مشاعات آپارتمان و قوانین آن

قوانین مشاعات آپارتمان 

در عصر کنونی بدلیل کمبود زمین ، سکونت به شیوه آپارتمان نشینی ، در بیشتر نقاط دنیا حاکم شده است. در کشور ما نیز آپارتمان نشینی ابتدا از کلان شهرها آغاز شد لیکن در حال حاضر در بسیاری از شهرستانهای کوچک نیز ساخت آپارتمان و سکونت آپارتمان نشینی حاکم است.

همانند بسیاری از تحولات در عرصه تکنولوژی ، اقتصادی و اجتماعی ، هرچند ساخت آپارتمان و آپارتمان نشینی سرعت زیادی پیدا نموده ،لیکن بسیاری از مردم با قوانین و مقررات آن غریبه هستند و هنوز تفکرات سنتی زندگی در خانه های ویلایی موجب شده که همه روزه شاهد مشاجرات فراوانی میان همسایگان باشیم.

بررسی ها نشان می دهد که بیشترین میزان اختلافات و منازعات همسایگان در یک آپارتمان مربوط به نحوه استفاده از مشاعات ساختمان و قوانین مرتبط با آن است.

ما در این نوشتار سعی خواهیم نمود تا با قلمی ساده مردم عزیز کشورمان را با مشاعات ساختمان و قوانین و مقررات آن آشنا نماییم. امیدواریم که مفید فایده قرار گیرد.

مشاعات آپارتمان و قوانین آن
مشاعات آپارتمان و قوانین آن

دیگر نگران امور و مشکلات ملکیتان نباشید
تیمی متخصص همراه شماست

محدوده مالکیت در یک ساختمان به چند صورت است؟

مالکیت در آپارتمان‌ها و محل های پیشه و سکونت در یک ساختمان شامل دو بخش می باشد:

  • مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی
  • مالکیت بر قسمت‌های مشترک و یا همان مشاعاتساختمان

قسمت های مشترک یا مشاعات ساختمان , عبارتست از قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن فقط به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه تعلق نداشته ، بلکه همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، که شامل قسمت‌های زیر است:

حیاط- لابی- پشت بام- درب ورودی –راهرو- پنجره‌های راهرو- آسانسور- ورودی پارکینگ -پارکینگ اضافی- پله‌ها -شوفاژخانه -تاسیسات و انشعابات مشترک وباغچه.

ملاحظه:

لازم به ذکر است که برخی ازقسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آن‌ها به طور جداگانه برای هر واحد در سند ذکر شده باشد، جزء قسمت اختصاصی همان آپارتمان محسوب می‌شود.

بهره برداری از قسمت‌های اختصاصی ساختمان شامل بالکن، سرویس‌ها وانباری و پارکینگ (درصورتی که در سند ذکر شده باشد)، در اختیار مالک یا مستاجر همان واحد است و سایر ساکنین حق استفاده از آن را ندارند.


برای اطلاع از ابطال سند رسمی مشاعی   اینجا کلیک کنید


برخی از قوانین حاکم بر مشاعات در آپارتمان‌ها

  • ساکنان آپارتمان فقط مجاز به استفاده متعارف از مشاعات هستند به نحوی که استفاده از آن‌ها مزاحمتی برای استفاده سایرین نداشته باشد. به عنوان مثال قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در راه پله و حیاط آپارتمان به عنوان استفاده اختصاصی محسوب شده و سایر ساکنین می‌توانند به آن اعتراض کنند.
  • هرگونه تغییرات در نقشه آپارتمان بدون رضایت ساکنان و اخذ مجوز‌های لازم ممنوع می باشد.
  • خودرو‌ها نبایستی در مکانی غیر از محل تعیین شده پارک شوند و یا مزاحمتی برای تردد ساکنین ساختمان را ایجاد کنند.
  • مراسمات و مهمانی‌ها در شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ می بایست با رعایت سکوت کامل ساختمان (چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی ) برگزار گردد.
  • حمل وسایل منزل یا مصالح ساختمانی با آسانسور ممنوع است و درصورتی که آسانسور با نقص فنی مواجه شود، کلیه هزینه های تعمیر آن توسط فرد خاطی باید پرداخت شود.
  • درصورتی که یکی از واحد ها قصد بازسازی و یا تعمیرات داشته باشد، باید با هماهنگی ساکنین و بوده و پیرامون نظافت ساختمان نیز تصمیم گیری شود.
  • هیچ کدام از ساکنین مجاز به تصرف مشاعات ساختمان نیستند و نمی‌توانند آن را به شخص دیگری واگذار کند، مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد
  • قرار دادن زباله در پاگرد ها و راه پله ها که موجب انتشار بوی بد در ساختمان ‎شود ممنوع می باشد.
  • استفاده شخصی و غیر عمومی از برق و آب مشاع ساختمان مطلقا”ممنوع می باشد.
  • هرگونه تغییر شکل و رنگ در نمای ساختمان که ناهماهنگی ایجاد نماید ممنوع است.
  • هر گونه استفاده از مشاعات نبایستی موجب آزار ساکنان سایر واحد‌ها شود؛ مثلا انجام کارهایی که موجب تولید صدا شده(آهنگری و…)و یا نگهداری حیوانات و…
  • چنانچه یکی از ساکنان مجتمع تصمیم بگیرد در قسمت‌های مشاع هر نوع دخل و تصرفی داشته باشد، می بایست رضایت کامل همه صاحبان آن مجتمع را جلب کند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.
  • مشاعات آپارتمان و قوانین آن
    مشاعات آپارتمان و قوانین آن

    جهت تنظیم دادخواست،لایحه ، شکواییه و … با ما در تماس باشید

برخی از قوانین مشاعات پارکینگ

قبل از ورود به این مبحث لازم است ۲ نکته را یادآوری نماییم.

۱-برخی از قسمت ها اختصاصی هستند، مانند پارکینگ ویا  انباری که با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌ نمایند و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان محسوب می گردد.

۲- برخی پارکینگ ها که مشاع  می باشند. به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورتجلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

توجه داشته باشید که:

  • هریک از واحدهای فقط مجاز به استفاده از پارکینگ اختصاصی خودشان می باشند.
  • پارک خودرو در محل‌های مشاع درون پارکینگ (مانند رمپ ها)که برای تردد راحت‌تر و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.
  • استفاده از پارکینگ برای برگزاری مراسمات اختصاصی ساکنان فقط با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنان امکان‌پذیر خواهد بود. و چنانچه خسارتی ایجاد شود استفاده کننده می باست جبران خسارت کند.
  • هیچ واحدی حق اجاره یا فروش پارکینگ را به افراد خارج از ساختمان را ندارد؛ مگر اینکه از قبل با ساکنین خود به توافق رسیده باشد.
  • پارک خودرو بدون اجازه مالک آن ، خلاف قانون بوده و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل آن (اجاره مدت تصرف با نظر کارشناس دادگستری )به مالک پرداخته شود. و چنانچه با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرم تلقی می‌شود .

سوالات متداول شما در حوزه دعاوی ملکی و امور ثبتی

هزینه تعمیر مشاعات آپارتمان

۱-مخارج مربوط به تعمیرات و محافظت ملک و جلوگیری از اندام و اداره واستفاده از اموال و مشاعات و بطور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد، همچون تاسیسات آن بایستی یکجا انجام شود.

ملاحظه: این هزینه ها به تناسب سهم هر مالک ،پرداخت می شود(هرچند مالک از مشاعات استفاده ننماید) ویا با توافقاتی که بین خود دارند با تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالکی را مشخص می نمایند.

۲- هزینه مربوط به سرایدار و نگهبان ،متصدی آسانسور؛نگهداری تاسیسات،باغبان ،تزیین مشاعات و هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر ، بطور مساوی بین مالک یا استفاده کنندگان تقسیم خواهد شد.

۳-در صورتی که مطابق با مفاد اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری نماید مستاجر میتواند از مبلغ اجاره ماهیانه هزینه‌ها را پرداخت نماید

۴- در صورتی که مطابق با مفاد اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت آن خودداری نماید مدیر می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید

۵-  هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را به نماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می تواند به مراکز ذیصلاح قضایی مراجعه نماید

۶- چنانچه بین شرکا توافق شده باشد که هزینه‌های نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگهداری و تعمیرات یک قسمت از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد فقط همین شرکا مکلف به انجام آن خواهند بود و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها نیز تعیین تکلیف خواهند نمود.


چنانچه بدنبال وکیل جهت وکالت در دعاوی ملکی ثبتی هستید کلیک کنید


چنانچه مالکی هزینه‌های ساختمان را پرداخت نکرد، چه باید کرد؟

بر اساس ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، باید به صورت زیر عمل کرد:

  1. ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، از مالک مطالبه می‌شود. اگر مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… خودداری کنند.
  2. اگر مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران، برای وصول وجه مورد نظر بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. البته مدیر و هیئت مدیران موظفند به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.
  3. با این حال اگر عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجعه به مرجع قضایی شکایت کنند و دادگاه‌ها موظفند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و او را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند.

ملاحظه:استفاده دوباره از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

مشاعات آپارتمان و قوانین آن
مشاعات آپارتمان و قوانین آن

ملاحظات مهم:

۱-با توجه به مطالبی که در بالا ذکر شد پیشنهاد می گردد هموطنان عزیزمان حتما”قانون “تملک آپارتمان‌ها”  که همه قوانین و مقررات مشاعات ساختمان را مشخص کرده را دقیقا” مطالعه نمایند.

۲- استخدام نگهبان در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمانها بیش از ۱۰ واحد آپارتمان وجود دارد یعنی در ساختمانهای ۱۱ واحد و بیشتر مدیر ساختمان مکلف است برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیم مشاعات و انجام سایر امور ، نگهبان استخدام نماید هزینه مربوط به نگهبان به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم خواهد شد.

 

جهت مشاوره در دعاوی ملکی و امور ثبتی کلیک کنید

نوشته های پیشین:

 

آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیم

رای دیوان عدالت اداری در خصوص کفایت برگ سبز برای مالکیت خودرو

ابطال سند رسمی مشاعی  

نویسنده

admin

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *