آنچه در اینجا میخوانیم
عرصه و اعیان
اگر برای خرید ملکی اقدام نموده باشید و یا نگاهی به اسناد مالکیت آپارتمانها توجه نموده باشید حتما نام واژه های عرصه و اعیان را شنیده و یا دیده اید.
عرصه و اعیان و تفاوت های آنان – بسیاری از عموم مردم در خصوص این که عرصه و اعیان چیست و چه تفاوتی هایی با هم دارند اطلاعات چندانی ندارند و این عدم آگاهی شاید منجر به ضرر و زیان آنها گردد .
در هر صورت با توجه به گستردگی بازار مسکن فراگیری برخی از اصطلاحات تخصصی بخش مسکن بسیار ضروری می باشد و ما در این مقاله سعی خواهیم نمود تا با زبان ساده ضمن بازگو نمودن تعاریفی از عرصه و اعیان و مصادیق عینی آنها ، به تفاوت های آن اشاره بپردازیم.
جهت تنظیم دادخواست،لایحه ، شکواییه و … با ما در تماس باشید
تعریف عرصه و اعیان :
عرصه
عرصه به زمین و یا مکانی اطلاق می گردد که ساختمان (ویلایی، مجتمع های مسکونی یا تجاری و…) بر روی آن احداث و یا بنا شده باشد.
عیان
عیان نیز به همان بناها و یا ساختمان هایی اطلاق می گردد که بر روی عرصه (زمین )ساخته شده اند .
با توجه به تعاریف فوق، تمامی واحدهای احداث شده در یک برج یا مجتمع مسکونی ، تجاری و یا اداری ، جزء اعیان آن ملک محسوب می گردند.
به زبان ساده‌تر عرصه فقط مساحت زمین ملک و اعیان نیز ساختمان بنا شده روی همان زمین میباشد.
اهمیت دانستن عرصه و اعیان
زمانی که شما قصدخرید آپارتمان و یا مغازه ای را دارید ، خرید و فروش انجام شده فقط مربوط به اعیان آن ملک است و خریداران معمولا اهمیت چندانی به عرصه آن محل نمی دهند.
لیکن چنانچه قصد تخریب و نوسازی همان بنا را داشته باشید موضوع عرصه اهمیت پیدا می‌کند چرا که هر یک از مالکین آپارتمانها (همان اعیان ها )به میزان قدرالسهم خود می توانند از عرصه بهره مند شوند.
لازم به یادآوریست هر چه متراژ یک ملک زیاد باشد و تعداد واحدهای ساخته شده در آن زمین ،کمتر باشد قدر السهم بیشتری از عرصه به مالکان خواهد رسید و در نتیجه ارزش اعیان آن نیز بیشتر خواهد شد .
بررسی ها نشان می دهدکه در بسیاری از ساختمان ها اعیان تفکیک شده و میزان آن نیز در سند رسمی مالک ثبت شده است اما عرصه به این شکل نیست و برای مشخص شدن قدرالسهم هر یک از مالکان ، افراد می بایست مراحلی را طی نمایند.
البته در اغلب مواقع مالکان نیازی به تفکیک عرصه ندارند تا زمانی که قصد تخریب و نوسازی ملک پیش بیاید و یا اینکه وراث یک متوفی قصد تقسیم ارث بر اساس عرصه ساختمان را داشته باشند.
برای آگاهی از مشاعات آپارتمان و قوانین آن اینجا کلیک کنید
تعیین سهم وراث از عرصه ملک :
یکی از مهمترین مباحثی که معمولاً در زمان تقسیم ارث و تعیین سهم هر یک از وراث مغفول می‌ماند موضوع تقسیم عرصه ملک می باشد زیرا در این مواقع وراث فقط به تقسیم اعیان توجه دارند و به تقسیم عرصه ورود نمی کنند.
با توجه به این موضوع در زمان فروش ملک و یا نوسازی آن به احتمال فراوان اختلافاتی میان وراث به وجود خواهد آمد فلذا تقسیم عرصه از ضروریات میباشد.
برای مشخص نمودن سهم عرصه هر یک از وراث ، آنان می بایست به شهرداری محل واقع شدن ملک، مراجعه و با ارائه درخواستی موضوع را پیگیری نمایند.(در ادامه بصورت مجزا توضیح داده خواهد شد)
سوالات متداول شما در حوزه دعاوی ملکی و امور ثبتی
تعیین سهم مالکان از عرصه ملک در زمان ساخت و ساز مجدد و نوسازی:
در اسناد مالکیتی آپارتمان ها معمولا فقط به میزان اعیان آنها اشاره شده وبه قدرالسهم مالکیت عرصه آنها و میزان تملک آنها اشاره ای نشده است. در برخی مواقع حتی مالکِ عرصه با مالکِ اعیان متفاوت است (مانند املاک اوقافی)
در هر صورت در زمان نوسازی مجدد برای این که سهم هر یک از افراد در هزینه‌ها مشخص گردد نیاز است که مالکان با مراجعه به اداره ثبت اسناد و شهرداری و طی نمودن مراحل اداری آن ، نسبت به تفکیک عرصه اقدام نمایند.
عرصه و اعیان در زمین های اوقافی
در املاک اوقافی ، مالک تنها صاحب اعیان ملک بوده و هیچ اراده و اختیاری بر عرصه آن ندارد و سند عرصه آن نیز بصورت موقوفی و در اختیار سازمان اوقاف می باشد.
مالکیت در زمین های اوقافی به این شکل است که عرصه همواره در اختیار سازمان اوقاف بوده و در صورت ساخت و ساز و فروش واحدهای مربوطه فقط اعیان این املاک به فروش خواهد رسید و خریدار تنها صاحب اعیان می باشد.
در این نوع زمین ها و املاک، صاحب اعیان و عرصه با یکدیگر متفاوت می باشد. لذا در این نوع از املاک به سبب اینکه عرصه در مالکیت صاحب اعیان نمی باشد بایستی سالیانه مبلغی را به عنوان اجاره به سازمان اوقاف پرداخت نماید.
اجاره املاک اوقافی به صورت ۹۹ ساله خواهد بود و پس از آن نیز با بررسی شرایط ، درباره اجاره مجدد این زمین ها تصمیم گیری خواهد شد. در هر صورت هرگونه خرید و فروش در این اراضی باید تحت نظارت سازمان اوقاف انجام شود.
ابطال سند رسمی … بیشتر بخوانید
سند رسمی و انواع آن
اسناد جمع سند است و سند در لغت به معنای چیزی است که به آن اعتماد کنند یا نوشته و مدرک میباشد. واژه سند در فرهنگ فارسی به معنای نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند آمده است
واژه سند در اصطلاح حقوقی به دو معنای خاص و عام به کار رفته است:
سند در معنای عام عبارت است از هر گفته یا اماره یا نوشته‌ی مورد اعتمادی که بتواند درستی ادعا را ثابت کند.
سند در معنای خاص، همان است که در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی آمده است
«: سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد».
در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی تعریف اسناد رسمی به این گونه است:
«اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است».
با توجه به تعاریف بالا اسناد رسمی به سه بخش تقسیم می شوند:
دسته بندی اسناد رسمی
۱-اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک کشور مورد تنظیم قرار گرفته اند.
۲- اسنادی است که در دفاتر رسمی کشور تنظیم می‌شوند .
۳-سندهای تنظیم شده توسط مامورین رسمی است. (سند ازدواج، سند طلاق و سند مالکیت نقل و انتقال اتومبیل در گروه سوم قرار می گیرند.)
شایان توجه است قانونگذار در ماده ۱۲۸۹ آورده است که «غیر از اسناد مذکور در ماده ی ۱۲۸۷، سایر اسناد، عادی است».
الزام به تنظیم سند رسمی چیست … جهت آگهی کلیک کنید
مراحل تفکیک اعیان
در اغلب ساختمان ها بدلیل چند واحدی بودن آن ها؛ نیاز به تفکیک اعیان می باشد که به کمک آن بتوان واحد های مورد نظر را خرید و فروش کرد و برای مالکان مربوطه سندی معتبر صادر کرد. لذا تفکیک اعیان در ساختمان های چند واحدی؛ با توجه به گواهی پایان کار مربوطه انجام شده و شامل مراحل زیر می باشد:
- تهیه گواهیپایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی
- ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک
- ترسیم و مشخص کردن قسمت‌های مفروزی و قسمت های مشاعی ملک توسط نقشه بردار
- تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار
- طی مراحل اداری و هزینه‌های مربوطه
برای آگاهی از قوانین فروش ملک اینجا کلیک کنید
مراحل تفکیک عرصه
مراحل تفکیک عرصه بر مبنای تقاضای مالک و یا وکیل قانونی شروع شده و شامل مراحل زیر می باشد:
- تقاضای نقشه تفکیک پلاک از شهرداری توسطمالک و یا وکیل قانونی
- اخذ مدارک لازم توسط شهرداری
- آماده سازینقشه مصوبه
- ارسالیک نسخه از این نقشه جهت تطبیق با ضوابط ومقررات ثبت و تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک
- تطبیقنقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و محل ملک توسط نقشه بردار
- صدور گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار
- اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسطنماینده اداره ثبت اسناد و املاک
- طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه
- ارسال یک نسخه از نقشه مربوطه به دفتر اسناد رسمی و تحویل آن به مالک
- چنانچه بدنبال وکیل جهت وکالت در دعاوی ملکی ثبتی هستید کلیک کنید
- نوشته های پیشین