مالکینی که صاحب املاک غیرمنقول از قبیل منزل، زمین، مغازه و … می باشند و ملک آن‌ها به صورت غیر قانونی مورد تصرف قرار گرفته است، می‌توانند تحت شرایطی از مراجع ذیربط تقاضای رفع ید و یا خلع ید و یا رفع تصرف نمایند.
علاوه بر عنوان قانونی خلع ید در این زمینه، عناوین مشابه دیگری همچون رفع تصرف عدوانی و یا تخلیه ید وجود دارند که می‌توان از آن‌ها استفاده کرد.
آنچه در اینجا میخوانیم
دعوای خلع ید چیست؟
دعوای خلع ید به مواردی گفته می‌شود که مالک اموال غیر منقول همچون زمین، باغ، مغازه، منزل و … علیه شخصی که به صورت غیر قانونی مال او را تصرف کرده است، جهت رفع تصرف غیر مجاز اقدام به شکایت می‌نماید.
دعوای خلع ید شامل موارد زیر می‌باشد:
- یک مورد دعوای مالکیت (عین و منفعت) است که در آن صاحب ملک تقاضای خاتمه دادن به تصرفات غاصب را دارد، و منشا آن غصب است و هیچ گونه قراردادی فی ما بین طرفین وجود ندارد.
- مورد دوم تخلیه ید است. این دعوا یک دعوا بین مالکیت (منفعت) بوده که در آن صاحب ملک تقاضای خاتمه دادن به ادامه تصرفات غاصب را دارد. در واقع تصرفی که با تعیین قرارداد صورت گرفته بوده و مدت آن به اتمام رسیده باشد.
مورد سوم با عنوان تصرف عدوانی یاد می‌شود؛ یعنی ادعایی که از سوی متصرف سابق مال علیه متصرف فعلی مال صورت گرفته که باعث ممانعت از حق و مزاحمت می‌شود.
شرایط و رکن‌های دعوای خلع ید چیست؟
هر دعوایی شرایط خاص خود را دارد. ارکان و شرایط دعوای خلع ید عبارت‌اند از:
مالکیت خواهان دعوای خلع ید در ملک مورد تصرف
در صورتی که بخواهید برای دعوای خلع ید اقدام نمایید، باید مالک ملکی که موضوع دعوا است باشید و یا از طرف مالک وکالت نامه قانونی داشته باشید. بنابراین باید مدارک و دلایل مالکیت خود را تقدیم دادگاه نمایید تا دادگاه با بررسی و رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز نمودن سایر شرایط حکم را در خصوص دعوای خلع ید صادر نماید. رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت بوده، بنابراین اگر شما مالک ملک باشید نمی‌توانید برای دعوای خلع ید اقدام نمایید، باید برای دعوای تخلیه ید اقدام فرمایید. در صورتی که متصرف ملک باشید و مالکیتی بر ملک مورد نظر نداشته باشید باید برای دعوای تصرف عدوانی اقدام فرمایید.
مال موضوع دعوا غیرمنقول باشد
مال غیرمنقول به مالی گفته می‌شود که نمی‌توان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد. مال غیر منقول در واقع به مالی گفته می‌شود که استقرار ذاتی داشته باشد؛ یعنی باید برای آن موضوع دعوای خلع ید اموال غیر منقول همچون زمین، خانه، مغازه و … باشد. توجه داشته باشید که دعوای خلع ید نسبت به مال منقول پذیرفته نمی‌شود.
غاصبانه بودن ید خوانده
برای دریافت حکم دعوای خلع ید، لازم است تا ید خوانده غاصبانه باشد و اگر شخصی امانی و یا به نحو قانونی بر مال غیر منقول شما مسلط شود، نمی‌توانید خواهان خلع ید او باشید. برای این عمل شما باید تصرف خوانده بر مال غیر منقول بر خلاف قانون قرارداد نوشته شده و بدون اجازه مالک را بخواهید. در صورتی که تصرفات خوانده در دعوا با عنوان (غاصبانه یا در حکم غاصبانه) ذکر نشده باشد طرح دعوای خلع ید امکان پذیر نخواهد بود.
تفاوت‌های دعوای خلع ید و تخلیه ید
- دعوای تخلیه ید جزو دعاوی غیر مالی و دعوای خلع ید جزو دعاوی مالی به شمار می‌آیند. هزینه دادرسی دعوای تخلیه ید از دعوای خلع ید کم‌تر بوده و این هزینه برای دعوای خلع ید هم اکنون معادل ۳ درصد از ارزش منطقه‌ای ملک می‌باشد.
- دعوای تخلیه علیه کسی مطرح می‌گردد که قبلا مطابق قرارداد، حق تصرف ملک را دارا بوده باشد. یعنی طرف دعوای تخلیه کسی است که از اول غاصب نبوده و طبق قرارداد اجازه تصرف ملک را داشته، ولی اکنون مدت زمان قرارداد او به پایان رسیده است. در نتیجه آن شخص حق ادامه‌ی تصرف را نخواهد داشت. این موضوع در صورتی است که دعوای خلع ید علیه کسی مطرح گردد که از ابتدا هیچ حق تصرفی در ملک نداشته و غاصبانه آن ملک را به تصرف خود درآورده است.
- مرجع رسیدگی به شکایات دعوای خلع ید و دعوای تخلیه ید متفاوت است. دعوای خلع ید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح و بررسی می‌شود و دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف مطرح می‌گردد.
- مراجع رسیدگی‌کننده به این دو دعوا با توجه به تفاوتی که دارند باعث می‌شود که نتیجه حاصل از آن‌ها نیز متفاوت باشد. بنابراین در دعوای تخلیه ید، دستور و در خصوص دعوای تخلیه ید حکم صادر می‌گردد.
در خصوص ثبت و رسیدگی به این دعاوی درخواست‌دهنده باید توجه کند که اگر در نوشتن عنوان دادخواست اشتباه نماید، منجر به رد دعوا و از بین رفتن هزینه‌ی دادرسی می‌شود.
مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوای خلع ید
- تصویر مصدق سند مالکیت
- مدارک لازمه در خصوص احراز هویت
- استماع شهادت شهود و مطلعین
- درخواست جلب نظر کارشناس
- شماره پرونده استنادی
- تحقیقات محلی
- معاینه محلی
در چه مواردی حکم خلع ید اجرا نمی شود؟
از جمله مواردی که حکم خلع ید اجرا نمی‌گردد:
- فوت و حجر محکوم علیه.
- ممانعت محکوم علیه در برابر مامور اجرا.
- بسته بودن درب ورود به محل.
- اجازه قبلی شرکاء به تصرف.