از عنوان دعوای قلع و قمع می توان به صراحت به این نتیجه رسید که این دعوا مخصوص اموال غیرمنقول بوده و اساساً طرح دعوای قلع و قمع در خصوص اموال منقول کاربرد ندارد. دعوای قلع و قمع تحت عنوان یک خواستۀ مستقل یا به تبع دعوای حقوقی دیگر مطرح شود اما نکته قابل توجه این است که دعوای قلع و قمع در هر دو حالت دارای ارکان و شرایط مشخصی است که بدون وجود این شرایط، طرح دعوی مذکور مستقلاً یا در کنار سایر دعاوی حقوقی دیگر منتج به نتیجه مطلوب نخواهد شد. بنابراین برای روشن شدن مطلب لازم است که ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا و شرایط لازم برای پذیرش آن در محاکم قضائی، مورد بررسی قرار گیرد.
آنچه در اینجا میخوانیم
در چه صورت قلع و قمع یک بنا رخ می دهد؟
وقتی بنایی غیر مجاز ساخته میشود، یا درختی در زمین متعلق به دیگران یا عمارتی در زمین دیگران احداث میشود، مدعی میتواند از بین رفتن آثار احداث شده و برگشتن زمین به وضع سابق را از دادگاه درخواست کند؛ در این صورت دادگاه، حکم به قلع و قمع آثار ایجاد شده اعم از بنا، درخت یا کشت و زرع خواهد کرد. طبق حکم قانون و شرع، اگر کسی مال دیگری را غصب کند، مکلف است عین مال را به صاحب آن برگرداند. چرا که در غیر این صورت با حکم دادگاه از او خلع ید می شود.
ارکان دعوی خلع ید و قلع و قمع
الف: مالکیت رسمی
خواهان: مقررات ثبتی از جمله قوانین آمره میباشد. روابط حقوقی بین صاحبان حق، مراجع قانون و اشخاص ثالث طبق مقررات این قانون مورد پذیرش و شناسایی قرار گرفته است تا تدبیر امور بر اساس نظم عمومی و انضباط اجتماعی جریان یابد و موجبات از بین رفتن محل سوء استفاده فراهم شود و منازعات احتمالی مرتفع گردد. بدین ترتیب برابر رای وحدت رویه شماره ۶۷۲-۱/۱۰/۱۳۸۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور، طرح دعوی خلع ید از اموال غیر منقول از ناحیه اشخاصی که مالکیت انها بر اساس مواد ۴۶و۴۷و۴۸ قانون ثبت به اثبات نرسد قابلیت استماع ندارد. بنابراین خواهان دعوی خلع ید نسبت به املاکی که سابقه ثبتی دارد یعنی ملک مورد خلع به ثبت رسیده است، لزوما باید سند رسمی مالکیت خویش را اعم از اینکه برابر ماده ۲۲ قانون ثبت در دفتر املاک ثبت شده باشد و یا از دفتر خانه اسناد رسمی صادر گردیده باشد ، پیوست دادخواست تقدیمی نماید.
ب: عدوانی بودن تصرفات خوانده و مراحل دادرسی
به منظور تطبیق موضوع مالکیت رسمی خواهان با مورد تصرف خوانده و احراز تصرف وی در ملک مورد اختلاف و بیان حدود اربعه و میزان تصرفات توام با ترسیم کروکی، قرار کارشناسی توام با قرار فوق در تصمیم بعد از اولین جلسه دادگاه صادر میگردد.(ماده ۲۵۷ق.آ.د. م)
آنگاه بعداز صدور قرار، جهت امر ابلاغ تودیع حق الزحمه کارشناس، وقت نظارت تعیین میگردد.
چنانچه در وقت مقرر دستمزد کارشناس پرداخت نگردد با رعایت ماده ۲۵۹ ق. آ. د.م قرار ابطال دادخواست صادر میگردد.
در صورت پرداخت دستمزد وقت دیگری، جهت اجرای قرار تحقیق و معاینه محل توام با کارشناسی، تعیین میشود و طرفین و کارشناس و عضو مجری قرار دعوت شده و موضوع قرار تفهیم میگردد. پس از آن وقت نظارت جهت وصول نظریه کارشناس تعیین میشود(ماده ۲۶۰ق. آ. د.م)
به محض وصول نظریه کارشناسی دادگاه وقت نظارت تعیین میکند و به طرفین ابلاغ می نماید تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه و با ملاحظه نظر کارشناس، چنانچه مطلبی دارند نفیا یا اثباتا به طور کتبی اظهار نمایند.
هر گاه به نظریه کارشناس از سوی طرفین اعتراض وارد نگردید و نظریه نیز با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد، دادگاه اقدام به انشاء رای می نماید(ماده ۲۲ ق.آ .د.م)
چنانچه به نظریه کارشناسی اعتراض موجه وارد شود، دادگاه قرار ارجاع به هیئت کارشناسی را صادر کرده و مجددا از مرحله سوم به بعد را طی میکند. چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در مورد آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد.
حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست میشود. چنانچه خواهان با ارائه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید نماید دادگاه تواما به هردو موضوع رسیدگی می نماید و پس از احراز مالکیت، حکم به خلع ید صادر میکند و چنانچه به ثبت رسیده ولی سند رسمی به نام خواهان نباشد ایشان میتواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح سازد. مرجع رسیدگی کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند حکم بر خلع ید نیز صادر میکند.
قلع وقمع بنای غیرمجاز و طرح دعوای غیر مالک
طرح دعوای قلع وقمع بنای غیرمجاز، صرفاً محدود به مالک نمی باشد. به عنوان مثال فرض کنید شخصی یک ملک زراعی را برای مدت معین از مالک اجاره کند. حال شخص ثالثی با ورود به اراضی مورد نظر اقدام به احداث بنا و یا کشت و زرع در آن کند. در این صورت، مالک منافع یا همان مستاجر می تواند از دادگاه تقاضای قلع و قمع نماید.
طرفین دعوا
در این دعوا، خواهان کسی است که در ملک او و یا منافع حاصل از ملک استیجاری او تصرف صورت گرفته است. خوانده نیز فردی است که اقدام به تجاوز به حریم شخصی دیگری و ساخت و ساز در آن نموده است.
مرجع صالح رسیدگی به دعوا
در دعوای قلع وقمع بنای غیرمجاز، مرجع صالح به رسیدگی، دادگاهی است که در محدوده ملک قرار دارد.
تفاوت خلع ید ملک و قلع وقمع بنا چیست؟
خلع ید عبارت است از بیرون راندن غاصب از ملک و قلع و قمع حکمی است که برای منهدم ساختن ساخت و سازی است که متصرف غاصب بدون اذن و اجازه مالک در محل انجام داده است.
قوانین مقررات قلع و قمع قانون مدنی
ماده ۳۱۳- هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنائی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند صاحب مصالح یا درخت میتواند قلع یا نزع آن را بخواهد، مگر اینکه به اخذ قیمت تراضی نمایند.
ماده ۵۰۳- هرگاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هریک از موجر و مستأجر حق دارند هر وقت بخواهند بنا را تخریب یا درخت را قطع نمایند. در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است.
ماده ۵۰۴- هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس باشد، موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۸۱۸- مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد، ضامن نیست.
اجرای رأی قلع و قمع بنای غیر مجاز
با توجه به ماده یک قانون اجرای احکام برای اجرای حکم می بایست حکم قطعی شده باشد. بعد از اینکه حکم قطعی شد عملیات اجرائی شروع می شود و پس از صدور اجراییه، واحد اجرا می تواند رأساً نسبت به قلع و قمع بنا اقدام نماید.
تفاوت قلع و قمع بنا با تخریب
نکته ی قابل توجه در این مبحث این است که ،قلع و قمع با تخریب نیز متفاوت است .تخریب به معنای ویران کردن و خراب کردن است که با اجبار و سوء نیت و همراه با جنبه منفی است. اما قلع و قمع بنا در آراء قضایی مشاهده می شود و توام با اختیار محکوم له و عاری از جنبه منفی است.
دعوای قلع و قمع نوعی از شایع ترین دعاوی است که مستلزم تقدیم دادخواست خواهان در مراجع قضایی است. این دعوی مستقل و جدا از دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی قابل طرح می باشد و معمولا هم میتواند همراه با خواسته خلع ید و رفع تصرف انجام شود. در صورتی که همچنین می تواند فارق از هر عنوان دیگر نیز قابل رسیدگی قضایی باشد. این نوع دعوی تنها قابل طرح در دادگاه های حقوقی نمی باشد بلکه ممکن است در نتیجه یک شکایت کیفری نیز به عنوان یک مجازات مستقل یا تبعی و تکمیلی مورد حکم قرار بگیرد.