سرقفلی کلمه‌ای است که ممکن است در سر در مغازه‌ها دیده و یا اینکه درباره‌ی آن شنیده باشید. در گذشته سرقفلی به نام حق کسب شناخته می‌شد، یعنی حقی که قانون‌گذار برای مستأجرین اماکن تجاری مقرر نموده است و برای اماکن مسکونی کاربردی ندارد. به عنوان مثال وقتی فردی مغازه‌ای را از شخص دیگری اجاره می‌نماید و در آن مکان اقدام به فروش می‌کند و به واسطه شهرت و فروش او ارزش آن نیز بیشتر می‌گردد. بنابراین تلاش مستأجر در قالب حق سرقفلی مطرح می‌شود.
حق سرقفلی برای مستأجر به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود و تنها در صورتی که مستأجر مشتاق به دریافت حق سرقفلی است باید در هنگام تنظیم قرارداد اجاره این موضوع با توجه به رضایت و توافق طرفین در قرارداد قید گردد. با داشتن حق سرقفلی، قرارداد مستأجر به صورت خودکار تمدید نمی‌شود. اگر موجر و مستأجر قرارداد اجاره را تمدید نکنند، مستأجر حتی با داشتن سرقفلی موظف است تا ملک را تخلیه نماید.
آنچه در اینجا میخوانیم
حق سرقفلی چگونه ایجاد می‌گردد؟
حق سرقفلی در سه حالت ایجاد می‌شود که در ادامه به تشریح آن‌ها می‌پردازیم:
۱. در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مستأجر با پرداخت مبلغی تحت عنوان خرید سرقفلی به مالک و قید نمودن این مبلغ در قرارداد، هنگام تخلیه ملک، مالک باید سرقفلی را به نرخ روز محاسبه کند و به مستأجر پرداخت نماید.
۲. در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستأجر می‌توانند توافق کنند که مالک ملزم است تا هر ساله در صورت تمایل مستأجر، مورد اجاره را به او با همان قیمت توافقی گذشته اجاره دهد. در این صورت اگر قرارداد به اتمام برسد، مالک نیز خواهان تخلیه ملک باشد باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت نماید.
۳. در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستأجر می‌توانند توافق کنند که مالک هر سال ملک مورد اجاره را با نرخ اجاره متعارف به همین مستأجر اجاره دهد. بنابراین اگر مالک بخواهد تا ملک تخلیه گردد، باید مبلغی را برای سرقفلی به مستأجر پرداخت نماید.
مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می گردد؟
مبلغ سرقفلی با توجه به موقعیت ملک توسط دادگاه در طول مدتی که ملک مورد اشتغال مستأجر است، تعیین می‌گردد.
نحوه مطالبه سرقفلی
در قراردادهای اجاره در موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که در سال ۷۶ تصویب شده است، اگر مالک با حکم تخلیه اقدام به تخلیه ملک کند، مستأجر در مواردی که مستحق دریافت سرقفلی می‌باشد می‌تواند همزمان با دادخواست تخلیه یا بعد از آن، سرقفلی را دریافت نماید.
در جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس در دادگاه، ارزش سرقفلی را مطابق با نرخ روز محاسبه نموده و مالک را محکوم می‌نمایند تا مبلغ تعیین شده را پرداخت نماید.
نکات مهم در ارتباط با دعوای مطالبه سرقفلی
- تخلفات مستأجر در قرارداد قید شده همچون تفریط در ملک و … تأثیری در میزان سرقفلی ندارد.
- در صورتی که مستأجر اول ملک را به مستأجر دیگری اجاره دهد و از او مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت نماید، مستأجر دوم زمان تخلیه ملک، حق مطالبه و دریافت سرقفلی را از مالک ندارد.
- بعد از قرارداد اجاره اگر مالک ملک را بفروشد، در این صورت مالک جدید متعهد به پرداخت سرقفلی می‌باشد.
- اگر مطالبه سرقفلی قبل از فسخ قرارداد اجاره و تخلیه توسط مستأجر صورت گیرد محمل قانونی نخواهد داشت.
- حق کسب و پیشه اگر به دلیل تخلفات مستأجر از قوانین ساقط شود، باعث سقوط حق سرقفلی نیز می‌گردد.
- اگر مالکان خواهان انتقال سرقفلی باشند باید با نوشتن صلح نامه‌ای رسمی انجام شود و به سند عادی در دادگاه ترتیب اثر داده نمی‌شود.
مستندات قانونی در دعوای مطالبه سرقفلی
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶
“هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ١- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ٢- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.”
ماده ٧ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶
“هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید. در این صورت مستأجر می‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.”
ماده ٨ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶
“هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.”
ماده ٩ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶
“چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.”
ماده ١٠ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶
“در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.”