بر اساس قانون اگر مستأجر و اجاره دهنده (موجر) به توافق کافی و کامل نرسند و یا مستأجر به تعهدات ذکر شده در قرارداد عمل نکرده و یا از آن سرپیچی کند، موجر با توجه به قوانین می‌تواند با گرفتن حکم تخلیه از طریق مراجعه به دادگاه یا شورا (بسته به مواردی که در ادامه در خصوص آن‌ها صحبت می‌کنیم) نسبت به تخلیه ملک خود و اخراج اجاره کننده اقدام کند.
در این مطلب قصد داریم مهم‌ترین بخش‌های قوانین، شرایط و مراحل تخلیه ملک مسکونی را بررسی کنیم.
آنچه در اینجا میخوانیم
در چه شرایطی امکان تخلیه ملک مسکونی امکان‌پذیر است؟
در ابتدا ذکر این مطلب بسیار مهم است که بر اساس قانون، مالک فقط در شرایط انقضا و اتمام مدت زمان اجاره یا بروز تخلفاتی از جانب مستأجر می‌تواند برای ملک خود حکم تخلیه درخواست دهد. در این شرایط اگر ملک تجاری باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب در تاریخ ۱۳۵۶ باشد، دادگاه بر اساس آن برای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه رأی صادر می‌کند. اما در شرایطی که روابط گفته شده بر طبق قوانین سال ۱۳۷۶ باشد، در این صورت شورای حل اختلاف با بررسی دقیق مندرجات اجاره‌نامه دستور تخلیه صادر می‌کند.
به طور کلی مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه بر اساس مورد و بسته به نوع تخلیه از طریق مراجعه به مراجع زیر امکان‌پذیر است:
- شورای حل اختلاف (درخواست تخلیه برای ملک اجاره داده شده به صورت مسکونی)
- اداره اجرای ثبت
- دادگاه عمومی حقوقی (درخواست تخلیه برای ملک اجاره داده شده به صورت تجاری که مشمول پرداخت حق کسب، پیشه، تجارت و سرقفلی می‌باشد)
بر اساس این تعاریف اقدام برای تخلیه در یکی از چهار شرایط زیر امکان‌پذیر است:
- عدم تخلیه کامل ملک توسط مستأجر بعد اتمام زمان اجاره ذکر شده در اجاره‌نامه
- عدم پرداخت اجاره بها پس از گذشت سه ماه از موعد پرداخت
- استفاده خلاف و نامشروع از ملک به رغم ذکر نوع فعالیت هنگام نوشتن اجاره‌نامه
- اجاره دادن و یا انتقال ملک مورد نظر توسط مستأجر به اشخاص دیگر
تفاوت قرارداد رسمی و قرارداد عادی چیست؟
اگر قرارداد به صورت رسمی بین مستأجر و موجر تنظیم شده باشد، مالک (موجر) موظف است برای درخواست و دریافت حکم تخلیه به اداره ثبت اسناد مراجعه کند و با در دست داشتن حکم برای درخواست اجرا به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد در آنجا عقد شده است، مراجعه کند. دقت شود که قرار داد اجاره به موجب قانون سال ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم شده باشد (علت تنظیم قرارداد در دو نسخه این است که دو طرف قرارداد نسبت به تکالیف خود آگاه و همچنین امکان جعل و الحاق وجود نداشته باشد.)
اگر قرارداد عادی باشد با قرارداد رسمی تفاوت‌هایی دارد و باید بر طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به وسیله ۲ نفر شاهد گواهی شود.
مدارک لازم برای حکم تخلیه
برای درخواست صدور حکم تخلیه می‌توان بر اساس ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱و۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی با در دست داشتن سند مالکیت و سند اجاره‌نامه اقدام به دریافت حکم تخلیه کرد.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در چیست؟
حکم تخلیه زمانی صادر می‌شود که به هر دلیل امکان استناد به قانون روابط موجر و مستأجر نباشد که در این صورت امکان دستور تخلیه امکان‌پذیر نیست و برای صدور حکم، نیاز به دادرسی وجود دارد.
بعد از دریافت حکم تخلیه، چه مراحلی طی می‌شود؟
حکم تخلیه فقط در زمانی قابل اجراست که تمامی مبلغ ودیعه یا پول پیش توسط موجر برگردانده شده و اگر در مدت اجاره مستأجر خسارتی به ملک وارد کرده یا به موجر بدهکار باشد ابتدا باید این بدهی با مراجعه به دادگاه و یا شورای حل اختلاف و ثبت درخواست و ادعا ثبت شود. اگر در شرایطی مستأجر ثابت کند که سند ارائه شده از سمت موجر جعلی است و یا قرارداد اجاره تمدید شده، توقف اجرای حکم امکان‌پذیر است.
اگر مدت اجاره به اتمام رسیده باشد، مستأجر مکلف به تخلیه می‌باشد و چنانچه بنا بر هر دلیلی در تخلیه ممانعت ورزد طبق قانونی که بر اساس آن قرارداد تنظیم شده با او برخورد خواهد شد. اما ممکن است بنا بر شرایط با انقضای مدت مبلغ مشخصی به عنوان اجاره بهای پس از انقضا از مستأجر دریافت شود که در این صورت حتماً باید در قرارداد ذکر شده باشد. در غیر این صورت فرد غاصب باید مبلغی تحت عنوان اجرت‌المثل ایام را به فرد مقابل بپردازد که این مبلغ با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.
مدت زمان تخلیه ملک چقدر است؟
برای گرفتن حکم تخلیه در دادگاه یا شورا برحسب نوع ملک مدت زمان چهار ماه برای اماکن مسکونی و تا یک سال برای اماکن تجاری در نظر گرفته می‌شود و برای دستور تخلیه و تخلیه فوری حدودا یک ماه. البته تمامی اعداد ذکر شده بسته به شرایط جغرافیایی و صرف نظر از شرایط موجود (کرونا) حدودی می‌باشند.