یکی از مسائل چالش برانگیزی که مالکان در طول مراحل خرید و فروش ملک با آن دست و پنجه نرم می‌کنند، مسائل مرتبط با ملک مشاع است. در تعریف اصطلاح ملک مشاع می‌توان این‌طور گفت: «ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که دارای چند صاحب است و سهم هرکدام بطور واضح در آن مشخص نیست.» خرید و فروش ملک مشاع در مقابل ملک غیرمشاع دارای پیچیدگی‌های بیشتری‌ست که نیاز است در تمامی مراحل به آن توجه ویژه شود تا فرایند انتقال ملک از صاحب قبلی به صاحب جدید، بدون شک و شبهه انجام شود.
ملک مشاع به چه معنی است؟
ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند شریک مشترک باشد. کلمه مشاع خود به معنی اشتراک است و در مقابل کلمه «مفروز» که به معنی «جدا کرده» است قرار می‌گیرد. مالکان ملک مفروز مشخص هستند و حدود مالکیت هر کدامشان نیز مشخص شده است.
سند مشاع سندی‌ست که میان چندین شریک نوشته شده است. در این نوع سندها تمامی ملک متعلق به تمامی شرکا می‌باشد و به نوعی همه‌ی مالکین، صاحب کل ملک می‌باشند. واضح است که در این نوع معاملات که پای چندین و چند شریک به میان است نیاز است تا با آگاهی کامل نسبت به قوانین و مقررات اقدام به خرید و فروش ملک شود.
نمونه‌های بسیاری از سند مشاع وجود دارد. به عنوان مثال فرض کنیم شخص الف صاحب شش دانگ از یک واحد تجاری است و تصمیم می‌گیرد دو دانگ آن را به شخص ب به‌طور مشاع بفروشد؛ در این صورت هر دوشخص مالک آن واحد تجاری می‌شوند و هیچکدام نمی‌توانند بخشی از ملک یا واحد را جدا کرده و بطور دلخواه از آن استفاده کنند.
ملک مشاع و شیوه تقسیم آن
یکی از نکاتی که برای تقسیم ملک مشاع در نظر گرفته می‌شود، ارزش ملک است. لذا بر این اساس، به سه روش زیر می‌توان ملک مشاع را تقسیم کرد:
تقسیم به افراز
در صورتی که سند ملک ممنوعیت قانونی و یا قراردادی نداشته باشد، مالکین می‌توانند از روش تقسیم افراز استفاده کنند. در این روش، نیاز است تا مالکین برای مشخص کردن سهم‌شان از یکی از راه‌های توافق، تراضع یا اجبار (از طریق مراجعه به دادگاه) استفاده کنند. بعد از این که سهم‌بندی مشخص شد، سند جدید بر اساس سهم‌بندی صادر می‌گردد. در این روش تقسیم ملک مشاع، به هر شریک معادل سهم مشخص شده می‌رسد و نیازی با ارزش‌گذاری و قیمت‌گذاری مال مشاع نمی‌باشد.
تقسیم به تعدیل
اگر ملک مشاع از نظر اجزای آن ارزش یکسان و واحدی نداشته باشد، با نظر کارشناس توجهی به مساحت ملک یا زمین نمی‌شود و ارزش زمین بر مساحت آن ارجعیت پیدا می‌کند. لذا به هریک از شرکا، معادل سهم نمی‌رسد و ممکن است بسته به ارزش زمین یا ملک مساحت کم‌تر یا بیشتری به آن‌ها تعلق بگیرد.
تقسیم به رد
ممکن است برای تقسیم ملک مشاع، نیاز باشد تا مال یا پولی از خارج به سهم‌ها اضافه شود تا معادل‌سازی انجام گیرد. در این روش ممکن است برخی از شرکا از ملک مشترک سهمی نبرند و به جای آن معادل نقدی دریافت کنند. در این حالت ارزش ملک حتما باید کارشناسی شود.
چگونگی فروش ملک مشاع
در نظر داشتن نوع و ماهیت ملک مشاع اهمیت بسیار بالایی دارد چرا که احکام و الزامات قانونی با توجه به همین ویژگی‌ها صادر می‌شوند. در کنار نوع و ماهیت، شرط دیگر فروش ملک مشاع رضایت تمامی مالکان است زیرا در نهایت باید سهم و مالکیت هرکس مشخص شود. دو نکته مهم در این روند توجه به حضور و رضایت همه مالکین است؛ درصورتی که یک یا تنی چند از مالکین به سن قانونی نرسیده باشند یا از سلامت روان و عقلی برخوردار نباشند، دادگاه صالح باید رأی صادر کند. همچنین موافقت و توافق همه اعضا در تفکیک سهم، یکی دیگر از شرایط مهم در فروش ملک مشاع می‌باشد.
چنانچه شرکا در تقسیم به توافقی جامع دست پیدا نکنند، لازم است اقدام به قوانین ثبتی افراز کنند. چنانچه ملک سابقه ثبتی در دفاتر اداره ثبت املاک نداشته باشد، مرجع معتبر و صالح دادگاه محل جغرافیایی ملک خواهد بود. در غیر این صورت درخواست افراز باید به اداره ثبت محل ملک داده شود. پس در صورتی که ملک مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، روند آن در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت و درموارد خلاف آن متقاضیان باید به دادگستری مراجعه و طرح دعوا کنند. در مواردی که ملک مطابق ضوابط قابلیت افراز نداشته باشد، لازم است درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به همراه گواهینامه‌ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به اضافه تصویر برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی معتبر به دادگاه محل وقوع ارائه دهند. با ارائه این درخواست که در قالب دادخواست ارائه می‌شود، صدور دستور فروش با تشکیل پرونده اجرایی، به مدیر اجرا ارجاع شده و در ادامه مدیر اجرا برطبق قوانین اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‌نماید.
چند نکته
- در صورتی که مالکین ملک مشاع بیش از دو نفر باشند، هر مالک می‌تواند سهم مشاعی خود را با نوشتن اظهارنامه‌ای به دیگر مالکان بفروشد.
- درهنگام مراجعه به دادگاه و اقدام به دادخواست افراز ملک مشاع، لازم است نام کلیه شرکا قید شود.
- در صورتی که قرارداد بین دو شریک تنظیم شده باشد و ملک غیر قابل افراز باشد، شریک دیگر می‌تواند با گرفتن دستور تخلیه برای فروش ملک مشاع از طریق دادگاه اقدام کند اما تا زمان قرارداد می‌تواند اجازه سکونت داشته باشد.
