اسناد رسمی

تفاوت میان قولنامه  و مبایعه نامه

تفاوت میان قولنامه  و مبایعه نامه

قولنامه و مبایعه نامه

تفاوت میان قولنامه  و مبایعه نامه – موضوع خرید و فروش املاک و مستغلات از قدیم برای همه خانواده ها از اهمیت فراوانی  برخوردار بوده است .

زمانیکه از مبایعه نامه و قولنامه صحبت می‌کنیم اولین چیزی که به ذهن خواننده می‌رسد، خرید و فروش املاک است.

خرید و فروش ملک و آپارتمان

خرید و فروش ملک و آپارتمان (چه برای سکونت و چه برای کسب و کار )

یکی از نیازهای ضروری محسوب می گردد و همین امر موجب می شود که بازار تقاضای این کالای ضروری در همه زمانها و مکانها  گرم باشد.

از سوی دیگر دلّال بازی نیز موجب افزایش قیمت آن گردیده است .

برخی افراد حاصل سالهای متمادی تلاش خود و خانوادشان را برای خرید یک واحد آپارتمان مصرف می کنند ،

اما نکته  مهم  خریدوفروش ملک این است که

پس از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت تمام یا بخشی از بهای ملک مورد معامله و قبل از تنظیم سند ، فروشنده به  بهانه هایی ( از جمله در رهن بودن ملک یا تکمیل نشدن آپارتمان ، یا مشکلات اداری ثبتی و شهرداری )اعلام می کند که نمی تواند در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی حاضر شود.

پس از بوجود آمدن اختلاف میان خریدار و فروشنده

که به  دلایلی از انعقاد قرارداد متضرر شده اند و می‌خواهند به بهانه هایی قرارداد را فسخ نمایند

در صدد پیدا کردن راه چاره هستند و در این مرحله اولین کاری که معمولا انجام می شود رجوع به مبایعه نامه و مطالعه شروط قرارداد تنظیم شده است.

 نتایج عدم مطالعه مبایعه نامه

موضوعی که از ابتدای انعقاد  مبایعه نامه به آن توجهی نشده و صرفاً با تنظیم آن در دفتر املاک و امضای قرارداد ، رضایت خود را نسبت به انجام معامله اعلام نموده اند.

در این جا مقصر اصلی خود شما هستید.

یعنی خریدار و یا فروشنده ای که با بی دقتی و  عدم مطالعه ی مبایعه نامه، فقط بر سر قیمت ملک چانه زنی کرده اید

ولیکن از سایر موضوعات قرارداد مانند زمان پرداخت مبالغ ،زمان تحویل ملک ،شرایط فسخ قرارداد ،مسئولیت آماده نمودن اسناد و مدارک لازم جهت تنظیم سند و غیره غفلت نموده اید.

 

جهت تنظیم دادخواست،لایحه ، شکواییه و … با ما در تماس باشید

تفاوت میان قولنامه  و مبایعه نامه
تفاوت میان قولنامه  و مبایعه نامه

 تعریف مبایعه نامه و تفاوت آن با قولنامه

مبایعه نامه از ترکیب دو واژه «مبایعه» و «نامه» بوجود شده است.

ریشه کلمه مبایعه « بیع» می باشد و بیع نیز به معنی« فروش» می باشد.

برخی افراد از کلمه «قولنامه» به جای مبایعه نامه استفاده می کنند و هر دو را هم  معنی می دانند.

اما حقوقدانان و دادگاه ها میان آنها تفاوت قائل هستند و آثار حقوقی متفاوتی برای هر یک از آنها تعریف کرده‌اند .

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه

قولنامه نوشته ای است که بیشتر به صورت سند عادی تنظیم می گردد و موّید توافق دو نفر به منظور انجام عملی در آینده نزدیک به همراه ضمانت انجام تعهد می باشد.

به عنوان مثال در برخی مواقع خریدار یا فروشنده ای قصد انجام خرید و فروشی را دارند ،

لیکن چون هنوز مقدمات کار به طور کامل آماده نشده است،

لذا با تنظیم قراردادی بنام قولنامه با یکدیگر توافقات خاصی را حاصل می کنند و قرار می گذارند که در آینده فروشنده با فراهم کردن مقدمات (نظیرتهیه اسناد و مدارک مفاصا حساب پایان کار و …) ملک را را به نام خریدار انتقال دهد.

(به عبارتی به او بفروشد) و یا در مقابل خریدار متعهد می شود مبلغ مشخصی را در مدت معین تهیه و به عنوان قیمت ملک مورد معامله (مثلا آپارتمان) به فروشنده تسلیم کند.

برخی مواقع نیز  مبلغی را به عنوان ضمانت یا وجه التزام (برای تنظیم انجام تعهدات طرفین) معین می گردد.

تا چنانچه یکی از طرفین قرارداد به تعهد خود عمل ننمود وجه ضمانت شده به نفع طرف دیگر ضبط شود.

اما مبایعه نامه برخلاف قولنامه، قول و قرار برای خریدوفروش در آینده نیست بلکه به واسطه ثبت و قبول شروطی که در آن قید شده ، خرید و فروش بطور کامل اتفاق افتاده است (اصطلاحاً عقد بیع انجام گرفته است)

این نکته را باید در نظر داشت که

هر مبلغی که در مبایعه نامه تعیین بشود به عنوان بهای ملک مورد معامله محسوب می شود و اگر حتی مبلغ ناچیزی از کل مبلغ قرارداد به مالک پرداخت شود  از لحاظ حقوقی معامله انجام شده  و امکان فسخ آن وجود ندارد( مگر بر مبنای شروط ضمن عقد یا اختیارات قانونی )

لیکن در قولنامه این امکان یا الزام متعهد ( فروشنده) وجود ندارد به جز اخذ خسارت مندرج در قرارداد.

سوالات متداول شما در حوزه دعاوی ملکی و امور ثبتی

ملاحظه:

در برخی موارد ممکن است نام قراردادی قولنامه باشد لیکن واژه خریدار و فروشنده در آن به کار رود و مفاد آن دلالت بر نقل و انتقال ملک به صورت قطعی نماید که در این صورت آثار عقد بیع بر آن حاکم است و صرف عنوان قولنامه مانع الزام فروشنده به انتقال ملک به نام خریدار نخواهد بود

ملاک تصمیم گیری در دادگاهها نیز فقط عنوان قرارداد نیست بلکه آنان به قصد و هدف واقعی طرفین در قراردادها توجه دارند.

 انواع مبایعه نامه و مزایا و معایب آنها

مبایعه نامه ممکن است به صورت یک سند عادی و یا سند رسمی تنظیم شود.

 اسناد به دو دسته تقسیم می شوند

۱- عادی


۲ –رسمی


اسناد در سه حالت رسمی هستند و در سایر موارد عادی محسوب می شوند.

 شروط رسمی شدن اسناد عبارتند:

  • ۱ – کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی مانند سند مالکیت قطعی غیر منقول سند در رهن اجاره نامه رسمی

  • ۲ – کلیه اسناد صادره از اداره ثبت اسناد و املاک مانند سند منگوله دار آپارتمانها

  • ۳ – کلیه اسنادی که توسط یکی از مامورین ذیصلاح دولتی تنظیم شود مانند رای دادگاه ها ،گواهینامه رانندگی ،کارت ملکی و …

به غیر از این سه حالت کلیه اسناد عادی محسوب می شوند مانند مبایعه نامه های تنظیمی در دفاتر و بنگاههای مسکن

 

الزام به تنظیم سند رسمی چیست … جهت آگهی کلیک کنید

 مزایا و معایب مبایعه نامه های رسمی:

یکی از مزایای اسناد رسمی این است که از دید قانون و مراجع قضایی مالک کسی است  که سند مالکیت ملک به نام وی باشد (حتی اگر آن را با مبایعه نامه عادی فروخته باشد )

بنابراین خریدار با سند عادی نمی تواند در دادگاه ها علیه اشخاص ثالث طرح دعوا نماید

یا مثلاً  در ادارات و سازمانهای دولتی مانند شهرداری، ادارات برق، آب و غیره نمی تواند اقدامی علیه مالک ملک خریداری شده انجام دهد

مگر این که ملک به نام او به صورت رسمی انتقال داده شود. و یا از فروشنده علاوه بر مبایعه نامه وکالتنامه کاری هم داشته باشد

ماده ۴۶ ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت هم کسی را مالک می داند که ملک رسماً به وی منتقل شده باشد.

 

ابطال سند رسمی … بیشتر بخوانید

حقوق و تعهدات خریدار و فروشنده

در تنظیم مبایعه نامه فروشنده و خریدار دارای حقوق و تعهداتی هستند  و تا زمان تنظیم سند رسمی چه در زمان خریدملک و چه در زمینه ساخت و ساز (که زمان زیادی تا صادر کردن سند زمان لازم دارد)می بایست ضمن اینکه به حقوق خود برسند در مقابل تعهدات خود را نیز انجام داده باشند.

جذب وکیل پایه یک دادگستری
جذب وکیل پایه یک دادگستری

حقوق و تعهدات مربوط به فروشنده در مبایعه نامه

الف- تعهدات فروشنده

۱-پیگیری انتقال مالکیت ملک به خریدار


۲-تحویل دادن ملک به خریدار


۳- آماده نمودن اسناد و مدارک لازم برای تنظیم سند و تحویل این مدارک بطور کامل به خریدار


ب- حقوق فروشنده

۱-عدم تحویل ملک مورد معامله در صورت عدم انجام تعهدات توسط خریدار:

طبق این حق فروشنده می تواند مادامی که خریدار از پرداخت بهای آپارتمان خودداری می کند وی نیز از تسلیم ملک مورد معامله خودداری کند.

۲-حق باز پس گیری ملک مورد معامله:

اگر فروشنده ملک مورد معامله را به خریدار تسلیم نمود لیکن خریدار بدلائلی نظیر ورشکستگی ناتوان از پرداخت بهای ملک مورد معامله بود، فروشنده حق بازپس گیری آن را دارد.

۳-حق حفظ مالکیت برای فروشنده تا زمان دریافت کامل وجه ملک مورد معامله:

در یک مبایعه نامه فروش تا وقتی که تمام وجه معامله پرداخت نشده نمی توان انتظار داشت مالکیت مال به خریدار انتقال یابد زیرا این برخلاف ماهیت عقد بیع که یک عقد تملیکی است می باشد.

۴-فسخ قرارداد :

فسخ در اصطلاح به معنی برهم زدن و از اعتبار انداختن  قراداد است

فسخ قرارداد حقی است که به موجب آن یکی از طرفین قرارداد یا هر دو آنها می توانند مباعه نامه را از اعتبار ساقط نمایند.

تفاوت میان قولنامه  و مبایعه نامه
تفاوت میان قولنامه  و مبایعه نامه

برای آگاهی از قوانین فروش ملک اینجا کلیک کنید

 

حقوق و تعهدات مربوط به خریداردر مبایعه نامه

الف- تعهدات خریدار:

۱ -پرداخت کامل بهای ملک مورد معامله


 ۲ –تحویل گرفتن ملک مورد معامله راس موعد مقرر:

دومین تعهد خریدار قبض نمودن و تحویل گرفتن ملک یا آپارتمان است . بر اساس مفاد مندرج در مبایعه نامه پس از پرداخت وجه ملک مورد معامله و حضور دو طرف در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال با تحویل کلید آپارتمان از سوی فروشنده به خریدار، انجام می شود.


ب-حقوق خریدار:

۱-پس دادن وجه اضافی دریافتی:

اگر قسمتی از ملک مورد معامله متعل به فرد دیگری باشد و فروشنده پول آن را دریافت نموده باشد ، فروشنده باید بهای آن قسمت را خریدار پس دهد


 ۲- مطالبه کل بهای ملک مورد معامله:

اگر مالک  ملک مورد معامله کلا فرد دیگری بوده باشد فروشنده هم مبالغ دریافتی را پس دهد و هم خسارات وارده به خریدار را جبران نماید.


۳ -الزام فروشنده به انجام  تعهدات

فروشنده به موجب قرارداد موظف است ملکی را که در قرارداد معین شده با تمامی توابع آن به خریدار تحویل دهد.

حتی اگر ملک در رهن بانک باشد نیز فروشنده مکلف به انجام تعهد است.


۴- مطالبه خسارات وارده از فروشنده :

طبق ماده ۲۲۱ قانون مدنی اگر کسی متعهد اقدام به امری شود در صورت تخلف مسئول جبران خسارت طرف مقابل است .

اگر هم در قرارداد و هم در قانون برای جبران خسارت ضمان قرار داد شده باشد هر دو قابل مطالبه است .


لازم به ذکر است که خریدار در صورتی می تواند خسارت را از فروشنده مطالبه کند که بتواند خسارت به خود را که ناشی از عدم انجام تعهدات فروشنده است را ثابت نماید.

 

 

نوشته های پیشین

عرصه و اعیان و تفاوت های آنان

قانون مالیات بر خانه های خالی چه می گوید؟

مشاعات آپارتمان و قوانین آن

 

 

 

 

نویسنده

admin

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *