آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیم

آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیم

در واقع سرقفلی همان حق کسب و پیشه است اما با توجه به تحول قانون در سال ۱۳۷۶ تفاوت هایی در آنها به وجود آمد

آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیمگاهی برای ما اتفاق افتاده که با آگهی هایی تجاری با عنوان «سرقفلی» مواجه و یا پشت شیشه مغازه ها با این عبارت برخورد نموده ایم که در آن بیان شده که سرقفلی مغازه به فروش میرسد ویا سرقفلی این مغازه واگذار می گردد.

شاید این سوال برای شما به وجود آید که سرقفلی چیست ؟سرقفلی و حق کسب و پیشه چه فرقی باهم دارند؟ سرقفلی چه فرقی با مالکیت دارد؟

در ابتدا آنچه که باید متذکر شد این است قانون روابط موجر و مستاجر در اماکن تجاری ، طی دو بازه زمانی پایه گذاری شده است.

قانون اول در سال۱۳۵۶تدوین و قانون دوم که با تغییرات قابل توجهی مواجه گردید در سال ۱۳۷۶ تصویب شد.

در قانون سال ۱۳۵۶ قانونگذار با هدف حمایت از مستاجر، برای او حق ویژه ای در نظر گرفته بود.

آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیم
آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیم

طبق قانون مذکور، مالک واحدهای تجاری پس از پایان مدت قرارداد ، نمی توانستند مستاجر را وادار به تخلیه مغازه نمایند و چنانچه قصد داشتند مغازه راتصاحب کنند مجبور بودند مبلغی را به مستاجر پرداخت نمایند تا آنان را  به تخلیه مغازه راضی نمایند.


تنظیم دادخواست،لایحه ، شکواییه و …

اجازه بدهید در این خصوص مثالی بزنیم گاهی شما یک واحد تجاری متروکه و یا واحد نوساز که قبل از آن هیچگونه کسب و کاری در آن انجام نشده را راه اندازی می نمایید و با تبلیغات و روابط عمومی قوی ، مشتریان زیادی را به سمت خود جلب می نمایید. چنانچه مالک بخواهد شما را از آن مغازه بیرون کند و از شهرتی که بدلیل فعالیت شما  موجب رونق کسب و کار در آن مغازه شده  به نفع خودش بهره برداری نماید می‌بایست رضایت شما را جلب کند.

به مصادیق مشابه با این مثال طبق قانون سال ۱۳۵۶ «حق کسب و پیشه» گفته می شد. در حالیکه طبق قانون سال ۱۳۷۶ به آن ، «حق سر قفلی »گفته می شود.

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

همانگونه که در بالا ذکر شد حق کسب و پیشه حقی است که بر اساس آن مالک نمی تواند مستاجر را مجبور به تخلیه واحد تجاری نماید و چنانچه قرار باشد مستاجر واحد تجاری را تخلیه نماید، مالک مجبور است مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نماید.

طبق این حق مالک فقط در صورت بروز سه شرط زیر می تواند از مستاجر درخواست نماید مغازه را تخلیه نماید:

الف- مالک قصد تخریب و یا بازسازی مغازه خود را داشته باشد.

ب- موجر قصد داشته باشد ملک را برای سکونت خودش و یا یکی از اقوام نزدیکش مورد استفاده قرار دهد.

ج- مالک بخواهد در آن واحد تجاری برای خود کسب و کاری راه اندازی نماید.

 سرقفلی چیست؟

تعریف سرقفلی بر اساس سه ویژگی قابل توضیح است: اولا” وجهی است که موجر در آغاز قرارداد ، علاوه بر اجاره بها از مستاجر می گیردتا مغازه اش را به او اجاره دهد.

ثانیا”مستاجری که حق انتقال مغازه به دیگری را دارد به مالک سرقفلی پرداخته تا در قبال انتقال منافع به مستاجر دوم دریافت می کند.

ثالثا” مستاجری که به موجب شروط حین قرارداد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه مغازه توسط مالک است در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می گیرد.

در واقع سرقفلی همان حق کسب و پیشه است اما با توجه به تحول قانون در سال ۱۳۷۶ تفاوت هایی در آنها به وجود آمد که در اینجا به برخی از این تفاوت ها اشاره می کنیم:

اولا” برخلاف سرقفلی که مستاجر در ابتدای اجاره پولی را به موجر می دهد، در حق کسب و پیشه نه تنها مستاجر مبلغی را ممکن است نپردازد بلکه در هنگام تخلیه حقی برای او نسبت به ملک تجاری پیش می آیدکه موجر مکلف به پرداخت آن به وی است والاّ حق تخلیه ملک را ندارد.

برخلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی دیگر قرارداد اجاره تمدید نخواهد شد و در صورت پایان قرارداد در صورت عدم توافق موجر با مستاجر،  مستاجر باید مغازه را تخلیه نماید.

ثانیا”چنانچه مالک و مستاجر بخواهند قراردادشان به صورت خودکار تمدید شود می بایست حین عقد قرارداد با هم توافق نمایند و در صورت عدم ثبت این موضوع در قراردادشان، مستاجر نمی تواند هیچگونه ادعایی داشته باشد.

آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیم
آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیم
وکالت در دعاوی ملکی ثبتی

وکالت دعاوی ملکی ثبتی خود را به متخصصین حقوقی ما بسپارید


 انواع سرقفلی:

۱- سرقفلی واقعی:  به نوعی از سرقفلی اطلاق می گردد که مربوط به امکانات و امتیازات واحد تجاری می باشد و هیچ ارتباطی با نوع کسب و کار ندارد.

این نوع سرقفلی بیشتر مربوط به واحدهای تجاری نوساز  ویا واحدهایی است که در آنها کسب و کاری جدید راه اندازی شده ، اطلاق می گردد.

این نوع سرقفلی بر مبنای قراردادی است که بین موجر و مستاجر توافق شده و بر اساس آن موجر امتیازاتی را به مستاجر می‌دهد لیکن در قبال آن مبلغی را دریافت می‌کند و در نتیجه مستأجر مالک سرقفلی می گردد.

ملاحظات:

الف – برای اعتبار بخشی به این نوع سرقفلی ها ، می‌بایست دفاتر اسناد رسمی در خصوص سرقفلی بودن عقد اجاره در متن سند تنظیمی تصریح نمایند.

ب- این نوع سرقفلی معمولاً زمانی مصداق پیدا می کند که مالک ، محل را برای بار اول اجاره میدهد.

ج- برخی از عواملی که در میزان قیمت سرقفلی دخیل هستند عبارتند از: محل ملک، مساحت، امکانات نظیر انبار ویا آب ،گاز و.. د- چنانچه مالک در زمان عقد قرارداد از مستاجر حق سرقفلی را اخذ نموده باشد می بایست در زمان تخلیه مغازه توسط مستاجر ارزش سرقفلی را به قیمت روز عودت نماید.

ه- مستاجر حق دارد با اخذ مبلغی حق سرقفلی را به فرد دیگر انتقال دهد( در صورتی که درمتن قرارداد این حق از وی گرفته نشده باشد)

۲ -سرقفلی مجازی یا حق کسب و پیشه

حقی است که مغازه دار و یا کاسب نسبت به محلی ، بدلیل تقدم در اجاره ، شهرت کسبی ،جمع‌آوری و جذب مشتری، کیفیت محل کسب و غیره پیدا می‌کند.

این نوع حق ، حقی است که با حسن شهرت و تلاش مغازه‌دار مرتبط بوده و مشتریان با توجه به حسن اخلاق ،شهرت، رعایت انصاف، رعایت بهداشت محیط و تکریم ارباب رجوع و بسیاری از ویژگی‌های علاقه دارند به این واحد صنفی مراجعه نمایند.

اصولا” حق کسب و پیشه و یا سرقفلی مجازی حقی است که قبل از عقد اجاره موجودیت نداشته ، بلکه پس از آن و به مرور برای مستاجر به وجود می آید.

یکی دیگر از ویژگی‌های حق کسب و پیشه و یا سرقفلی مجازی این است که برای انتقال این حق ، می بایست با سند رسمی به افراد دیگر انتقال داده شود. در حالیکه در سرقفلی واقعی نیاز به تنظیم سند رسمی نیست واز طریق سند عادی نیز قابل نقل و انتقال است.

همچنین این نکته قابل ذکر است حق سرقفلی با توجه به عرف منطقه در اختیار موجر بوده و مستاجر در آن دخالتی ندارد.

با توجه به مباحث بالا تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه ، بصورت شفاف و بطور خلاصه زیر بشرح می باشد:

۱-سرقفلی با توافق موجر و مستاجر و در ابتدای اجاره اماکن تجاری ایجاد می شود  که معمولاً از طریق پولی که مستاجر به موجر تحت عنوان سرقفلی می‌پردازد به وجود می آید.

اما حق کسب و پیشه با شرط و شروط به وجود نمی‌آید بلکه به مرور در مدت انجام فعالیت کسبی و تجاری توسط مستاجر اجازه ایجاد می شود بدون آنکه مبلغی حتی در ابتدای اجاره از طرف مستاجر به موجر پرداخت شود.

آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیم
آنچه که درباره سرقفلی باید بدانیم

۲ – ملاک ارزیابی و ارزش حق کسب و پیشه بر اساس مدت اجاره ، میزان جلب مشتری و نوع فعالیت تجاری بستگی دارد اما سرقفلی بر اساس امکانات مکان تجاری و موقعیت آن و همچنین کیفیت مصالح به کار رفته در آن بستگی دارد.

۳-با توجه به امری و الزامی بودن مقررات اجاره  در قانون سال ۵۶ ، امکان از بین بردن و ساقط کردن حق کسب و پیشه در ابتدای اجاره حتی با شرط نمودن در قرارداد امکان پذیر نیست در حالیکه در قانون سال ۷۶ اصل بر عدم وجود سرقفلی است مگر در هنگام اجاره نیز در قرارداد شرط شود.

از سوی دیگر به واسطه اختیاری بودن مقررات قانون اجاره در سال ۷۶ می‌توان در قرارداد برای تاکید به عدم انتقال سرقفلی در قرارداد شرط کرد یا نوشته شود، سرقفلی ساقط گردید.

۴- کلیه اجاره نامه های تنظیمی نسبت به اماکن تجاری قبل از تاریخ ۱/۷/۷۶ مشمول قانون اجاره سال ۵۶ هستند و به آنها حق کسب و پیشه تعلق میگیرد و نکته دیگر اینکه حتی اگر قرارداد فوق در زمان حکومت قانون سال ۷۶ نیز تمدید شود باز مشمول قانون سال ۵۶ است.

همچنین اگر مستاجر دارای حق کسب و پیشه است حق انتقال آن را نیز داشته باشد اگر بعد از ۱/۷/۷۶ نیز آن را به مستاجر دوم انتقال دهد باز هم مشمول قانون سال ۵۶ است.

اما اگر یک مکان تجاری فاقد سابقه اجاره بوده و پس از ۱/۷/۷۶به بعد ایجاد شده به شخصی اجاره داده شود حتی اگر ده سال مداوم در اختیار مستاجر بوده باشد باز هم حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به آن تعلق نمی گیرد مگر در ابتدای اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی از سوی مستاجر به موجب پرداخت شده باشد .

نوشته های پیشین

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

ابطال سند رسمی مشاعی  

رای دیوان عدالت اداری در خصوص کفایت برگ سبز برای مالکیت خودرو

 

 

 

نویسنده

admin

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *