارند.
نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت
جهت انجام افراز ملک مشاع هریک از شرکا می‌توانند درخواستی مبنی بر افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهند که پس از آن واحد ثبتی مربوطه درخواست افراز را به نماینده ثبت ارجاع می‌دهد سپس نماینده ثبت با بررسی پرونده ثبتی ملک مزبور به اظهارنظر در خصوص پرونده از حیث صلاحیت اداره ثبت و عدم وجود سند مالکیت معارض می‌پردازد و سپس پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می‌رساند و اگر ملک دارای سند معارض نباشد و عملیات ثبتی آن خاتمه یافته و یا در دفتر املاک ثبت شده باشد پرونده به نقشه بردار جهت ترسیم نقشه ملک با حضور در محل و بعد از دعوت متقاضی و شرکا می‌پردازد سپس مسئول واحد ثبتی با بررسی نقشه افرازی نسبت به رد یا قبول افراز اقدام می‌کند.
نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه
درصورتی که نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکند و یا در بین شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد هریک از شرکا می‌توانند به طرح دعوای افراز در دادگاه در قالب دادخواست به طرفیت کلیه شرکا بپردازند. باید به این موضوع توجه گردد که اگر دعوای افراز به طرفیت کلیه شرکا مطرح نشود دعوای افراز محکوم به، رد خواهد بود. دادگاه پس از بررسی صلاحیت خود نسبت به موضوع و تعیین جلسه رسیدگی و ارجاع به کارشناس و انجام استعلامات لازم از اداره ثبت و شهرداری حکم به قبول یا رد افراز صادر می‌کند.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
مدارک لازم برای این کار بدین صورت می‌باشد: سند مالکیت ملک یا شماره پلاک ثبتی آن یا شماره ثبت ملک در دفتر املاک و درخواستی مبنی بر افراز و کپی کارت ملی
مدارک لازم جهت طرح دعوای افراز
برای این طرح به این مدارک نیاز خواهید داشت: تصویر برابر اصل شده سند مالکیت، گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز، تصویر برابر اصل شده مدارک مثبت محجور بودن یا مفقودالاثر بودن شریک، جلب نظر کارشناس، معاینه محلی، درخواست استعلام
نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی
نحوه اعتراض:متقاضی درخواست ثبت، این درخواست را تقدیم اداره ثبت می‌کند اداره ثبت این درخواست را یا قبول می‌کند یا رد می‌کند. در هر دو فرض، از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی، وکیل متقاضی ظرف ۱۰ روز مهلت دارد که چنان چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند و دادخواستی مبنی بر اعتراض تقدیم کند.
احکام قابل اعتراض:
حالت اول: حکم دادگاه مبنی بر افراز اموال مشاع صادر شد ولی با محل انطباق ندارد: در این صورت تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد.
حالت دوم: حکم صادره سهو قلم دارد. در این فرض خود دادگاه بدوی، تا زمانی که از حکم تجدیدنظرخواهی صورت نگرفته باشد می‌تواند این اشتباه را اصلاح کند و اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام می‌کند. اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد، دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت. اینجا دادگاه تجدید نظر اصلاح می‌کند و بر طبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.