هر بانک برای در اختیار گذاشتن تسهیلات به شخص دیگر نیاز به ضمانت‌نامه‌هایی دارد که اغلب به صورت سفته و یا گرو گذاشتن سند ملک در اختیار بانک انجام می‌شود. به طور کلی فک رهن از لحاظ قانونی به معنای خارج کردن ملکی از حالت رهن است که به عنوان وثیقه در رهن نهادی مانند بانک قرار دارد. به زبان ساده‌تر فک رهن عبارت است از آزاد ساختن سند ملک یا مال که به عنوان وثیقه در گرو بانک است. حال برای آن که بتوانیم ملکی را به فروش برسانیم و یا آن را خریداری کنیم، قبل از هر چیزی باید سند آن ملک را از گرو بانک خارج کنیم یا به عبارتی دیگر فک رهن کنیم.
آنچه در اینجا میخوانیم
منظور از رهن چیست؟
قبل از آن که با مفهوم فک رهن و مسائل مرتبط با آن آشنا شویم، نیاز است تا اصطلاح رهن را بهتر بشناسیم. رهن به طور کلی به معنای این است که فرد بدهکار، مالی را به عنوان ضمانت نزد طلبکار گرو می‌گذارد. این مال می‌تواند ملک یا هر چیز دیگری باشد. هدف از عقد رهن این است که طلبکار اطمینان پیدا کند که بدهکار در نهایت طلب خود را پرداخت می‌کند. در صورتی که این اتفاق رخ ندهد، طلبکار می‌تواند مالی که به عنوان ضمانت نزد وی قرار دارد را به عنوان جبران خسارت برای خود بردارد.
طبق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، اگر شخصی مالی را به عنوان ضمانت یا وثیقه نزد طلبکار بگذارد، بدهکار را به اصطلاح راهن (رهن‌دهنده) و طلبکار را مرتهن (رهن گیرنده) می‌نامند.
یکی از مرسوم‌ترین انواع رهن، زمانی است که شخصی قصد خرید ملک با استفاده از وام را دارد. در این شرایط، شخص خریدار، سند ملک را تا زمان تسویه حساب وام، نزد بانک قرار می‌دهد و تا زمانی که این وام تسویه نشده و ملک فک رهن نشده است، توانایی خرید و فروش رسمی آن ملک را ندارد.
انواع و اقسام دعوای فک رهن
دعوای فک رهن به طور معمول در قانون جمهوری اسلامی ایران به دو صورت مستقل و الزام به تنظیم سند رسمی بیان می‌شود که در زیر به توضیح این دو نوع می‌پردازیم.
دعوای فک رهن مستقل
در حالت فک رهن مستقل شخص رهن‌دهنده متعهد می‌شود که تمام دین خود را در مدت زمان مشخص پرداخت کرده و همچنین یکی دیگر از اموال خود را در گرو شخص یا نهاد ثالثی مانند بانک قرار می‌دهد. در صورتی که شخص رهن‌دهنده نسبت به پرداخت دین خود اقدام نکند، در این صورت بین شخص یا نهاد ثالث و شخص رهن‌دهنده دعوای حقوقی مطرح می‌شود. شخص می‌تواند در این چنین شرایطی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فک رهن را به همراه با خسارات قانونی که بر مبنای قراردادی که با نهاد ثالث تنظیم کرده به مرجع قضایی تسلیم نماید.
دعوای فک رهن الزام به تنظیم سند رسمی
این نوع بیشتر در بین سازندگان ملک و مستغلات و شرکت‌های عمرانی رواج دارد. در این حالت سازندگان قبل از فروش ملک سند آن را در اختیار بانک قرار داده و از بانک وام دریافت می‌نمایند سپس با تنظیم قولنامه‌ای ملک را به خریدار منتقل کرده و متعهد می‌شوند که در مهلت زمان مشخص شده در قولنامه ضمن فک رهن مال ذکر شده سند رسمی ملک را به نام خریدار بزنند.
شرایط فک رهن کردن ملک از بانک
تسویه حساب کامل
اگر شخصی ملکی را با وام خریداری کرده باشد و هنوز اقساط آن را به طور کامل پرداخت نکرده و تصمیم به فروش آن ملک داشته باشد، می‌تواند با مراجعه به آن بانکی که سند ملک در اختیار دارد، نسبت به تسویه حساب کامل اقدام کند. بانک میزان بدهی اصلی باقی‌مانده را محاسبه کرده و فروشنده با پرداخت آن مبلغ می‌تواند سند خانه را از رهن بانک خارج کند.
سپرده گذاری
این روش طی چند سال اخیر و توسط بعضی از بانک‌‌ها اجرا می‌شود. شرایط این سپرده‌گذاری به این صورت است که می‌توان برای تسویه بدهی خود به بانک و خارج کردن سند ملک مبلغی معادل ۱۱۰ درصد از بدهی باقی‌مانده را در همان بانک سپرده گذاری کند.
البته لازم به ذکر است که بعد از سپرده‌گذاری، شخص باید به پرداخت اقساط وام خود ادامه دهد و تا زمانی که این اقساط به پایان نرسد، امکان انجام تراکنش با آن مبلغ سپرده وجود ندارد ولی بانک در ازای مبلغی که سپرده‌گذاری شده به صاحب سپرده سود می‌پردازد. این سود معادل بالاترین نرخ سود مجاز است و شخص معمولا می‌تواند با همین سود اقساط وام خود را بپردازد.
البته راه‌های دیگری نیز برای فک رهن کردن نیز وجود دارد که دانستن آن‌ها خارج از لطف نیست:
- شخصی که ملک را به گرو گرفته از طلب خود صرف نظر کند.
- شخص وام‌دهنده از گرو گرفتن ملک انصراف دهد.
- مال در گرو (مرهونه) از بین برود.
کدام روش برای فک رهن بهتر است؟
پاسخ این سوال به تعداد اقساط پرداخت شده و باقی‌مانده بستگی دارد. اگر بیشتر اقساط باقی‌مانده و تنها تعداد کمی از آن پرداخت شده است، روش تسویه کامل بدهی راه حل بهتری خواهد بود. علت آن است که بدهی افراد به بانک از دو بخش که شامل بدهی اصلی و سود آن است تشکیل می‌شود و نسبت اصل بدهی و سود پرداختی برابر نیست و در ماه‌های اول قسط، میزان سود پرداختی بیشتر از ماه‌های بعدی است. به عبارت دیگر هرچه تعداد اقساط بیشتری پرداخت شود، میزان سود کم‌تر شده و اقساط باقی‌مانده بیشتر شامل بدهی اصلی متقاضی است. به همین علت و به دلیل اینکه ملاک مبلغی که برای فک رهن از طریق تسویه حساب کامل پرداخت می‌شود، مبلغ اصل بدهی است، اگر تنها چند قسط پرداخت شده و تعداد بیشتری از اقساط باقی مانده، بهتر است از روش تسویه حساب کامل استفاده شود چرا که متقاضی کم‌تر ضرر می‌کند و صرفا باید مبلغ معادل اصل بدهی خود را به بانک بپردازد. در مقابل اگر اکثر اقساط وام پرداخت شده، بهتر است به جای تسویه حساب کامل، از روش سپرده‌گذاری استفاده شود. زیرا در این حالت شخص متقاضی مبلغ زیادی را برای سود پرداخته و برای تسویه باید اصل بدهی را که تقریبا مقدار کمی از آن را پرداخت کرده است، به بانک بپردازد. بنابراین به صرفه است که از روش سپرده‌گذاری برای فک رهن ملک خود استفاده کند.
آیا امکان خرید و فروش ملکی که فک رهن نشده است وجود دارد؟
برای جواب به این سوال ابتدا بگذارید اصطلاح “وام‌دار” را تعریف کنیم. خانه‌ای که به اصطلاح وام‌دار است خانه‌ای است که با وام خریداری شده است و سند آن در گرو بانک می‌باشد. به خرید و فروش این نوع خانه‌ها میزان مبلغ وام از قیمت کلی خانه کم شده و خریدار خانه را ارزان‌تر ولی به همراه وام خریداری می‌نماید. البته لازم به ذکر است که در چنین مواردی به علت آن که خانه هنوز فک رهن نشده است و هنوز در گرو بانک است امکان به نام زدن سند خانه وجود ندارد و سند تا تسویه کامل وام همچنان به نام مالک قبلی خواهد بود. به همین علت این معامله به صورت وکالتی و با قولنامه انجام می‌شود و در این قرارداد فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد که بعد از اتمام اقساط وام، خانه را به نام خود بزند.
نمونه نامه درخواست فک رهن از بانک
ریاست محترم و مستشاران معزز دادگاه تجدید نظر استان فارس
با درود و احترام
احتراما به وکالت از اقا——–ار در پرونده کلاسه ———- جهت نقض قرار رد دعوی به شماره ———— صادره از دادگاه محترم شعبه —-عمومی حقوقی شیراز به علت عدم توجه به دلایل ابرازی و مخالفت رای صادره با قانون دفاعیه به شرح ذیل معروض می دارد.
موکل پیرمردی ساده دل است که که تنها اندوخته وی منزلی مسکونی ست که متاسفانه این منزل نیز جهت پرداخت بدهی های معوقه خوانده به شرکت لیزینگ ****ن به تاراج رفته است. در سال —-خوانده بیلی مکانیکی بالغ بر ارزش دویست ملیون تومان به صورت اقساطی را از شرکت لیزینگ *********ن با صورت عقد اجاره به شرط تملیک خریداری می کند و خوانده با خوش صحبتی و اعتماد سازی و طی صحبت هایی که با موکل ساده دل می نماید وی را راضی می کند تا منزل مسکونی خود را جهت ضمانت باز پرداخت اقساط بیل مکانیکی در رهن شرکت لیزینگ بگذارد و اعتماد موکل را به خوبی جلب می نماید.
مبنی بر اینکه اقساط را ماهانه پرداخت می کند و هیچ گونه ضرری به منزل مسکونی موکل وارد نخواهد آمد و مهم تر از همه طبق سندی عادی مورخ———- که اساس پرونده حاضر است خوانده به موکل تعهد می دهد که ظرف پنج سال منزل موکل را با پرداخت اقساط و بدهی های خود به شرکت لیزینگ فک رهن کند که در این خصوص نیز تقاضای احضار شهود دارد.
ولیکن اکنون پس از گذشت شش سال از تاریخ انجام این تعهد بزرگ ، خوانده هیچگونه اقدامی در جهت تعهد خود در جهت فک رهن انجام نداده و دریغ از اینکه یک قسط و بدهی ماهانه خود را به شرکت لیزینگ پرداخته باشد در حال تاراج بردن مال موکل ساده دل است و گویی در اغاز تعهد نیز هیچگونه قصدی در پرواخت بدهی و اقساط خود نداشته است. (طبق اخطاریه اداره ثبت اسناد املاک که ضمیمه پرونده است هم اکنون نیز شرکت لیزینگ در حال مصادره منزل مسکونی است).
قضات محترم و مستشاران معزز دادگاه تجدید نظر گویی دادگاه محترم بدوی متاسفانه هیچ گونه توجهی به اساس ادله موکل که سند عادی تاریخ———– می باشد نشده است.! در این تعهد که در سال ——-تنظیم شده دقیقا درج شده که خوانده بایستی ظرف ۵ سال مجددا می گردد ظرف پنج سال منزل مسکونی موکل را فک رهن نماید به عبارتی خوانده به موکل تعهد نموده نهایتا تا پایان سال —— با پرداخت اقساط ناشی ثمن بیل مکانیکی، منزل مسکونی متعلق به موکل را از رهن شرکت لیزینگ خارج سازد و فک رهن نماید .
طبق سند اجاره به شرط تملیک بیل مکانیکی ضمیمه پرونده کاملا مشخص است که بیل مکانیکی در مالکیت و در اختیار خوانده است. سند رسمی منزل مسکونی موکل هم ضمیمه پرونده است و در این سند و در این سند ذکر شده منزل مسکونی در رهن شرکت لیزینگ قرار گرفته است. لذا درخواس احضار شهود. احضار شرکت لیزینگ و ملاحظه اسناد معنونه جهت صدرو تصمیم شایسته از آن مرجع محترم دارد.