برای تشکیل صحیح عقد یک سری شرایط لازم است تا بتوانیم بگوییم عقد صحیح است. برای مثال کسی که در حالت جنون است نمی تواند معامله کند و معامله وی به حکم قانون باطل است. همچنین معامله ای که نامشروع و غیر قانونی باشد از ابتدا فاسد و باطل است و به صورت صحیح تشکیل نمی شود. در موارد دیگر هم باید حکم به باطل بودن قرار داد داده شود؛ مثلا کسی که مالش را به صورت صوری به دیگران انتقال میدهد تا پرداخت طلب طلبکاران یا مهریه همسرش فرار کند. باطل بودن معامله گاه امری پیچیده است که نیازمند مراجعه به وکلای این حوزه می باشد. در مقاله وکیل ملکی ثبتی می خواهیم به این دعوا بیشتر بپردازیم.
ماده ۱۹۰ قانون مدنی
برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱- قصد طرفین و رضای آنها
۲- اهلیت طرفین
۳- موضوع معین که مورد معامله باشد
۴- مشروعیت جهت معامله
حالت های وضعی قرارداد
معامله صحیح: معامله صحیح معامله‌ای است که شرایط ذیل در آن رعایت شده باشد:
شرایط اساسی معامله: شرایط اساسی معامله در ماده ۱۹۰ قانون مدنی احصاء گردیده و مقنن صراحتاً صحت هر معامله را منوط به وجود چهار شرط مندرج در این ماده کرده است. هر قراردادی که شرایط ماده یاد شده را نداشته باشد باطل خواهد بود؛ حال آنکه برای صحت هر معامله وجود این شرایط کافی نیست بلکه در صورتی که معامله در قالب عقد معین باشد شرط دوم هم لازم است.
شرایط عقود معین: در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معامله لازم است شرایط اختصاصی هر قرارداد نیز رعایت شود، در غیر این صورت قرارداد باطل است. به عنوان مثال برابر ماده ۷۷۸ قانون مدنی در صورتی که در عقد رهن شرط شود که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد عقد باطل است و مطابق ماده ۳۴۸ قانون مدنی بیع چیزی که بایع قدرت به تسلیم آن ندارد باطل است.
معامله باطل: معامله باطل که از آن تحت عنوان بیع فاسد هم یاد می‌شود به مثابه عدم است و به تعبیر قانون مدنی «اثری در تملک ندارد». معاملۀ باطل درست نکته مقابل معامله صحیح است؛ به عبارت دیگر معامله باطل یا فاقد یکی از شرایط اساسی معامله است و یا از عقود معین بوده و یکی از شرایط اختصاصی معامله را ندارد.
معامله غیرنافذ: در مقابل نفوذ ، عدم نفوذ قرار دارد. عدم نفوذ مربوط به زمانی است که قرارداد نمی تواند اثر حقوقی داشته باشد. وقتی کسی قصد بستن قراردادی را دارد باید برای این کار رضایت داشته باشد. اما گاهی پیش می آید که به علتی عقد با رضایت کامل منعقد نشده است؛ مثل عقد اکراهی که در آن فرد با اکراه قرارداد را پذیرفته است. مثال دیگر عقد فضولی است که یک نفر بدون اجازه مال متعلق به دیگری را معامله می کند. در واقع در معامله غیر نافذ، عقد باطل نشده است بلکه نبود شرطی مثل رضایت یکی از طرفین باعث شده که عقد دارای اثر حقوقی نباشد. این حالت به این معنی است که با اعلام رضایت، عقد منعقد می شود و دارای اثر حقوقی می شود.
همان‌طورکه گفته شد در صورت عدم وجود یکی از شرایط اساسی معامله بطلان معامله حتمی است ولی در صورتی که فرد برای معامله قصد داشته باشد اما رضا نداشته باشد، آن معامله صحیح است اما با توجه به ناقص بودن اثر حقوقی نخواهد داشت؛ مثل موردی که فردی در اثر تهدید خودش یا خانوادهاش اقدام به انجام معامله‌ای می‌کند که چنین معامله‌ای اگرچه با وجود قصد باطل نیست، لیکن نمی‌تواند منشأ اثر حقوقی باشد، چنین معامله‌ای تنها زمانی آثار حقوقی پیدا می‌کند که مکره بعد از رفع اکراه نسبت به آن اعلام رضایت نماید.
آیا بطلان با ابطال معامله تفاوتی دارد؟
نظر هیئت عالی:
ابطال به معنای باطل کردن و در دعوا به معنای حکم کردن به نادرستی دعوا به کار رفته و در فقدان شرایط اساسی قراردادها عنوان باطل بودن و تقاضای ابطال مناسب به نظر می‌رسد. بطلان مطلق یعنی بطلان واقعی ناظر به بی‌اثر بودن عقد یا ایقاع است و بطلان نسبی، صفتی است در یک عمل حقوقی که در آن رعایت نشدن کامل شرایط قانونی به‌نفع ذی‌نفع حالتی را بین صحت و فساد ایجاد می‌کند که فقط ذی‌نفع می‌تواند از طریق اعلام اراده خود آن را کاملاً صحیح یا کاملاً فاسد و باطل گرداند. گاهی نیز این عناوین مترادف به کار رفته است به هر صورت به نظر می‌رسد ابطال و باطل بودن نسبت به بطلان دارای عموم و خصوص است. در نتیجه اتفاق‌نظر صحیح است بدون اینکه تمسک به این عناوین موجب عدم استماع دعوا گردد.
نظر اتفاقی:
بطلان معامله مربوط به موردی است که معامله غیر نافذ است و تنفیذ نشود. مثل معامله فضولی و معامله افراد غیر رشید که دراین صورت خواسته خواهان باید بطلان معامله باشد. لکن دعوی ابطال مربوط به موردی است که معامله به لحاظ نداشتن شرایط اساسی صحت باطل بوده و قابلیت تنفیذ را هم ندارد که در این‌صورت خواسته خواهان باید ابطال معامله باشد.
ابطال معامله صوری به قصد فرار از دین
با استناد به ماده ۲۱۸ قانون مدنی معامله با قصد فرار از دین به‌صورت صوری باطل است. اگر کسی قصد فرار از دین داشته و به خاطر اینکه مال به دست طلبکاران نرسد اموالش را به نام یکی از فرزندانش کند، در این حالت که معامله به‌صورت واقعی است و صوری نیست وضعیت این معامله چگونه است؟ آیا این معامله صحیح است؟ ضمانت اجرای این معامله به چه صورت است؟
معامله صوری (نظر اکثریت)
قانون‌گذار در سال ۱۳۰۷ معامله به قصد فرار از دین را مطلقاً باطل کرد. شورای نگهبان در سال ۱۳۶۱ معامله به قصد فرار از دین را نافذ اعلام کرد. در سال ۱۳۷۰ شورای نگهبان عبارت مطلق را حذف و بیان کرد:
” معامله با قصد فرار از دین و به‌صورت صوری باطل است. ” مواد ۲۱۸ مکرر قانون مدنی به استناد ماده ۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب سال ۱۳۷۷ ضمانت اجرای این‌گونه معاملات را چه به‌صورت صوری و چه به قصد فرار از دین غیرصحیح دانسته و به استناد ماده ۴ قانون ذکر شده اموال را از منتقل‌الیه گرفته و به صاحب اموال رد می‌کند.
در نتیجه معامله چه با قصد فرار ازدین و چه به‌صورت صوری باشد، قانون‌گذار به استناد ماده ۴ قانون ذکر شده این‌گونه معاملات را غیرصحیح دانسته است و اموال را از منتقل‌الیه گرفته و به صاحبان اموال میدهد.
معامله صوری (نظر اقلیت)
معامله در صورتی باطل است که یکی از ارکان عقد وجود نداشته باشد و در معامله صوری چون قصد وجود ندارد، طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی باطل است؛ ولی معامله به قصد فرار از دین صحیح است چون قصد معامله کردن هست و واقعاً معامله بین متعاملین انجام گرفته و به صورت واقعی بوده پس معامله صحیح است.
معامله صوری (نظر کمیسیون نشست قضائی)
مطابق ماده ۲۱۸ قانون مدنی هرگاه معلوم شود معامله به قصد فرار از دین واقع شده، نافذ نیست. این ماده تحت عنوان جهت معامله ذکر شده است؛ زیرا معامله به‌قصد فرار از دین به این جهت منظور شده که بایع برای رسیدن به این مقصود معامله را انجام داده است. اگرچه این قصد به خودی خود موجب عدم نفوذ معامله نمی‌شود؛ لیکن چون معامله با تضییع حق طلبکار ملازمه دارد، نافذ نیست.
هرگاه طلبکار معامله را تجویز کند، اشکال مرتفع می‌شود. برعکس در صورتی که طلبکار قصد بایع را فرار از دین بداند می‌تواند ابطال معامله را درخواست کند و دادگاه در صورتی که علم پیدا کند که معامله ساده نبوده و بدهکار قصد فرار از دین را داشته است حکم به بطلان معامله میدهد.
نمونه دادخواست ابطال معامله و ابطال سند رسمی
خواهان: ……….
خوانده: ……….
وکیل یا نماینده قانونی: ………
تعیین خواسته و بهای آن:
تقاضای صدور حکم مبنی بر ابطال معامله فضولی میان خواندگان و هم چنین ابطال سند رسمی شماره …… تنظیمی در دفترخانه شماره …… بانضمام کلیه خسارات دادرسی مقوم بر……. ریال
دلایل و منضمات دادخواست:
کپی مصدق مبایعه نامه شماره…….. مورخ……..
کپی مصدق استشهادیه شهود
عنداللزوم استماع شهادت شهود
تقاضای استعلام ثبتی
ریاست محترم دادگاه…….
با سلام و عرض ادب
احتراما اینجانب …….. در مقام خواهان دعوا باستحضار می رساند: بنده مطابق با مبایعه نامه شماره ……. مورخ …… یک قطعه زمین واقع در ….. را به مبلغ ……. از خوانده ردیف اول خریداری نموده ام. بعد از گذشت مدتی از انجام معامله، متوجه گردیدم که خوانده ردیف اول، ملک فروخته شده به اینجانب را بموجب سند رسمی شماره …… در تاریخ ……. به خوانده ردیف دوم انتقال داده اند و بدین سبب به حقوق قانونی اینجانب تعرض نموده اند.
فلذا مطابق با عرایض تقدیمی، مستندا به مواد ٢۴٧، ٢۵١ و ٢۵٧ قانون مدنی و هم چنین مواد ١٩٨ و ۵١٩ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی تقاضای رسیدگی و صدور حکم مطابق با خواسته تقدیمی مورد استدعاست.
