خرید و فروش ملک مشاع

آشنایی با قوانین خرید و فروش ملک مشاع

از دیرباز یکی از مهمترین مشکلات و دغدغه‌های ملکی خانواده ها ، چگونگی خرید و یا فروش املاک مشاع بوده است .

اصولاً به املاکی که دارای دو یا چند مالک بوده و سهم هر مالک در آن‎ها مشخص نیست، املاک مشاع می‌گویند.

این ویژگی که سهم هر مالک در ملک مشاع مشخص نیست ، موجبات بروز چالش برای خریداران، فروشندگان و مراجع قضایی می شود.

نامشخص بودن سهم هر مالک در ملک مشاع شرایط خاصی را برای انجام معاملات آن بوجود می آورد

که در زمان انعقاد قرارداد  یا اقامه دعوا می بایست به آن توجه ویژه ای بشود.

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم

چند مالکی بودن ملک مشاع

چند مالکی بودن ملک مشاع ، خرید و فروش آن کمی پیچیده‎ تر از ملک غیر مشاع نموده است.

فلذا در زمان  معامله ملک مشاع  باید کاملاً هوشیار باشیم و با آگاهی و دقت قراردادمان را تنظیم نمائیم.

در این مقاله قصد داریم  ضمن تعریف املاک مشاع و شرایط آن، در مورد تقسیم‌بندی و چگونگی خرید و فروش ملک مشاع مباحثی را مطرح نمائیم.

و نهایتا نگران مشکلات ملکی و ثبتی خودتان نباشید تیمی متخصص همراه شماست

برای دریافت مشاوره و درخواست وکالت در دعاوی امور ثبتی ، مالیاتی و اداری فقط کافیست با ما تماس بگیرید

خرید و فروش ملک مشاع
خرید و فروش ملک مشاع

ملک مشاع به چه ملکی گفته می شود؟

با مراجعه به فرهنگ لغت در می یابیم که ، مشاع در لغت به معنی شراکت و در اصطلاح به ملک یا خانه ای اطلاق می گردد که مالکیتش میان چند نفر مشترک باشد و سهم جداگانه هر یک معین نشده باشد.

مشاع در مقابل “مفروز” به معنای جداکرده، که مالکان و حدود مالکیت‎شان مشخص شده‌ است، قرار می‌گیرد.

وقتیکه ملکی دارای دو یا چند مالک است، سندی که برای آن صادر می‌شود، مشاع نام دارد.

سند مشاع ملک

زمانی که سند را میان چندین شریک، به نوعی تسهیم می‌کنند و به اشتراک می‌گذارند، سند ملک، سند مشاع است.

لازم به ذکر است که وقتی ، سند ملک از نوع سند مشاع است، تمام قسمت‌های مربوط به آن ملک، متعلق به تمامی شریکان است.

فلذا به عبارت دیگر همه شرکاء ، مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند.

باید توجه داشت که معامله و خرید و فروش چنین ملکی با قید و بندهای بیشتری همراه است و نیازمند توجه بیشتری است.

در برخی موارد مقدار سهم مالکان برابر یا  ممکن است متفاوت باشد.

مثال

برای مثال وقتی دو نفر مالک زمین مشاعی باشند و یک نفر چهار دانگ داشته باشد و دیگری دو دانگ، سهم نفر اول دو برابر، نفر دوم است.

اما به هر حال هر دو نفر در تمام بخش‎های زمین سهیم و به طور مشاع در یک ملک شریک هستند

و هیچکدام از شرکاء نمی‎توانند بخشی از زمین را جدا نموده و به هر شکلی که بخواهند از آن استفاده کنند.

 

مراحل قانونی تخلیه ملک مشاع… همین الان کلیک کنید

چگونگی تقسیم ملک مشاعی

ملک یا مال  مشاعی را به سه روش می‌توان تقسیم نمود:

الف- روش تقسیم به افراز    

 ب-روش  تقسیم به تعدیل 

 ج- روش تقسیم به رد

 

انجام کلیه امور مربوط به تنظیم دادخواست لایحه دفاعیه و شکواییه را از وکلای گروه تخصصی ملکی ثبتی بخواهید

الف- روش تقسیم به افراز:

افراز به معنی جداکردن سهم هریک از شرکاء  از ملک مشاع می‌باشد که یا به صورت توافقی و رضایت طرفین و یا با جبر و قوه قهریه (از طریق دادگاه) صورت می‌گیرد.

هریک از شرکاء می‌توانند جهت خلاصی از وضعیت مشاع و شراکت، درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهند،

مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشند.

ویژگی ها ی تقسیم به روش افراز:

–به هر یک از شرکاء معادل سهم خودش از عین ملک مشاع می رسد.

–به ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک مشاع نیاز نیست.

ب-تقسیم به روش تعدیل:

چنانچه یک ملک مشاع از نظر اجزاء، ارزش یکسان و برابرنداشته باشد؛

به طور مثال در مورد یک قطعه زمین، قسمت مقابل بزرگراه آن ، ارزش بیشتری از قسمت‌های دیگر آن داشته باشد.

در این حالت ، کارشناس مبنا ی تقسیم را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد، بلکه ارزش زمین ، ارجحیت بر مساحت زمین خواهد داشت ،

فلذا برای تقسیم میان شرکاء بخش های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد ،

تا عدالت برقرار شده و از لحاظ قیمتی و ارزشمند بودن ، زمین بدرستی میان شریکان تقسیم شود.

ویژگیهای  تقسیم به روش تعدیل:

-در این روش به هر شریک معادل سهمش نمی‌رسد، فلذا احتمال دارد مساحت بیشتر یا کمتر به هرکسی تعلق بگیرد.

-شریکان همه از عین ملک مشترک سهم می‌برند.

– ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک مشاع توسط کارشناس ، لازمه و مقدمه تقسیم به روش تعدیل می‌باشد.

ج- تقسیم به روش ردّ:

در این روش از تقسیم‌ نمی توان با کم یا زیاد کردن مساحت ملک مشاع ، تعادل و توازن را برای تقسیم ایجاد نمود.

در برخی اوقات لازم است برای توازن ، وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه شود تا شخصی که سهام کمتری به او در تقسیم رسیده است،

با دریافت وجه اضافی و مشخص، سهم وی نیز از نظر ارزشی معادل سهم دیگر شریکان شود.

ویژگیهای تقسیم به روش رّد :

– احتمال دارد برخی از شرکاء از ملک مشترک سهم نبرند.

– از ملک مشترک هریک معادل سهام خود ، سهم نمی‌گیرند.

-همانند تقسیم به روش تعدیل،  ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک مشاع توسط کارشناس، لازم و مقدمه تقسیم به  روش ردّ می‌باشد.

نکته مهم:

چنانچه هیچ یک از  روش های تقسیم‌ فوق قابلیت تفکیک و تعیین تکلیف ، ملک مشاع را نداشته باشند،

تنها راه ممکن، درخواست ” فروش مال مشاع” از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.

 

جهت مشاوره در دعاوی ملکی و امور ثبتی کلیک کنید

وضعیت سندی املاک مشاع:

در خصوص سند مالکیت ملک مشاع  باید یادآوری کرد که با توجه به تعاریف موجود در قانون مدنی ، سند ملک مشاع از اسناد رسمی است ،

لیکن در عرف ثبت به آن می گویند سند مالکیت ، نه سند رسمی .

فلذا اثر خاص سند رسمی را که لازم الاجرا بودن آن بدون حکم دادگاه است را ندارد .

مثال

بعنوان مثال با ارائه اسناد مالکیت ،اجرائیه بر تخلیه ملک یا خلع ید از آن نمی توان صادر کرد.

بنابراین با توجه به تعاریف سند رسمی و غیر رسمی در قانون ، مجدداً باید این نکته مهم را در نظر داشته باشید

که سند مالکیت ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می شود و مطابق قانون مدنی جزء اسناد رسمی محسوب می شود

لیکن طبق قانون ثبت ، سند رسمی محسوب نمی شود .

نکته مهم:

سند رسمی قانون مدنی با سند رسمی قانون ثبت تفاوت دارد.

سند رسمی قانون ثبت بدون حکم دادگاه قابل اجرا است

و اگر اختلاف یا اشکال و یا اشتباهی در تنظیم آن باشد حسب مورد در اداره کل امور اسناد سازمان ثبت یا در هیات نظارت و شورای عالی ثبت مطرح می شود.

در صورتی که سند رسمی قانون مدنی مانند شناسنامه  که توسط سایر مامورین دولت تنظیم می شود قابل طرح در هیات نظارت یا لازم الاجرا نمی باشد .

فروش ملک مشاع

مهمترین موضوعی که باید مجدداَ یادآوری کرد این است که به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان آن‌ها ،

فروش ملک مشاع احتمالاً دشوار بوده و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز)، افت قیمت خواهد داشت.

همچنین هریک ازشرکاء ملک مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق ندارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد .

فلذا مالکین تلاش می‌کنند به این حالت پایان دهند و ملک را از وضعیت مشاع خارج کنند.

خرید و فروش ملک مشاع
خرید و فروش ملک مشاع

قاعده افراز و فروش ملک مشاع

برای پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به ماهیت و نوع ملک توجه خاصی داشت،

برای اینکه در قانون با توجه به شرایط ملک، احکام و الزامات خاصی در نظر گرفته شده است؛

بنابراین در صورت توافق شرکاء با یکدیگر، می‫توانند ملک مشاع را به هرنحوی که همه راضی باشند، میان خود تقسیم کنند.

با توجه به اینکه واژه ‎ی «مشاع» در مقابل اصطلاح« مفروز» است ،

ملک «افراز» شده یعنی چه؟

فلذا وقتیکه ملک مشاع با موافقت همه شرکاء یا از طریق حکم دادگاه تفکیک وتقسیم شود، به عبارتی می گویند ملک «افراز» شده است.

در این وضعیت ، سهم هر مالک از سایر شرکاء تفکیک می‌شود و مالک می‎تواند آزادانه و به هر نحوی در مورد آن تصمیم بگیرد.

از نظر قوانین و مقررات برای خرید و فروش و حتی افراز بخشی از ملک مشاع، شرایطی خاصی حاکم است که مالکان باید آن را رعایت کنند:

شرایط خرید و فروش ملک مشاع

تفکیک و فروش ملک مشاع فقط می بایست با حضور و رضایت همه ‎ی شرکاء انجام شود.

در صورتیکه یکی از مالکان هنوز به سن قانونی نرسیده باشد، یا از سلامت عقل برخوردار نباشد ویا بنا بر شرایطی مالک غایب باشد،

برای فروش ملک مشاع ، نیاز به صدور حکم از دادگاه صالح خواهد داشت.

وقتی که شرکاء در زمینه اخذ تصمیم مشترک یا تفکیک ملک دچار مشکل شوند،

نیاز است تا ملک را از وضعیت مشاع درآورند و سهم خود را به صورت ملک مفروز و جداگانه مشخص کنند.

برای این کار لازم است تا همه مالکین در مورد مفروز کردن ملک به توافق برسند.

چگونگی تقاضای افراز ملک مشاع

وقتی که مالکان ملک مشاع دچار اختلاف با هم شوند، هر کدام از شرکاء می‫تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح مقررات ثبتی «افراز» نامیده می‫شود، اقدام کند.

  • در صورتیکه ملک مشاع مذکور دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، تقاضای افراز ملک از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک خواهد بود.

در صورتیکه ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک مشاع در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)،

مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک مشاع خواهد بود.

فلذا در بیشتر موارد مالک باید تقاضای افراز خود را به واحد ثبتی حوزه‫ای که ملک مشاع در آن حوزه ثبت شده ، ارائه نماید

تقاضای افراز

همچنین در صورتی‌ که مطابق مقررات قابل افراز باشد، فرآیند افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت.

لیکن چنانچه اداره ثبت پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون را اعلام کند، مالک متقاضی ملک مشاع باید به دادگستری مراجعه و اقامه دعوا نماید.

درخواست فروش ملک مشاع

در صورتیکه اداره ثبت قادر به افراز ملک مشاع نشدند، تاییدیه ای را مبنی بر عدم قابلیت افراز به مالک متقاضی تحویل می دهد

و او می‌تواند مستند به این گواهی به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی)،

تقاضای خود را مبنی بر فروش ملک مشاع به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارائه نماید.

مزایده و فروش ملک مشاع

این درخواست، باید در قالب دادخواست(یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است) تنظیم شود.

با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی،

مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

در مزایده، کارشناس ، قیمت پایه برای ملک تعیین می کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین  قیمت را پیشنهاد کرده باشد.

در این شرایط غیبت شرکاء یا شخص ثالث در جلسه مزایده، مانع از انجام مزایده نیست

و همان شخصی که درخواست فروش ملک مشاع را کرده است، خودش هم می‎تواند خریدار ملک مشاع باشد.

در مورد مراجعه به دادگاه به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع،

مشخصات همه شرکاء باید در دادخواست، چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید شود.

مواد قانونی مهم در خصوص املاک مشاع:

به چند نمونه از موارد قانون اشاره میکنیم

ماده ۵۸۹قانون مدنی:

«هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشد »

ماده ۵۹۱ قانون مدنی :

«هر گاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند ،تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند ،مشروط براینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد»

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع :

«ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»

ماده ۵۹۸قانون مدنی :

«ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل ‌میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.»

در پایان یادآوری می گردد که تفکیک ، تقیسم و خرید یا فروش ملک مشاع نیاز به تخصص داشته و در صورت غفلت ، دچار خسارت و ضرر و زیان هنگفتی می شوید.

فلذا چنانچه نیاز  به راهنمایی و مشاوره  وکلا  و کارشناسان مجرب و خبره  این مرکز داشتید

برای دریافت مشاوره و درخواست وکالت در دعاوی امور ثبتی ، مالیاتی و اداری فقط کافیست با ما تماس بگیرید

 

نوشته های پیشین

آنچه که از خرید و فروش خانه و ملک و تنظیم سندباید بدانیم

بررسی مال غیر منقول

آنچه که از جرم فروش مال غیر(ملک)باید بدانید

 

نویسنده

admin

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *