به احتمال زیاد شما هم بارها در سر در مغازه‌ها و یا آگهی‌های فروش مشاهده کرده‌اید که نوشته شده سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد، شاید از خود بپرسید که سرقفلی چیست و یا چه تفاوتی با مالکیت دارد. سرقفلی در قانون قدیمی روابط با نام حق کسب و پیشه تجارت شناخته می‌شد، در واقع حقی است که برای مستأجران تجاری توسط قانون‌گذار در نظر گرفته می‌شود تا به نحوی از آن‌ها حمایت کرده باشد. در این نوشتار قصد داریم تا به شرح مفهوم سرقفلی و حقوق آن بپردازیم.
آنچه در اینجا میخوانیم
سرقفلی چیست؟
سرقفلی در واقع مبلغی است که مالک در ازای اجاره ملک خود به دیگری آن را دریافت می‌نماید. در سال‌های قبل از ۱۳۷۶ در قوانین مربوط مربوط به آن، حق سرقفلی و کسب یکسان بوده است. در این قانون در صورت واگذاری ملک به فردی دیگر برای اجاره، هنگامی که مدت اجاره به پایان می‌رسد مالک نمی‌تواند مستأجر را بیرون نماید مگر اینکه مبلغی را در ازای کسب و پیشه به آن فرد بدهد. اما در قوانین سال ۱۳۷۶ به بعد مالک در پایان قرارداد می‌تواند مستأجر را بیرون نموده و حکم تخلیه را دریافت نماید.
توجه نمایید که حق سرقفلی بر خلاف حق کسب یا تجارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌گردد، بلکه باید در زمان عقد قرارداد، مستأجر و مالک در خصوص این موضوع با یکدیگر به توافق برسند. لذا در صورت عدم توافق طرفین در هنگام عقد قرارداد، عملا مستأجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
انواع سرقفلی
دو نوع سرقفلی در ایران وجود دارد که به شرح زیر می‌باشد:
سرقفلی که با حق کسب به وجود آمده است: در این نوع از سر قفلی‌ها، در واقع سرقفلی حق مستأجری است که ملک تجاری را به شهرت رسانده است. اگر که از سوی صاحب سرقفلی تخلفی رخ دهد، مالک مغازه می‌تواند از او بخواهد که نسبت به تخلیه مغازه اقدام نماید. وگرنه صاحب سرقفلی نمی‌تواند بدون اجازه مالک اصلی، نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
سرقفلی اصلی مغازه: در سرقفلی اصلی مغازه مالک می‌تواند ملکش را در اختیار فرد دیگری قرار دهد. بنابراین در املاک تجاری دو حق در نظر گرفته می‌شود؛ یک حق مالکیت و دیگری حق سرقفلی.
تعیین مبلغ و هزینه‌های مربوط به سرقفلی
مطابق با قانون، هزینه سرقفلی یا حق کسب از سوی دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌گردد:
موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
کیفیت اجاره از لحاظ مزایای که در اجاره‌نامه برای مالک و یا مستأجر ذکر شده است.
طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
روش‌های انتقال حق سرقفلی
انتقال سرقفلی به روش‌های زیر صورت می‌گیرد:
انتقال قضایی: در این انتقال سرقفلی از طریق حکم دادگاه انتقال می‌یابد.
انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری از طریق اسناد رسمی و با رضایت کامل مالک سرقفلی به صاحب جدید منتقل می‌گردد.
انتقال قهری: در صورتی که صاحب سرقفلی فوت نماید، تمامی حقوق او به ورثه منتقل می‌گردد.
آیا خریدار سرقفلی می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟
در ماده ۴۷۴ قانون مدنی مقرر شده است که «مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به فردی دیگر اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجازه چیزی جز خلاف آن شرط شده باشد.» با توجه به این قانون مستأجر می‌تواند ملک را به هرکس دیگری که می‌خواهد اجاره دهد، مگر در صورتی که آن‌ها در قرارداد اجاره حق واگذاری به غیر را ذکر کرده باشند.
در قراردادهایی که پیش از سال ۱۳۷۶ عقد شده‌اند، مستأجر هیچ گونه حقی برای انتقال مال به غیر را نداشته، مگر اینکه در قرارداد ذکر می‌شد که مستأجر هیچ محدودیتی در این زمینه ندارد.
موارد جواز انتقال حق سرقفلی به غیر بدون داشتن این حق
در ابتدای مقاله ذکر کردیم که مستأجر حق انتقال سرقفلی به غیر را ندارد مگر در صورتی که این حق در قرارداد اجاره برای او لحاظ شده باشد و یا او اجازه انتقال را از مالک کسب نموده باشد، و یا اگر که مالک اجازه انتقال نداده باشد و خود مالک نیز از خرید آن امتناع می‌نماید، مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی اقدام نموده و مطابق با همان مجوز می‌تواند مال را به فرد دیگری انتقال دهد. توجه داشته باشید که اگر انتقال بدون داشتن همچنین حقی صورت گرفته باشد شخص حق دریافت نصف این مبلغ را از دست می‌دهد وحق وی از او ساقط می‌گردد. اما برخی موارد وجود دارد که مستأجر با اینکه حق نسبت به انتقال مال ندارد، ولی اگر آن را منتقل نماید مشمول ضمانت اجرای فوق‌الذکر نمی‌گردد. که در ادامه به بررسی و توضیح این موارد می‌رسیم:
انتقال سرقفلی به ورثه:
انتقال ورثه به ورثه یکی از مواردی می‌باشد که در صورت انتقال مشمول ضمانت اجرا نمی‌گردد. به صورتی که اگر مالک سرقفلی فوت نموده باشد حق او به صورت قهری به وراث منتقل می‌شود. هر یک از ورثه می‌توانند حق خود را به وراث دیگری منتقل نمایند زیرا ورثه نسبت به هم غیر محسوب نمی‌شوند. بدون آنکه در قرارداد اجاره تصریح شده باشد و یا مالک اجازه این کار را داده باشد ورثه می‌توانند نسبت به انجام آن اقدام نمایند.
شریک به شریک:
انتقال میان شرکا یکی دیگر از این موارد است. هر یک از افرادی که در سرقفلی با یکدیگر دارای شراکت می‌باشند، می‌توانند حق خود را به شریک دیگر منتقل نموده و نیازی به رعایت شرایط انتقال وجود ندارد و او مشمول ضمانت اجرا نمی‌شود، زیرا شرکا نسبت به یکدیگر غیر محسوب نمی‌شوند.
انتقال به ورثه درجه اول:
فرزندان شخص فوت شده به عنوان وراث درجه اول شناخته می‌شوند. اما سؤالی که پیش می‌آید این است که آیا پدر و یا مادر می‌توانند حق سرقفلی خود را بدون رعایت شرایط، به فرزندان خود انتقال دهند یا فرزند غیر محسوب می‌گردد؟
بعضی از سرقفلی داران به دلیل اینکه بعد از فوت آن‌ها، ورثه او برای انتقال سرقفلی به صورت قهری ملزم به پرداخت مالیات می‌شوند، پیش از فوت خود نسبت به انتقال حق سرقفلی به فرزندان خود اقدام می‌نمایند، بدون آن که این حق در قرارداد اجاره پیش‌بینی شده باشد. باید توجه داشته باشید که برای انتقال حق سرقفلی به فرزندان باید مالک سرقفلی دارای این حق باشد، یا از مالک اجازه این کار را کسب کرده باشد و یا از دادگاه برای چنین انتقالی مجوز مربوطه را دریافت نماید. زیرا در خصوص این موضوع فرزندان غیر محسوب شده و نمی‌توان آن‌ها را جزئی از دو مورد بالا نام برد.