یکی از مواردی که هنگام خرید و فروش یک ملک باید نسبت به آن توجه شود، این است که زمین انتخاب شده از املاک اوقافی نباشد و یا حق فرد دیگری برای این زمین ثبت نشده باشد.
آنچه در اینجا میخوانیم
تعریف املاک وقفی
در حقیقت املاک وقفی برای فردی است که ملک خود را وقف نموده است و در حال حاضر سازمان اوقاف این چنین املاک را با اقساط ۹۹ ساله به افرادی دیگر واگذار می‌نماید. افرادی که نسبت به خرید املاک اوقافی اقدام می‌نمایند، باید هر ساله مبلغ قابل توجهی را به سازمان اوقاف پرداخت نماید. بنابراین دقت نمایید که املاک اوقافی، املاکی هستند که بر عهده سازمان اوقاف می‌باشد، نه املاکی که صرفاً مورد معارض قرار گرفته باشد.
بسیاری از افراد فکر می‌کنند که املاک اوقافی دارای مشکل یا فاقد سند می‌باشند در صورتی که داشتن چنین ذهنیتی کاملاً اشتباه است. املاک وقفی همچون املاک دارای سند می‌باشند ولی نوع آن متفاوت است. نکته‌ای که در خصوص این موضوع مهم می‌باشد این است که فرد خریدار ملک اوقافی، صاحب ملک وقفی نخواهد بود و یا به عبارتی دیگر اختیار مستقلی از خود برای خرید، فروش، اجاره یا ساخت و ساز املاک را نداشته و مطابق با شرایط معین و تأییده سازمان اوقاف، معامله ملک برای آن فرد انجام می‌شود.
اغلب افراد مذهبی معتقدند که خواندن نماز در چنین املاکی حرام می‌باشد، در حالی که از لحاظ شرعی این نوع املاک هیچ گونه مشکلی ندارند و در صورتی که گناهی وجود داشته باشد، بر گردن مدیران سازمان اوقاف می‌باشد.
انواع املاک اوقافی
املاک اوقافی در حالت کلی به ۴ دسته تقسیم می‌شوند:
املاک وقفی آستان قدس
املاک وقفی فرد
املاک اوقافی اداره اوقاف
املاک اوقافی بقاع متبرکه
تفاوت میان املاک اوقافی به متولی آن‌ها مربوط می‌شود، زیرا از لحاظ ملکی و قانونی با هم تفاوتی ندارند؛ بنابراین لزومی ندارد در خصوص اینکه املاک وقفی در کجا قرار دارند، مضطرب باشید.
نحوه تشخیص املاک اوقافی از دیگر املاک
برای تشخیص ملک وقفی قبل از انجام شدن معامله چند راه وجود دارد که در ادامه آن‌ها را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم.
راه اول
پیش از انجام معامله در ابتدا پرس و جو کنید. برای به دست آوردن اطلاع از اوقافی بودن و یا نبودن ملک از اهالی آن محل در خصوص این زمینه پرس و جو نمایید، معمولاً اهالی یک محل و یا منطقه از این موضوع اطلاع دارند. برای پرس و جو می‌توانید حتی به مشاورین املاک آن محله نیز مراجعه نمایید.
راه حل دوم
استعلام از اداره اوقاف یکی دیگر از راه‌های موجود برای مطلع شدن از اوقافی بودن ملک می‌باشد. البته باید به این نکته توجه داشته باشید که همان طور که اشاره کردیم، تمامی املاک اوقافی زیر نظر و مدیریت اداره اوقافی نیستند. در صورتی‌که اداره اوقافی در پاسخ استعلام، اعلام نماید که این ملک در لیست املاک ما نیست، نمی‌توانید به صورت قطعی در مورد اوقافی بودن و یا نبودن آن ملک به یقین برسید، زیرا این احتمال وجود دارد که متولی آن در جای دیگری باشد.
راه سوم
قطعی‌ترین راه ممکن مطالعه و دقت به سند ملک می‌باشد. در اسناد املاک اوقافی و اسناد املاک شخصی دو تفاوت عمده وجود دارد که می‌توانید با استفاده و اطلاع از آن‌ها به راحتی به جواب سؤال خود برسید.
بسیاری از افراد حتی در هنگام معامله نیز دقت لازم را برای مطالعه سند ندارند. برای تشخیص اوقافی بودن سند تنها لازم است که روی سند را نگاه کنید، اگر که سند وقفی باشد هم بر روی آن نوشته شده و هم در داخل سند این نکته «شش دانگ از اعیان» ذکر شده است. ولی در حالی که در سند املاک شخصی «شش دانگ از عرصه و اعیان» نوشته شده است. با اطلاع از این عبارات می‌توانید از وقفی بودن و یا شخصی بودن ملک مورد نظرتان اطمینان کامل را به دست آورید.
موارد مهم در معامله با ملک اوقافی
تمامی بدهی‌های مربوط به ملک به اداره اوقاف و یا متولی آن تعلق دارد، که باید پرداخت شود. در صورت اطلاع از این بدهی‌ها می‌توانید از سازمان اوقاف استعلام بگیرید.
توجه داشته باشید که در مبایعه‌نامه باید حتماً نوشته شود که خریدار در مورد اوقافی بودن آن مطلع است لذا در غیر این صورت خریدار این حق را دارد که بگوید از اوقافی بودن آن اطلاعی نداشته است.
در طول مدتی که تنظیم سند انجام می‌شود، باید اجاره نامه به خریدار انتقال داده شود تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شده باشد.
توجه داشته باشید تا کلاهبرداران با جعل اسناد، سند وقفی را به عنوان سند ملکی جای نزنند.
قیمت زمین اوقافی
زمین‌های اوقافی در حالت کلی از زمین‌های معمولی با سند شش دانگ بسیار ارزان‌تر می‌باشند. در سند املاک وقفی نوشته می‌شود که مالک هیچ گونه حقی نسبت به دخل و تصرف در عرصه را ندارد. بنابراین همین موضوع باعث شده است که ملک وقفی ارزان‌تر باشد. ارزان‌تر بودن این‌گونه املاک یک مسیر منفی را برای سودجویان ایجاد نمود است. کلاهبرداران، املاک اوقافی را با سند شش دانگ به خریداران می‌فروشند ولی غافل از آنکه این زمین‌ها اوقافی هستند.
برای اینکه دچار چنین مشکلاتی نشوید می‌توانید از مشاورین املاک باتجربه کمک بگیرید و یا از اداره اوقاف و شهرداری محله نسبت به اوقافی بودن آن زمین استعلام دریافت نمایید.
سخن پایانی
یکی از چالش‌های موجود در حوزه معاملات املاک و مستغلات، خرید و فروش زمین‌های اوقافی می‌باشد. این مسئله در خصوص خرید و فروش زمین در تمامی شهرها می‌باشد. هنگام خرید زمین و یا ملک‌های اوقافی وضعیت سند را کنترل نمایید تا مشخص شود که این ملک وقف عام شده است یا خاص. پیش از خرید املاک اوقافی ابتدا با کارشناسان حقوقی املاک مشورت نمایید تا نکات مثبت و منفی این معامله را برای شما شرح دهند.