برای ساخت ساختمان‌های جدید کارکنان باید تعدادی از قوانین و مقررات الزامی ساخت‌وساز و رعایت نکات ایمنی، بهداشتی و فنی در طول ساخت‌وساز رعایت کنند. به عبارت دیگر اگر سازندگان ساختمان به قوانین ساخت‌وساز توجه نداشته باشند و بدون در نظر گرفتن نکات مهم ایمنی به ساخت‌وساز مبادرت کنند، مرتکب تخلفات ساختمانی شده‌اند و تخلف آن‌ها قابل پیگیری خواهد بود.
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها
تخلفات ساختمانی در ایران شامل تخلفات مربوط به ماده ۱۰۰ شهرداری و تبصره‌های ۱۱ گانه آن می‌باشد.
ماده ۱۰۰: مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.
انواع تخلف ساختمانی
پتخلفات ساختمانی با توجه به قوانین ساختمانی شهرداری که در بالا به آن پرداخته شد به پنج دسته کلی تقسیم می‌شوند که به شرح زیر است:
۱- عدم رعایت ضوابط شهرداری مربوط به نمای ساختمان
۲- عدم رعایت نکات ایمنی و استحکام ساختمان
۳- بی توجهی به نکات بهداشتی مربوط به ساخت‌وساز
۴- توجه نکردن به مقررات ساخت‌وساز شهرداری
۵- سایر تخلفات ساختمانی
حال به بررسی تخلفاتی که زیر مجموعه این تخلفات قرار می‌گیرند می‌پردازیم تا با انواع تخلفات ساختمانی به طور کلی آشنا شویم:
تغییر استفاده از باغ
تبدیل پارکینگ به مسکونی یا تجاری و …
استفاده مشاغل پزشکی از واحدهای مسکونی
احداث ساختمان در مناطق ممنوعه
احداث ساختمان بیش از سطح اشغال مجاز
ساخت بالکن
احداث ساختمان بدون پروانه
احداث ساختمان در اراضی فاقد کاربری
احداث ساختمان مغایر با نقشه ها و پروانه ساختمانی
احداث ساختمان مغایر با تراکم مجاز در پروانه (کمتر یا بیشتر)
احداث ساختمان بیش از ارتفاع مندرج در پروانه و یا خلاف ضوابط
احداث ساختمان مطابق نقشه اما در ملک دیگر یا در ضلع دیگر همان ملک
عدم رعایت عقب نشینی املاک از برهای اصلاحی و تجاوز به معابر و خیابان‌ها
عدم رعایت بهداشت و ایمنی در ساختمان‌ها
اشراف به ساختمان‌های مجاور
عدم رعایت استحکام بنای ساختمان
حال که با انواع تخلفات ساختمانی آشنا شدیم به بررسی آن‌ها می‌پردازیم:
تخلف بنایی که فاقد پروانه‌ی ساخت می‌باشد:
هر ساخت‌وسازی که از شهرداری مجوز کتبی نداشته باشد، بنای فاقد پروانه است. به همین علت در قرارداد مشارکت در ساخت حتی اگر مالک بنا، همه مراحل صدور و دریافت پروانه را طی کرده باشد و عوارض مربوطه را هم پرداخته باشد اما اقدام به دریافت پروانه نکرده باشد و بدون اخذ این پروانه بنای خود را ساخته باشد بنای او فاقد پروانه است. علاوه بر این ممکن است یک بنا پلاک ثبتی نداشته باشد و به صورت غیرمجاز در آنجا ملک و ساختمان ساخته شده باشد که در هر دو صورت مرتکب تخلف شده‌اند.
تخلفی که مهندس ناظر مرتکب می‌شود:
مسئولیت عملیات اجرایی ساختمان بر عهده مهندس ناظر است. در همین راستا، او باید بر مسائلی مانند انطباق ساختمان با مندرجات ذکر شده در پروانه ساخت، نقشه‌های ساختمان، محاسبات فنی بنا و غیره نظارت داشته باشد و در انتهای کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی آن را تأیید کند. به همین دلیل اگر در یک مورد مهندس ناظر چیزی را خلاف واقع گواهی کند و یا وقوع یک تخلف ساختمانی را به شهرداری اطلاع ندهد، متخلف شناخته می‌شود و در چنین شرایطی به تخریب بنا و جریمه آن رأی داده شود و علاوه بر این شهرداری میتواند تخلف مهندس ناظر را به اطلاع سازمان نظام مهندسی برساند.
عدم احداث پاکینگ:
در تخلفات ساختمانی بحث عدم احداث پارکینگ امر بسیار مهمی شمرده می‌شود. از این رو در صورتی که شما ساختمانی را بنا کنید و پارکینگی برای واحدهای ساختمان در نظر نگیرید یا پارکینگ ساختمان غیر قابل استفاده باشد و امکانی برای اصلاح آن پارکینگ وجود نداشته باشد کمیسیون ماده ۱۰۰ میتواند با توجه به موقعیتی که ملک شما دارد و همچنین نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی اخذ جریمه از مالک را صادر کند و تخلف عدم احداث پارکینگ برای شما لحاظ شود ولی اگر مکان اصلاح وضعیت پارکینگ وجود داشته باشد، کمیسیون نمی‌تواند برای آن جریمه تعیین کند، بلکه باید مالکین را به ساخت و اصلاح پارکینگ وادار سازد.
احداث ساختمان با کاربردی متغایر با پروانه کسب شده:
اگر بنا در شهری ساخته می‌شود که برای آن شهر یک نقشه جامع تهیه و تنظیم شده است، باید در پروانه ساخت بنا نوع کاربری آن ذکر شود. به همین دلیل اگر ساختمان مذکور با نوع کاربری متفاوتی ساخته شود تخلف ساختمانی رخ می‌دهد و مسئله به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش می‌شود. در نهایت مالکین باید ظرف دو ماه ملک را تخلیه کنند تا تصمیمات مقتضی گرفته و اجرا شود. البته لازم به ذکر است که ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهری ساخته شده‌اند از شمول قانون ماده ۱۰۰ خارج هستند.
عدم استحکام کافی ساختمان:
در صورتی که تشخیص داده شود که ملک در حال ساخت یا ساخته شده استحکام و قدرت کافی را ندارد به مالک مهلتی معین برای برطرف کردن مشکل داده می‌شود. اگر امکان اصلاح و بهبود بنا وجود نداشته باشد و یا مالکین در مهلت مقرر اقدام به اصلاح نکنند، شهرداری مستقیماً وارد عمل شده و بنا را قلع و قمع می‌کند.
تخلف تراکم ساختمانی:
یکی از تخلفاتی که ممکن است در زمان احداث بنا رخ دهد، تخلف تراکم اضافی ساختمانی است که به آن تخلف از اصول شهرسازی یا تخلف از ضوابط فنی و بهداشتی هم می‌گویند. در صورت وقوع این تخلف شهرداری گواهی پایان کار را تنها بعد از اخذ جریمه بر طبق تبصره ۴ قانون صادر می‌کند.
تجاوز به معابر شهری و عدم رعایت اصول فنی:
زمانی که تخلفات ساختمانی با عنوان تجاوز به معابر شهری بیان می‌شود، مالک ساختمان موظف است در حین بازسازی ساختمان
با توجه به پروانه ساختمانی و طرح‌های مصوب، موارد اصلاحی را رعایت کند در غیر این صورت شهرداری موظف است رونده آن ملک را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال کند.
احداث بنا بر خلاف ضابطه پیشروی طولی:
پیشروی طولی بنا معمولاً نسبت به سطح ساختمان ۶۰ به ۴۰ می‌باشد به این معنا که فقط می‌توان در ۶۰ درصد از طول زمین می‌توان بنایی را احداث کرد و ۴۰ درصد دیگر باید فضای باز باشد. اگر این مسئله رعایت نشود تخلف ساختمانی رخ خواهد داد.
نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی
مبنای قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها به همراه تبصره‌های یازده‌گانه آن است. علاوه بر این، در ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری ذکر شده “ شهرداری میتواند بر نحوه ساخت‌وساز ساختمان‌ها نظارت داشته باشد. بر همین اساس، در خصوص تعداد طبقات، نمای ساختمان، ارتفاع بنا، کیفیت ساختمان و منطقه‌بندی آن شهرداری اختیار نظارت دارد.
مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی
هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود. در این هنگام پس از وصول پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌کنند که فقط به مدت ۱۰ روز مهلت دارد توضیحاتی که به صورت کتبی ثبت شده است را ارسال کند. پس از گذشت مدت زمان تعیین شده کمیسیون موظف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند، در عرض مدت زمان ۱ ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد را اتخاذ کند. اگر شهرداری از ادامه ساخت‌وساز ساختمان که پروانه ساخت ندارد و یا مخالف مفاد پروانه ساخته شده است جلوگیری کند، باید ظرف یک هفته این مسئله را در کمیسیون مذکور مطرح کند. اگر کمیسیون در نهایت به از بین بردن همه یا قسمتی از بنا رأی دهد باید حتماً یک مهلت مناسب تا حداکثر دو ماه برای این کار در نظر بگیرد. شهرداری موظف است تصمیم نهایی کمیسیون را به اطلاع مالک ساختمان برساند و در صورتی که مالک در مهلت مقرر شده رأی کمیسیون را اجرا کند شهرداری مستقیماً وارد عمل می‌شود و تصمیم اتخاذ شده مبنی بر قلع بنا را اجرا می‌کند. لازم به ذکر است که بر اساس مقررات آئین‌نامه اجرای وصول عوارض، مالک وظیفه دارد هزینه قلع بنا را بپردازد.