آنچه در اینجا میخوانیم
سرقفلی
ما بارها در مقابل مغازه و در تبلیغات مغازه دیده ایم که سرقفلی مغازه برای فروش است .
نکات مهم برای خریداران و فروشندگان سرقفلی – و احتمالاً از شما سوال شده است ، سرقفلی مغازه چیست و تفاوت آن با مالکیت در چیست؟
در این مقاله ، مفهوم سرقفلی و حقوق آن را توضیح می دهیم.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی ، که در قانون روابط قدیمی موجر و مستاجر به عنوان “حق کسب و پیشه یا تجارت” شناخته می شود ،
حقی است که قانونگذار برای مستاجران محل های تجاری در نظر گرفته است تا به طور خاص از آن محافظت کنند.
مطالعه بیشتر
خریداران باید هنگام خرید سرقفلی از موارد زیر آگاه باشند:
- ۱ – بررسی کنید که آیا انتقال دهنده سرقفلی دارای مغازه یا مستاجر محلی است.
- اگر مستأجر باشد ، باید رسماً قرارداد انتقال سرقفلی را تنظیم کند.
- آیا مستاجر در قرارداد اصلی با موجر حق انتقال را پیدا کرده است؟ یا خیر ؟
در غیر این صورت ، مستاجر سابق باید قبل یا بعد از قرارداد و با شرط کردن در آن و قبل از پرداخت سرقفلی ، اجاره نامه انتقال سرقفلی را از موجر دریافت کند.
۲- اگر خریدار قصد دارد مشاغلی غیر از شغل فعلی در مغازه را راه اندازی کند ،
باید عنوان شغل یا مشاغل دیگری را که قصد دارد در قرارداد ذکر کند
و البته مالکان مبلغی را به عنوان حق مالکیت برای آن شغل اخذ میکنند .
الزام به تنظیم سند رسمی چیست … جهت آگاهی بیشتر کلیک کنید
تغییر شغل
گاهی اوقات دیده می شود که به طور کلی ، تغییر شغل بدون تعیین عناوین مجاز است ، که به نفع خریداران سرقفلی است.
در هر صورت ، اگر می خواهید بعد از امضای قرارداد شغل خود را تغییر دهید اما در قرارداد قید نشده است ،
اگر فکر می کنید مجبور به انجام آن هستید ، مالک با سرسختی به شما اجازه می دهد شغل خود را تغییر دهید و مبلغ زیادی را به عنوان مالکیت موافقت با تغییر شغل طلب می کنند.
و البته ، گاهی اوقات ، حتی اگر شغل مستأجر تغییر کند و اگر در قرارداد نباشد ،
اگر شبیه شغل قبلی باشد ، موجر نمی تواند ادعا کند که ملک را تخلیه می کند ،
البته به دلیل خطرناک بودن آن ، که باعث تخلیه و عدم پرداخت سرقفلی می شود ، حتماً با رضایت قبلی مالک شغل خود را تغییر دهید ،
به عنوان مثال
انتقال کار از خیاطی به پارچه فروشی بدلیل تشابه در موارد تغییر شغل نیست.
- ۳ – خریداران باید توجه داشته باشند که آیا مالک به آنها حق انتقال به دیگران را می دهد یا خیر
- و ثانیا ، اگر می خواهید سرقفلی را منتقل کنید ، باید ببینید که آیا مدت اجاره منقضی شده است یا خیر .
- در صورت انقضا مدت ، مشکلی وجود ندارد زیرا این مدت در قانون اجاره سال ۱۳۵۶ بی اثر است.
با این حال ، برای انتقال حقوق سرقفلی ، دوام دوره اجاره ضروری است.
در غیر این صورت ، مستأجر ابتدا باید برای تهیه و تمدید قرارداد جدید در دادگاه اقدام كند و سپس سرقفلی را به دیگری منتقل كند.
۴- اگر قرار است مدت زمان نسبتاً طولانی در مغازه تجارت داشته باشید ، باید مدت قرارداد اجاره مغازه را نیز در نظر بگیرید.
خصوصاً وقتی شرایط ملک و ساختمان مغازه قدیمی باشد ،
زیرا به دلیل انقضا قرارداد و اخذ پروانه بازسازی ، موجر می تواند از طریق دادگاه درخواست تخلیه مغازه را مطرح کند.
اما اگر مدت قرارداد هنوز تمام نشده باشد ، استفاده از شرایط بند ۱ ماده ۱۵ قانون سال ۱۳۵۶ امکان پذیر نیست.
۵- اگر ملک وراثتی باشد و مالکان یا مستاجرانی که سرقفلی دارند بی شمار باشند ،
ابتدا باید گواهی وراثت و مالیات بر ارث را برای مغازه یا سرقفلی دریافت کرده باشند
و ثانیا همه مالکان یعنی وراث باید امضا کنند.
در غیر این صورت این امکان وجود دارد که از طرف موجر با خطر دعوای انتقال مال غیر مواجه شوید .
خصوصاً وقتی انتقال دهنده مستأجر سابق است و با دریافت سرقفلی ناپدید شده است ،
و اکنون با صدور حکم دادگاه برای تخلیه تنها نیمی از سرقفلی به سرنشین ، (خریدار جدید ) سرقفلی پرداخت می شود.
۶- با توجه به ارزش سرقفلی و نوع شغل ، اگر مغازه نیاز به تعمیرات و تغییر در داخل یا خارج دارد ،
حتماً در زمان عقد قرارداد و پس از آن از صاحب اجازه انجام تعمیرات و تغییرات را بگیرید.
سوالات متداول شما در حوزه دعاوی ملکی و امور ثبتی
نکات مهم برای فروشندگان سرقفلی
- هنگام انتقال سرقفلی ، توجه کنید که آیا دارنده قرارداد به شما حق انتقال به دیگری را می دهد یا خیر؟
- در غیر این صورت ، حتما قبل از انتقال سرقفلی رضایت آنها را جلب کنید.
- واگرنه با خطر دعوای انتقال به غیر مواجه می شوید.
- اگر قصد انتقال سرقفلی به دیگران را دارید اما مالک اجازه آن را نمی دهد ،
- راه حل این نیست که بدون اطلاع مالک یا انتقال کلیدی ، قرارداد را منعقد کنید ،
- در عوض ، باید با گذراندن وقت در دادگاه ، مجوز انتقال سرقفلی را دریافت کنید.
- هنگام انجام نقل و انتقالات سرقفلی ، اطمینان حاصل کنید که دوره اجاره فروشگاه تمام نشده است ،
- اگرچه این مهلت به پایان رسیده است ، اما سرقفلی با حق انتقال همچنان می تواند منتقل شود
- با این حال ، چون بین وکلا و دادگاه ها اختلاف نظر وجود دارد بهتر است ابتدا از صاحبخانه شکایت کنید و سپس سرقفلی را بفروشید.
-
- ۴- اگر صاحب یک ملک تجاری هستید ،لطفا مراقب باشید همه حقوق را به مستاجر ندهید.
- در غیر این صورت ، به دلایلی اختیارات خود را به عنوان صاحب ملک از دست خواهید داد و فقط سند مالکیت به نام شما درج می شود.
-
- ۵- اطمینان حاصل کنید که در یک قرارداد اجاره رسمی علاوه بر صلح نامه رسمی سرقفلی تنظیم شده ، مدت آن نیز با دقت مشخص شود.
- زیرا طبق ماده ۱۵ که شرایط تخلیه ملک تجاری را تعیین می کند ،
- مهمترین و اولین شرط ، انقضا مدت اجاره است ، بنابراین تنظیم قرارداد اجاره ۹۹ ساله توصیه نمی شود.
علی رغم حساسیت و اهمیت قرارداد سرقفلی و اختلافات زیاد در مورد سرقفلی بین مالک و مستاجر این ساختمانهای تجاری ،
متأسفانه در قراردادهای چاپ ، به جز دو یا سه مورد مربوط به بخش بحث شغل و حق انتقال سرقفلی به دیگران سایر موارد مربوط به سرقفلی ذکر نشده است
و این می تواند منجر به اختلافات بین دو طرف قرارداد و وراث آینده آنها شود ،
به ویژه اینکه اختلاف بین حقوق سرقفلی و حقوق تجارت نادیده گرفته شد.
توصیه مهم
بنابراین ، توصیه می کنیم برای تکمیل این قرارداد با یک وکیل قرارداد مشورت کنید
و این قرارداد را با استماع توافق طرفین قرارداد و وارد کردن شرایط خاص سرقفلی در قسمت توضیحات در صفحه آخر قرارداد ، کامل کنید.
جهت تنظیم دادخواست،لایحه ، شکواییه و … با ما در تماس باشید
مندرجات توافقنامه انتقال سرقفلی
در توافق نامه انتقال سرقفلی باید مواردی از جمله
حق تغییر شغل
حق انتقال به دیگری
حق ایجاد تغییرات در ملک
حق شراکت
قیمت سرقفلی در زمان تخلیه
اجاره بها و غیره را مشخص کنند.
ممکن است هر دو طرف موارد فوق را مجاز گذارند یا نگذارند ، یا هر محتوای دیگری را در قسمت توضیحات وارد کنند.
معمولاً موجر هیچ یک از این حقوق را به مستأجر اعطا نمی کند ،
مگر در مورد پرداخت حقوق مالکیت که در بالا توضیح داده شد.
بسته به مفاد قرارداد و به ویژه شرایط مندرج در قسمت توضیحات ،
دعاوی مختلفی ممکن است بین طرفین بوجود آید و علیه دیگری در دادگاه مطرح شود.
برخی از این دعاوی مربوط به مستأجر و برخی دیگر مربوط به موجر است و برخی دعاوی مشترک است و از طرف هر دو طرف علیه طرف مقابل مطرح شده است.
این دادخواستها همچنین می توانند منجر به یکی از سه مورد شوند:
۱-تخلیه با پرداخت کامل سرقفلی ، شامل نیازهای شخصی مالک و محل سکونت ، بازسازی
۲-تخلیه به نصف مقدار سرقفلی ، مانند: انتقال به شخص دیگر.
۳-تخلیه بدون پرداخت هزینه سرقفلی به دلیل تغییر شغل ، سو استفاده ، تاخیر در پرداخت اجاره
نوشته های پیشین