قوانین

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم

خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سند

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیمامروزه خرید و فروش خانه و ملک یکی از مهمترین دغدغه های خانواده های ایرانی است .

از آپارتمان های ۳۰ الی ۴۰ متری گرفته تا خانه ها و ویلاهای چند صد متری.

تفاوتی نمی کند ، به هر حال با توجه به افزایش بیش از پیش قیمت ها  و با  هدف پیشگیری از بروز هر گونه ضرر و زیان

 

سوالات متداول شما در حوزه دعاوی ملکی و امور ثبتی

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم
آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم

لزوم آشنایی با الفبای خرید و فروش

لازم است تا ما با الفبا و مبانی خرید و فروش ملک و تنظیم قرار دادها و تعهدات فروشنده و خریدار بخوبی آشنا باشیم.

ما در این مقاله سعی خواهیم نمود تا خوانندگان عزیز را با این مبانی بصورت مختصر و کاربردی آشنا نمائیم.

امید است که مورد بهره برداری و استفاده قرار گیرد.

البته  قبل از ورود به بحث اصلی مقاله(یعنی خرید و فروش خانه وملک )

لازم دانستیم بعضی از واژه ها و اصطلاحات رایج در قراردادهای ملکی را تعریف کنیم.


نوشته های مرتبط

آنچه که از جرم فروش مال غیر(ملک)باید بدانید

با نحوه پیش فروش آپارتمان و چالش های احتمالی آن بیشتر آشنا شویم

قانون مالیات بر خانه های خالی چه می گوید؟

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

آنچه که در مورد مشارکت در ساخت آپارتمان باید بدانیم

هر آنچه در مورد درخواست صدور اجراییه تخلیه ملک باید بدانیم

ضرورت تعیین مدت زمان ساخت در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز

 


 

اصطلاحات رایج در قراردادهای ملکی

۱-بیع:

واژه «بیع » درقانون مدنی و سایر قوانین ما به معنای خرید و فروش  می باشد.

و از نظر اصطلاحی «بیع» به معنای انتقال مال در مقابل عوض معین و معلوم می باشد.

بعنوان مثال فروش یک باب منزل ویلایی در مقابل مبلغ معینی پول.

به همین جهت در ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر گردیده

«بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم»

 ۲- مبیع :

به چیزی یا مالی که موضوع قرارداد است «مبیع» گفته می‌شود. مانند معامله یک دستگاه خودرو یا یک باب منزل ویلایی

۳-ثمن:

به پول یا چیزی که در مقابل خرید مبیع (مثلاَ ملک یا خودرو و….)پرداخت می شود «ثمن» گفته می شود.

در اغلب قراردادها ثمن معمولاً به صورت وجه نقد یا چک از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود.

 

بیش از ۱۲ سال سابقه وکالت در زمینه ملکی و ثبتی … برای مشاوره کلیک کنید

نکته:

در بند ۱ ماده ۳۶۲ قانون مدنی مقرر شده

«به مجرد وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می گردد»

۴-طرفین عقد:

در عقد بیع به فروشنده «بایع» و به خریدار «مشتری» گفته می‌شود.

۵-انشاء عقد:

معمولاً به نگارش درآوردن عقد را که با توافق و رضایت، فروشنده و مشتری تنظیم می گردد را انشاء عقد می گویند.

 ۶- ایجاب و قبول:

یعنی الفاظ و جملاتی که با نوشتن و گفتن آنها طرفین عقد ، آمادگی و اراده  قطعی خود را برای بیع(خرید و فروش) به طرف مقابل اعلام می نمایند.

معمولاً برای استفاده های بعدی از این اعلام آمادگی و اراده ، آن را مکتوب و امضاء می نمایند.

 نکته:

در عرف برخی اوقات بجای استفاده از واژه «عقد» از اصطلاح «قرارداد» استفاده می شود

و بجای استفاده از واژه «بیع» از اصطلاح «قرارداد خرید و فروش یا مبایعه‌نامه» و برخی واژه‌های دیگر استفاده می‌شود

که صرفنظر از برخی اختلاف سلیقه ها ، لیکن در مجموع همه آنها هدف و منظور خاص و واحدی دارند.

 ۷- عقد :

واژه عقد به معنی تعهد یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر در مقابل انجام کار یا انتقال مالی می باشد

و شرط آن این است که این موضوع مورد قبول و رضایت طرفین باشد.

مثلاً در عقد بیع(خرید و فروش) مغازه ، یعنی قرارداد فروش مغازه ، فروشنده با امضای قرارداد در مقابل خریدار

متعهد به انتقال آن به صورت رسمی در دفترخانه می‌شود

و خریدار نیز متعهد به پرداخت بها و قیمت توافق شده به فروشنده در زمان معین می گردد.

 توصیف ویژگی های قرارداد خرید و فروش

 ۱ تملیکی بودن :

یعنی با تنظیم قرارداد و امضای آن توسط خریدار و فروشنده و با اراده و تصمیم طرفین ،

مالکیت مال از فروشنده به خریدار و مالکیت ثمن از خریدار به فروشنده انتقال داده می شود.

نکته:

معمولاَ انتقال مالکیت در زمان عقد بیع صورت نمی گیرد

و بیشتر اوقات با تأخیر زمانی و مدتی پس از تنظیم قرارداد دریافت ثمن وتسلیم مبیع ، میان طرفین صورت می‌گیرد.

مگر اینکه انعقاد قرارداد و دریافت و تسلیم همزمان انجام شوند.

۲- معوّض بودن :

یعنی قراردادی که بر اساس آن، مالی که فروشنده تحویل می دهد درمقابل آن ،

چیزی را که معمولاً پول و یا یک مال با ارزش است را دریافت کند.

البته  در برخی اوقات طرفین قرارداد آگاهانه و با علم و اراده خود ، عوض را ناچیز قرار می دهند هرچند به ضرر فروشنده باشد.

در این شکل از معاملات، معمولاَ در قراردادهای فروش ملک و…این عبارت را می نویسند:

«خیار غبن اگرچه فاحش و بلکه افحش باشد از طرفین ساقط گردید.»

یعنی پس از امضای قرارداد، فروشنده به بهانه ضرر و زیان نمی تواند تقاضای فسخ قرارداد را بکند. چون با علم و اراده آن را امضا نموده است .

۳ لازم بودن:

طبق ماده ۴۵۷ قانون مدنی ،

«هر بیعی عقد لازم است یعنی هیچ یک از طرفین معامله اعم از خریدار و یا فروشنده حق فسخ و برهم زدن آن را ندارند، مگردر مواردی که اختیار فسخ به یکی از طرفین یا شخص ثالثی داده شده باشد»

مثلا

گاهی در قسمت توضیحات مبایعه نامه ها  ذکر می‌شود

در صورت انصراف وپشیمانی طی ۴۸ ساعت بعد از تنظیم قرارداد از سوی هر یک از طرفین ، باید مبلغ فلان ریال خسارت پرداخت شود .

این شرط فسخ است که مدت آن محدود به ۴۸ ساعت از زمان قرارداد است و در صورت عدم استفاده از آن دیگرامکان فسخ وجود ندارد.

 ۴- معیّن بودن مبیع:

در قرارداد خرید و فروش ، مبیع یا مال مورد معامله باید عین (قابل دیدن و لمس شدن) باشد، نه منفعت(غیر قابل دیدن و لمس کردن) .

نکته:

البته برخی فروش منفعت را صحیح می دانند.بعنوان مثال، بیع زمانی یعنی منفعت یک ساله خانه معیّن.

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم
آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم

نگران مشکلات ملکی و ثبتی خودتان نباشید
تیمی متخصص همراه شماست

 نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش

برای تنظیم و انعقاد قرارداد خرید و فروش،  طرفین قرارداد یا قائم مقام آنها ، باید دارای شرایط قانونی باشند یعنی عاقل ، بالغ ،رشید و مختار و قاصد.

در چنین شرایطی طرفین آزادند تا قرارداد را با هر شرطی منعقد کنند چون در قراردادها اصل بر آزادی اراده است.

مگردر مواردی که با محدودیت‌های قانونی مواجه باشند.

فروشنده یک زمین یا آپارتمان می تواند زمین یا آپارتمان خود را به هر کسی و به هر مبلغ و ارزشی در هر زمانی انتقال دهد.

فلذا اگر شروطی که طرفین بین خود قرار می گذارند و تنظیم می کنند مخالف قانون و شرع نباشد میان دو طرف الزام‌آور است

مثلاً فروشنده می‌تواند شرط کند تمامی هزینه نقل و انتقال بر عهده خریدار باشد و اگر خریدار آن را قبول و امضاء نمود این شرط صحیح است.

نکته:

البته در مواقع برخی محدودیت های قانونی باعث می شود مالکان با نارضایتی مجبور به انتقال و فروش ملک خود شوند

مانند قرار گرفتن خانه در طرح یا حریم راه آهن یا کابل های فشار قوی برق یا به واسطه حکم دادگاه در اجرای حکم قطعی.

شرایط اساسی صحت معامله

برای تنظیم قرارداد خرید و فروش نیاز است که شروطی مد نظر قرار گرفته و رعایت شوند،

که در اصطلاح  به آنها شرایط اساسی صحت معاملات گفته می شود.

که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم.

فلذا هر قراردادی که فاقد یکی از آن شرایط باشد باطل محسوب می گردد. به استثنای عدم رضایت که موجب غیر نافذ شدن عقد می شود.

شروط قرارداد خرید و فروش

۱-قصد طرفین و رضایت آنها :

قصد به معنی تصمیم گرفتن است .

قصد یک امر درونی و ذهنی است که باید به نحوی به طرف مقابل اعلام شود

مثلاً وقتی کسی قصد خروش یک آپارتمان مشخصی را دارد باید طرف های مقابل را از قصد و اراده خود مطلع کند

والّا اگر بارها قصد و تصمیم خرید یا فروش آپارتمانی را داشته باشید

لیکن آن را اعلام نکنید و طرف های مقابل هم از آن مطلع نباشند و آن را قبول نکنند هیچ اثر حقوقی ندارد.

فقدان قصد موجب بطلان عقد می شود

درهر صورت فقدان قصد موجب بطلان عقد می شود مانند معامله با شخصی که فوت نموده است، چرا که «مرده» فاقد هر گونه قصد واراده است.

رضا به معنی اشتیاق است اشتیاقی که پس از بررسی نفع و ضرر نسبت به خرید یا فروش مالی در ذهن ایجاد می شود

مثلا

وقتی آگهی فروش یک دستگاه آپارتمان را در روزنامه مشاهده کردیم ذهن فعال می شود و بررسی می کند که آیا آن را بخرم یا نه .

پس از پرس و جو و کسب اطلاعات به این نتیجه می رسیم که صلاح این است که آن آپارتمان را بخریم.

این اشتیاق ذهنی را رضا می گویند. معمولاً رضایت قبل از قصد در ذهن ایجاد می شود.

بهترین شیوه اعلام اراده درونی یعنی قصد و رضا به انجام معامله ، نوشتن و مکتوب نمودن آن است.

البته گاهی اوقات بدلیل بروز شرایط اضطراری ما ناچاریم و با وجود عدم رضایت ، قصد انجام معامله را می گیریم که قانوناَ صحیح است

مانند زمانی که بدهکاریم یا برای تامین مخارج درمانی مجبور می‌شویم آپارتمانمان را زیر قیمت بفروشیم.

 نکته ۱ :

برخلاف برداشت عرف ، سکوت در قانون مدنی علامت رضایت نیست.

لذا پس از اینکه قصد و رضایت طرفین قرارداد حاصل و تصمیم قطعی آنها به انجام معامله گرفته شد،

باید این اراده  وتصمیم را به نگارش درآورند.

به همین جهت ماده ۳۳۹ قانون مدنی اشاره کرده

«پس از توافق بایع و مشتری (از طریق مذاکره) در مبیع و قیمت آن عقد به ایجاب و قبول واقع می شود »

البته برای انجام هر عقد بیعی (هر نوع خرید وفروش)نیازی به مکتوب نمودن آن نیست

مانند خرید کتاب انگشتر دوچرخه. لیکن در زمینه خرید و فروش املاک ، قانونگذار تشریفاتی را مقرر نموده ،

که می بایست آنها را رعایت نمود.

بعنوان مثال

در ماده ۲۲ قانون ثبت مقرر شده

« همین که ملکی در دفتر املاک به ثبت رسید دولت کسی را که ملک به نام او ثبت شده مالک می داند»

و ماده ۴۸ قانون ثبت انتقال ملک ثبت شده را با سند عادی صحیح ندانسته و بیان نموده که ادعای خریدار در هیچ دادگاهی مسموع نیست.

البته برابر بررسی های انجام شده ، در رویه  عملی دادگاه ها ، بیع املاکی را هم که با سند عادی انجام شده به رسمیت می شناسند

اعم از آنکه قبلاَ به ثبت رسیده باشد یا نه. و خریدار می تواند فروشنده را الزام به تنظیم سند رسمی نماید.

فلسفه ثبت رسمی املاک

این در حالی است که فلسفه ثبت رسمی املاک برای جلوگیری از انتقال های مکرر یک ملک به چند نفر و جلوگیری از کلاهبرداری است

که البته با الزامی شدن کد رهگیری توسط مشاورین املاک عضو اتحادیه ها تا حدودی نگرانی های طرفین معامله از فروش یا خرید مال غیر کاسته شده است.

 نکته ۲ :

هر نوع عقد ، قرارداد و معامله ای که با هدف فرار از دِین یا بدهی و به صورت صوری انجام گرفته باشد باطل است.

لذا اگر فروشنده برای این که اموالش به دست طلبکاران نرسد ملک خود را بفروشد این معامله صحیح نیست

و اموال از خریدار یا خریداران پس گرفته شده و به طلبکاران داده می شود.

 

جهت تنظیم دادخواست،لایحه ، شکواییه و … کلیک کنید

۲- اهلیت طرفین معامله:

طبق ماده ۲۱۰ قانون مدنی متعاملین باید برای هر معامله اهلیت داشته باشند.

اهلیت یعنی توانایی و صلاحیت و شایستگی قانونی برای دارا شدن حق و اجرای حق است.

به همین جهت اهلیت را به دوقسم تقسیم می کنند

اقسام اهلیت

الف -اهلیت تمتع
ب – اهلیت استیفاء

اهلیت تمتع یا توانایی دارا شدن حق بازنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام می شود

بنابراین طبق ماده ۹۵۶ قانون مدنی هرکس (انسان زنده )از اهلیت تمتع برخوردار است.

اهلیت استیفاء یعنی توانایی و شایستگی انجام معامله و اجرای حقوق قانونی است.

لذا بر همین اساس در قانون مدنی (ماده ۲۱۱ )

سه شرط برای اهلیت استیفاء مقرر شده است :

عقل
بلوغ
رشد

هر کس که می خواهد ملکی را بخرد یا بفروشد یا وکالتی را تنظیم کند چه به صورت عادی و چه رسمی باید حائز این سه شرط باشد.

که معمولاً با رسیدن به سن ۱۸ سال تمام در غالب کشورها این اهلیت حاصل می‌شود

به همین جهت در ماده ۲۱۰ و ۹۵۸ قانون مدنی مقرر شده :

«هر انسانی دارای حق تمتع یعنی دارا شدن است اما نمی تواند از آن استفاده کند مثلاً ملک خود را مورد معامله قرار دهد تا زمانی که اهلیت قانونی یعنی اهلیت استیفاء داشته باشد»

بنابراین کلیه معاملات اشخاص صغیر و مجنون باطل است حتی اگر طرف دعوای قرار گیرند آن دعوا مردود است.

 ۳ ویژگی های موضوع مورد معامله و قیمت آن (مورد معامله )

طبق ماده ۲۱۴ قانون مدنی مورد معامله باید مالی یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم  یا ایفای آن را می‌کنند.

بنابراین در فروش یک قطعه باغ یا زمین ، مورد مامله ، مال است یعنی چیزی که دارای ارزش اقتصادی و قابل داد وستد است

ضمن آنکه نتیجه فروش اموالی مثل یک ویلا یا باغ ، انتقال مالکیت آن از فروشنده به خریدار است

مورد معامله باید عین باشد

یکی از ویژگی‌های دیگر موضوع مورد معامله این است که باید عین باشد یعنی ملموس و محسوس .

البته همیشه در خرید و فروش ، یک چیز و مال ملموس و مادی و و فیزیکی نیست مانند سهام ، سرقفلی.

اموال وقفی قابل نقل و انتقال نیستند

مگر در مواردی که قانونگذار اجازه انتقال آنها را داده باشد که خرید و فروش آنها فاقد اشکال قانونی است.

موضوع معامله باید معین باشد

معین بودن موضوع مورد معامله ،یعنی اگر فروشنده مالک چند دستگاه آپارتمان و باغ و ویلا است ،

باید در قرارداد معین شود که قصد فروش کدام یک را دارد در غیر این صورت بیع واقع نمی شود چون موضوع مورد معامله معین نگردیده است .

معلوم بودن موضوع مورد معامله،  یعنی وضعیت ملک باید کاملاً مشخص باشد

مثلاً

در مبایعه نامه باید مشخصات دقیق ملک از هر جهت مانند مساحت آن و نشانی پستی آن به وضوح در قرارداد ذکر شود.

 

جهت مشاوره و پشیتبانی حقوقی کلیک کنید

حقوق و تعهدات فروشنده

تعهدات فروشنده

در هر قرارداد حداقل دو طرف اعم از شخص حقیقی یا حقوقی وجود دارند

هر عهد و قراردادی یک نوع معاهده میان طرفین آن است

مثلاً

در قرارداد فروش یک دستگاه آپارتمان ، فروشنده در مقابل خریدار تعهد به انتقال ملک را دارد

و خریدار در مقابل فروشنده تعهد به تسلیم ثمن(وجه یا پول یا بهای) معامله می نماید.

علاوه بر تعهد اصلی، طرفین مکلف به انجام و اجرای سایر شروط جانبی هستند

مثلاً

فروشنده علاوه بر تعهد به انتقال مالکیت مورد معامله ، همه اسناد و مدارک مهم و غیر مهم را نیز باید به خریدار تسلیم کند.

در غیر این صورت خریدار هم تکلیفی در انجام تعهد در مقابل فروشنده ندارد.

در زمینه تعهدات فروشنده سه موضوع را باید یادآوری نماییم:

تعهدات فروشنده

۱-ترتیب انتقال مالکیت

۲ -تسلیم مبیع

۳ -تسلیم مدارک و مستندات

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم
آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم

 

۱-ترتیب انتقال مالکیت:

هدف و ماهیت اصلی قرارداد فروش

هدف و ماهیت اصلی قرارداد فروش،  انتقال‌مالکیت موضوع مورد معامله است

لذا هدف و نتیجه تنظیم مبایعه نامه یک واحد آپارتمان با مشخصات مندرج در قرارداد انتقال مالکیت آن از فروشنده به خریدار است

مگر اینکه یکی از طرفین یا هر دو فاقد اهلیت و یا حق تصرف در اموال خویش باشند ویا ملک از سوی مرجع قضایی توقیف شده

و مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی فروش آن ممنوع باشد.

همانطور که می‌دانید در قراردادهای فروش ،بسته به شرایط و توافق طرفین ممکن است

برای انتقال مالکیت ملک از خریدار به فروشنده ، زمان و موعدخاصی را تعیین بکنند و یا اینکه زمانی تعیین نشود که هر کدام دارای آثار حقوقی متفاوتی هستند.

 تملیک مبیع

تملیک مبیع یعنی انتقال مالکیت مال موضوع قرارداد،

فلذا تملیک جزء ذات قراداد خرید وفروش است.

ولی فوری بودن آن جزء ذات قرارداد خرید و فروش نیست ، بلکه جزء مقتضای اطلاق آن است.

 ماده ۳۳۸ و بند ۱ ماده ۳۶۲ قانون مدنی مقرر می دارد

به محض انعقاد قرارداد ، مشتری مالک مبیع(مورد معامله) و بایع( فروشنده) مالک ثمن می شود.

لازم به ذکر است که میان تأخیر در انتقال مالکیت یا تأخیر در انتقال ملک و آپارتمان باید فرق قائل شد.

عدم انتقال مالکیت

در اولی مالکیت انتقال نمی یابد.

بعنوان مثال

پدر در قرارداد فروش آپارتمان به پسرش شرط می کند من این آپارتمان را فروختم

اما مالکیت آن به پسرش را  تا وقتی که مدرک دکترایش را نگرفته به تاخیر بیفتد.

این شرط صحیح است و معامله مشکلی ندارد ،

انتقال مالکیت با تاخیر انتقال ملک

لیکن در حالت دوم ممکن است مالکیت انتقال یابد ولی انتقال ملک بعداً تحویل خریدار شود

مثلاً فروشنده زمین کشاورزی شرط می کند به شرطی زمین را می فروشم که تا اول پاییز سال بعد از زمین استفاده کند و بعداً آن را تحویل خریدار دهد.

الف- انتقال مالکیت پس از عقد:

همانگونه که بیان شد انتقال مالکیت جزء ذات  قرارداد خرید و فروش است.

اما در مورد بعضی کالاها مالکیت مدتی پس از عقد منتقل می شود.

بعنوان مثال

وقتی یک آپارتمان از فلان ساختمان معین در شهرک فلان یا یک آپارتمان با فلان مشخصات

که از زمان تعیین و تخصیص آن از سوی فروشنده و اطلاع خریدار، مالکیت آن انتقال داده می شود.

یا مثال دیگر

اینکه در برخی عقدنامه های ازدواج علاوه بر مهریه به عنوان صداق، در قسمت شروط ضمن عقد، شرط میشود

زوج یک دستگاه آپارتمان ۹۰ متری در منقه دهکده المپیک شهر تهران خریداری نماید.

 

چطور معاملاتی امن در حوزه ملکی داشته باشیم ؟

ب-ممنوعیت شرط عقد انتقال مالکیت در عقد بیع:

فروشنده به هیچ عنوان نمی‌تواند در قرارداد شرط کند که هیچگاه مالکیت را به خریدار انتقال نخواهد داد،

زیرا این موضوع بر خلاف ذات قرارداد بیع است و اصلاً نام آن دیگر قرارداد بیع نیست.

اما اینکه شرط شود پس از یک مدت طولانی (مثلا ۳۰ سال پس از عقد)، مالکیت به خریدار منتقل شود این نیز مورد اختلاق حقوقدانان است.

 ۲- تسلیم موضوع مورد معامله یا ملک :                                               

دومین تعهد فروشنده در قراردادهای خرید و فروش یا بیع ، تحویل نمودن مال به خریدار است. یعنی فروشنده ، مکلف به تحویل ملک به خریدار است.

لازم به یادآوری است که تحویل ملک ، زمانی میسر است که فروشنده ، مالک قانونی آن باشد

و همچنین مانع قانونی وجود نداشته باشد مثلاً فروش و تقسیم مال مشاع بدون رضایت سایر شرکا  یا ورثه ممنوع است.

الف- مکان تسلیم :

مکان تحویل اموال غیر منقول محل وقوع ملک یا محلی است که عرفاُ تسلیم در آنجا انجام می شود.

درحالیکه در اموال منقول از طریق تحویل و تحول مادی اتفاق می‌افتد مانند تحویل گوشی موبایل یا خودرو .

ب-زمان تسلیم :

زمان تسلیم بستگی به توافق دو طرف معامله دارد.

و احتمال دارد مدتی پس از قرار داد مشخص شده باشد لذا فروشنده مکلف به تسلیم و تحویل آن به مشتری است و الا مسئول است.

اما اگر زمانی برای تسلیم  مقرر نشده باشد ، بلافاصله یا در مدت متعارف کوتاه پس از عقد به خریدار یا نماینده قانونی وی باید تسلیم شود.

در قراردادهای فروش ملک رسم عرفی بر آن است که تا زمانی که تمام بها و قیمت معامله و تنظیم سند رسمی در دفترخانه صورت نگیرد

ملک به تصرف مشتری در نمی آید و حق اثاث کشی قبل از این زمان را ندارد مگر اینکه به نحو دیگری شرط شده باشد .

ج-هزینه تسلیم:

طبق ماده ۳۸۱ قانون مدنی مخارج تسلیم موضوع مورد معامله از قبیل هزینه نقل و انتقال آن و غیره

(مانند پرداخت مالیات و عوارض ، پایان کار) بر عهده فروشنده است .

لیکن این نیز  یک قاعده الزامی نیست چون در ماده ۳۸۲ قانون مدنی اشاره شده

هرگاه عرف و عادت از بابت مخارج معامله بر خلاف آنچه در ماده قبل ذکر شد ،

یا طرفین در مبایعه نامه برخلاف آن توافق کنند باید برابر عرف یا شرط مندرج در قرارداد اقدام شود.مانند پرداخت به صورت مساوی و برابر.

د- تسلیم ملک منطبق با قرارداد:

اگردر قرارداد ذکر شده باشد که آپارتمان دارای پارکینگ و انباری و کولر گازی و غیره است،

باید در زمان تحویل آپارتمان، تمامی امکانات و توابع مذکور نیز انتقال داده شود در غیر این صورت خریدار اختیار فسخ آن را دارد.

ه-ضمان معاوضی

در قرارداد فروش، بها و نرخ ملک در مقابل تسلیم آن تبادل می شود

منظور از ضمان معاوضی آن است که مسئولیت حفظ و نقص و یا از بین رفتن برخی قسمت ها یا تمامی ملک تا زمان تحویل آن بر عهده فروشنده است

و مسئولیت یا ضمان معاوضی ثمن تا زمان تحویل آن بر عهده خریدار است .

هر کدام از فروشنده و خریدار اختیار استفاده از حق حبس را دارند

یعنی تا زمانی که خریدار، بهای ملک را نپرداخته ، فروشنده می تواند  از انتقال ملک خودداری کند و بالعکس اگر فروشنده ملک را به خریدار تسلیم نکند ،

خریدار حق حبس ثمن معامله را دارد.

پایان ضمان معاوضی

وقتی طرفین به تعهد خود عمل کردند و پول و ملک به طرف مقابل تسلیم شد ، ضمان معاوضی پایان می یابد.

اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکرد طرف مقابل می‌تواند علاوه بر حق حبس ،

از دادگاه تقاضای الزام وی را به انجام تعهد بخواهد یا از حق فسخ استفاده کند

مگر به دلایل قانونی امکان انتقال مثلاً مبیع وجود نداشته باشد .

که در این صورت فروشنده ضمن پس دادن پولی که گرفته ،  مکلف به جبران خسارت مقرر در قرارداد نیز می باشد.

 

گام به گام تا احقاق حق شما در امور ثبتی ملکی – همین حالا تماس بگیرید

۳-تسلیم مدارک و مستندات موضوع مورد معامله

تسلیم مدارک و مستندات در قرارداد املاک مانند آپارتمان ، زمین ، باغ و غیره از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

در معاملات ملکی یکی از مهمترین وظایف فروشنده آماده نمودن اسناد و مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی و انتقال و تسلیم آنها در دفترخانه به خریدار می باشد .

به همین دلیل معمولا در قراردادها  ذکر می شود

«فروشنده متعهد است حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی کلیه مجوزهای لازم از مراجع مختلف را در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصا حساب شهرداری، اداره اوقاف ،دارایی، شهرداری، اداره آب و فاضلاب و… را اخذ و کلیه بدهی های احتمالی را در خصوص توابع و مستحدثات (هر آنچه که روی زمین بنا و ساخته شده است) و امکانات موجود در مورد معامله را تسویه نماید»

همچنین در مبایعه نامه ها ذکر می شود،

«عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار ، در حکم عدم حضور  است و سردفتر در موارد مذکور مجبور به صدور گواهی عدم حضور می باشد.»

 یکی از مهمترین نکاتی که مشاوران املاک و خریداران باید به آن توجه کنند

این است که مالک اصلی ملک یا نماینده قانونی او باید اسناد و قرارداد را امضا نماید.

نماینده قانونی مالک باید مدارک معتبر خود را ارائه کند ، زیرا تنظیم قرارداد و امضای آن توسط شخص غیر از مالک به منزله فروش مال غیر بوده

که دارای پیگرد کیفری می باشد مانند امضای شوهر به جای زن یا امضای پدر به جای فرزند عاقل و بالغ بدون داشتن وکالتنامه.

بر همین اساس در قسمت توضیحات مبایعه نامه قید می شود

« تنظیم قرارداد منوط به ارائه مدارک شامل مدارک دال بر مالکیت مالک نسبت به مورد معامله است مانند سند مالکیت و بنچاق و کارت ملی و شناسنامه و یا مدرک نمایندگی مانند وکالتنامه یا قیم نامه یا نمایندگی شخص حقوقی.

درتایید این موضوع در قسمت آثار قرارداد قید می‌شود:

« طرفین پس از احراز هویت یکدیگر، اصل سند و کلیه اوراق مربوط به رویت و قبولی طرفین قرارداد رسیده و با امضای رونوشت ، اوراق مزبور به این امر اقرار نموده اند»

 

قبول وکالت در دعاوی امور ثبتی ، مالیاتی و اداری

حقوق فروشنده

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم – فروشندگان همیشه در معرض این خطر قرار دارند که بهای ملک شان از سوی خریدار به آنها پرداخت نشود

یا خریدار به سایر تعهدات خود عمل نکند مانند عدم حضور در دفترخانه.

گاهی اوقات نیاز به مراجعه به مرجع قضایی است و گاهی نیاز نیست.

قانون مدنی و حقوقدانان راهکارهای مختلفی را در دسترس قروشنده قرار داده اند تا بتواند با خیال راحت مطالبات خود را مطالبه نماید.

که در ادامه به برخی از این حقوق اشاره می کنیم

 الف- حق حبس موضوع مورد معامله

طبق این روش، فروشنده می تواند تا زمانیکه که خریدار از پرداخت بهای ملک خودداری می کند وی نیز از تسلیم ملک خودداری کند.

البته برعکس این قضیه ، یعنی خریدار هم حق دارد.

اگرچه طرفین معامله دارای حق حبس هستند

اما در قانون مدنی هیچ گونه تقدم و تاخری بر هم ندارند و در عمل اگرچه دادگاه حکم الزام به انجام تعهد دهد،

لیکن تا وقتیکه یکی از دو طرف به تعهد خود عمل نکرده باشد امکان الزام طرف دیگر وجود ندارد.

حال اگر فروشنده یا خریدار به اختیار خود پول یا ملک را به طرف مقابل تسلیم کند به طور ضمنی حق حبس خود را از دست داده

و دیگر حق پی گرفتن آن را ندارد ، مگر به موجب اختیار فسخ قرارداد مشروط بر این که این حق را ساقط نکرده باشند.

 ب- حق استرداد موضوع مورد معامله

اگر فروشنده ملک را به خریدار تسلیم کرد

اما خریدار مفلس و ورشکسته و ناتوان از پرداخت بهای آن شد فروشنده حق دارد ملک را پس بگیرد.

(حتی اگر به شخص دیگر انتقال داده شده باشد و یا رهن ثالثی گذاشته شده باشد.)

همچنین اگر پرداخت پول ملک  مدت دار هم بوده باشد و سررسید پرداخت اقساط آن نرسیده باشد،

در صورتی که خریدار ورشکسته شده ، باز هم برای فروشنده حق پس گرفتن ملک وجود دارد. همچنین است اگر خریدار فوت نموده باشد.

 ج- حق حفظ مالکیت برای فروشنده

نمی توان در یک قرارداد فروش شرط نمود تا وقتیکه تمام وجه معامله پرداخت نشده مالکیت مال به خریدار انتقال نمی یابد

چون این برخلاف ماهیت عقد بیع که یک عقد تملیکی است می باشد.

اما می‌توان با توجه به اوضاع و احوال، شرط نمود تسلیم ملک تا مدتی از زمان معامله به خریدار انتتقال نیابد.

 د- فسخ قرارداد

فسخ به معنای برهم زدن و از اعتبار انداختن است که با بطلان فرق می کند.

اثر فسخ به آینده است و به گذشته بر نمی گردد.

فسخ قرارداد تحت عنوان خیارات در قانون مدنی از آنها یاد می شود و حقی است که بموجب آن یکی از دو طرف قرارداد یا هر دو می توانند قرارداد را از اعتبار بیاندازند.

حق فسخ ممکن است ناشی از شروط قراردادی باشد یا حکم قانون.

 اختیارات فروشنده

الف- خیار شرط

طبق این خیار ، دو طرف معامله در هنگام معامله می توانند شرط کنند که ظرف مدت معینی که طبعا نباید طولانی باشد،

خریدار یا فروشنده یا ثالث میتواند معامله را فسخ کند.

اگر ابتدا و شروع مدت استفاده از خیار ذکر نشود از زمان قرارداد لحاظ می شود

اما اگر برای خیار مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.( ماده ۳۹۹ تا ۴۰۱ قانون مدنی)

لذا اگر در قرارداد قید شود« فروشنده حق فسخ معامله را دارد…» این شرط باطل است و معامله را باطل می کند چون مدت خیار معین نیست.

 ب- خیار مجلس

طبق ماده ۳۹۷ قانون مدنی منظور از خیار مجلس آن است که هر یک از دو طرف مبایعه نامه بعد از انعقاد قرارداد ،

تا زمانی که عملاً از هم جدا نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند .

ج- خیار تاخیر ثمن

خیار تاخیر ثمن مخصوص فروشنده است و مدت آن سه روز از تاریخ قرارداد است

مشروط بر اینکه برای پرداخت ثمن ، مدت تعیین نشده باشد.

بنابراین در صورت تأخیر در تسلیم ملک ، خریدار خیار فسخ ندارد مگر در قرارداد شرط شده باشد.

برای استفاده از خیار تاخیر ثمن نیاز به شرط شدن آن در قرارداد نیست.

 برابر ماده ۴۰۴ قانون مدنی ،

اگر فروشنده ظرف سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد ،تمام ملک را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام پول را به فروشنده بدهد،

فروشنده دیگر اختیار فسخ نخواهد داشت.

د- خیار غبن

خیار از ریشه خیر و به معنای اختیار است.

غبن

غبن نیز به معنی گول زدن و فریب است و از نظر حقوقی به معنای عدم تعادل میان موضوع مورد معامله و ارزش آن است.

یعنی مثلا ملکی مورد معامله قرار گیرد از قرار هر متر ۳ میلیون تومان اما قیمت واقعی آن در زمان معامله متری ۲ میلیون تومان باشد.

خیار غبن ، اختیاری که قانونگذار به متضرر می دهد تا به دلیل تفاوت فاحش ارزش موضوع مورد معامله مثلا ملک و قیمت ذکر شده در قرارداد ، معامله را فسخ کند.

خیار غبن فقط مخصوص یکی از طرفین قرارداد نیست بلکه هر یک از خریدار یا فروشنده

اگر در معامله دچار ضرر و زیان شده باشند طبق شرایط مقرر در قانون مدنی می تواند معامله را فسخ کنند.

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم
آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم

تنظیم دادخواست لایحه و شکواییه  همراه با وکیل ملکی ، دیوان عدالت

تعهدات و حقوق خریدار تعهدات خریدار

تعهدات خریدار

۱-پرداخت قیمت معامله :

اولین و مهمترین وظیفه خریدار پرداخت پول و بهای معامله است.

لازم به ذکر است که وکیل یا قیم یا ولی هم می‌توانند آن را پرداخت و دریافت کنند.

در صورت عدم پرداخت بهای ملک ، فروشنده حق اقامه دعوا و مطالبه آن را از خریدار دارد. ثمن معامله ممکن است معین یا شناور باشد.

ثمن معامله

ثمن معمولاً وجه رایج یعنی پول است خواه پول رایج کشور خواه ارز و پول خارجی مانند دلار.

یکی از شروط صحت قرارداد معلوم و مشخص نمودن آن است که در خصوص آن اختلافی میان طرفین نباشد

عدم ذکر ثمن در معامله موجب عدم عدم انعقاد قرارداد  است .

ثمن شناور

هرگاه در قرارداد خرید و فروش مالی  قیمت و بهای نهایی آن مشخص ننموده باشند

و یا توافق نموده باشند که در آینده میزان آن معلوم و مشخص شود به آن ثمن شناور می گویند

دادگاه ها و قانون مدنی ایران ثمن شناور را به رسمیت نمی شناسد

اما در عرف ثمن شناور پذیرفته شده است مانند قرارداد فروش خودرو که قرار است یکسال بعد  تحویل شود و قیمت نهایی آن زمان تحویل مشخص می شود

و طرفین با امضای قرارداد آن را پذیرفته و قبول میکنند.

پس از اینکه قرارداد تنظیم شد و به امضای دو طرف رسید طرفین متعهد و مکلف به اجرای تعهداتشان در قرارداد هستند.

 

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم

نحوه پرداخت بهای ملک

پرداخت بهای ملک مد نظر از وظایف خریدار است که معمولاً پرداخت آن طی چند مرحله و تا زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی به طول می انجامد

اینکه مبالغ طی چند مرحله باید پرداخت شود منوط به توافق دو طرف قرارداد دارد.

پول ملک باید به فروشنده یا نماینده او مانند وکیل ،ولی، قیم ، که اختیار گرفتنش را دارد، پرداخت شود.

اگر فروشنده پول ملک را به دلایلی تحویل نگیرد راهکار قانونی این است که خریدار ،

وجه معامله را نزد دادگاه به عنوان سپرده امانت بگذارد و رسید دریافت کند.

تاخیر در پرداخت ثمن

لذا اگر در خصوص تأخیر در پرداخت ثمن ضرر و زیان قرار داده باشند با پرداخت آن به صورت سپرده دیگر مشمول ضرر و زیان روزانه نمی‌شود.

اگر در قرارداد برای پرداخت بهای ملک زمان تعیین شده است

باید در همان زمان اقدام به پرداخت آن نمود و رسید دریافت شود یا صورت جلسه ای در پشت قرارداد تنظیم شود.

 

بهترین و معتبر ترین خدمات حقوقی در زمینه ملکی و حقوقی

ثمن حال

اگر برای پرداخت بهای ملک زمان تعیین شده باشد اصطلاحا”گفته می شودثمن حال است (ماده ۳۴۴ قانون مدنی)

یعنی باید فوری پرداخت شود. مگر این که عرف و رویه شرایطی را مشخص نموده باشند که  بر اساس آن عمل میشود.

 نکته مهم :

اگر فروشندگان چند نفر باشند پرداخت ثمن به یکی از فروشندگان موجب برائت خریدار در مقابل سایر فروشندگان نخواهد بود

مگر آن که یکی از آنها از سایر شرکا وکالت در قبض و دریافت ثمن معامله داشته باشد .

بهای ملک باید در محل وقوع عقد پرداخت شود

طبق ماده ۲۸۰ قانون بهای ملک باید در محل وقوع عقد پرداخت شود مگر بر خلاف آن شرط شده یا عرف  و عادت ترتیب دیگری را مقرر کرده باشد .

اگر طرفین مبلغ معامله را تعیین و قرارداد را امضا نموده باشند به هیچ وجه امکان کم و زیاد کردن آن بدون توافق و رضایت طرفین وجود ندارد.

الحاقیه

بنابراین اگر با رضایت طرفین تعدیلی در مبلغ معامله رخ دهد و به امضای آنها برسد باید بر اساس توافق جدید اقدام شود که به آن الحاقیه گفته می شود.

قیمت مورد معامله به هیچ عنوان و به جهت نوسان قیمت ها یا تورم قابل تغییر نیست و از این حیث حق و ادعایی برای طرفین قرارداد متصور نمی باشد.

۲-تحویل گرفتن ملک

دومین تعهد خریدار دریافت گرفتن ملک یا  آپارتمان است که حسب بندهای مندرج در مبایعه نامه

پس از پرداخت مبلغ معامله و حضور دو طرف در دفترخانه و تنظیم سند رسمی

انتقال با تحویل کلید آپارتمان از سوی فروشنده به خریدار ، تحویل ملک انجام می شود.

معمولاً در قسمت مبلغ مورد معامله در مبایعه نامه قید می‌شود

«مبلغ فلان ریال باقیمانده از قیمت ملک ، نقدی هنگام تنظیم سند و تحویل ملک در تاریخ فلان به فروشنده یا فروشندگان پرداخت می گردد »

حقوق خریدار

وقتی مبایعه نامه تنظیم می‌شود چون هر قراردادی دو طرف دارد لذا باید حقوق و منافع هر دو طرف حفظ شود.

لذا انتظار خریدار این است که با پرداخت قیمت معامله ، ملک و آپارتمان را تحویل بگیرد

و در غیر این صورت می تواند از حق حبس ثمن یا حق فسخ استفاده کند.

قانونگذار در این خصوص مواردی را وضع نموده و در قرارداد نیز دو طرف می توانند شروطی را توافق و امضا نمایند

تا صورت عدم انجام تعهد بتوانند نسبت به مطالبه حقوق و خسارت خود اقدام نمایند.

 

جذب وکیل پایه یک دادگستری
جذب وکیل پایه یک دادگستری

 حقوق خریدار

 ۱ -حق حبس مبلغ ملک:

که فسخ ایجاد نمی‌کند مگر شرط شده باشد.

۲- مطالبه و استرداد قسمتی از مبلغ معامله:

اگر قسمتی از مال خریداری شده مستحق للغیر در آید (قسمتی از ملک متعلق به دیگری بوده)فروشنده باید مبلغ اخذ شده بابت آن قسمت را  به خریدار برگرداند.

 ۳- مطالبه و استرداد کل مبلغ معامله:

اگر پس از انجام معامله ، کل ملک مستحق للغیر درآید(قانونا” مالک ملک فرد دیگری باشد)

فروشنده باید کل مبلغ را به خریدار برگرداند و خسارت نیز بپردازد. هرچند در قرارداد خسارت پیش بینی نشده باشد

اما اگر مشتری آگاه به فساد معامله باشد فروشنده فقط باید مبلغ ملک را پس دهد.

 ۴- مطالبه ارش به واسطه عیب و غبن :

اگر ملک مورد معامله دارای ایراد باشد و مشخصات مندرج در مبایعه نامه را نداشته باشد

و یا خریدار ضرر وزیان نموده باشد ، چنانچه اختیارات قانونی ساقط نگردیده باشد میتواند ارش دریافت نماید.

ملاک ارش قیمت زمان تسلیم است نه زمان انعقاد قرارداد. اگر خریدار به ارش راضی نباشد می‌تواند به واسطه خیار عیب یا خیارغبن معامله را فسخ کند

 ۵ -الزام فروشنده به ایفای تعهد:

فروشنده به موجب قرارداد موظف است ملکی را که در قرارداد معین شده با تمامی توابع آن به خریدار تحویل دهد.

حتی اگر ملک در رهن بانک باشد نیز مکلف به انجام تعهد است.

۶- مطالبه خسارت وارده از فروشنده :

یکی از مهمترین دلایل پرداخت خسارت آن است که وضعیت و موقعیت قبلی خریدار حفظ شود.

قانونگذار در ماده ۲۲۱ قانون مدنی مقرر کرده

«اگر کسی متعهد اقدام به امری شود در صورت تخلف مسئول جبران خسارت طرف مقابل است»

اگر هم در قرارداد و هم در قانون برای جبران خسارت  تضمینی قرار داده شده باشد هر دو قابل مطالبه است.

اگر برای انجام تعهد مدتی معین شده امکان مطالبه خسارت قبل از آن وجود ندارد

مگر موعد مزبور فرا رسیده و فروشنده به تعهدات خود عمل نکرده بباشد.

اما اگر مدت تعیین نشود، در این صورت تعهد فروشنده حال بوده و باید در مدت نسبتاً کوتاه و متعارف  ملک را تحویل دهد

در غیر این صورت ضامن خسارت به خریدار است.

 

 

 

نوشته های پیشین

بررسی مال غیر منقول

آنچه که از جرم فروش مال غیر(ملک)باید بدانید

آنچه که شما در مورد دعاوی تصرف عدوانی باید بدانید

 

 

نویسنده

admin

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *