در حقوق و فقه در واقع بیع اصطلاحی است که برای مفهوم خرید و فروش به کار می‌رود. در واقع بیع یکی از عقودی است که به این صورت تعریف می‌شود که: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض عموم» مطابق با این تعریف یعنی هنگامی‌که دو شخص با یکدیگر عقد بیع را منعقد می‌کنند، یکی از آنها متعهد می‌گردد که مالی را در اختیار دیگری قرار دهد و فرد مقابل نیز در برابر آن وجهی پول پرداخت نماید. بیع به عنوان یکی از پرکاربردترین عقود شامل اجزایی است که رایج‌ترین آنها اسناد بیع می‌باشد که در ادامه مقاله به شرح آنها می‌پردازیم.
آنچه در اینجا میخوانیم
سند بیع چیست؟
سند بیع، سندی است که در آن فروشنده (بایع) و خریدار اعلام می‌نمایند که این فروش صورت گرفته و مالکیت مال به نام خریدار منتقل شده است. بر اساس این سند فروشنده دیگر نمی‌تواند ادعایی نسبت به مال فروخته شده داشته باشد. اسناد بیع شامل انواع مختلفی از بیع می‌باشند که هرکدام از آنها مربوط به شکلی از بیع می‌باشند.
انواع اسناد بیع
قولنامه
قولنامه در واقع به قراردادی گفته می‌شود که وقتی دو طرف معامله قصد انجام معامله را دارند ولی هنوز شرایط برای ثبت رسمی بیع فراهم نشده است، میان آنها نوشته می‌شود و طرفین را نسبت به یکدیگر برای انجام معامله متعهد می‌سازد.
در حالت کلی معنی قولنامه این است که فروشنده و خریدار متعهد می‌شوند تا معامله را با رعایت شرایط ویژه که مورد قبول دو طرف است، انجام دهند. هدف از تنظیم قولنامه این است که دینی بر دوش دو طرف به وجود می‌آید که آنها را موظف می‌کند تا حتماً معامله را انجام دهند. بنابراین در صورتی که یکی از طرفین از انجام دادن تعهدات خود سر باز زند، طرف مقابل می‌تواند از دادگاه الزام وی به عقد بیع را درخواست نماید.
یکی از ویژگی‌های مهم قولنامه این است که در راستای آن تنها تعهد برای انجام معامله ایجاد می‌گردد نه تعهد به انتقال مال. بنابراین تعهدی که قولنامه بر دوش فروشنده قرار می‌دهد انجام معامله می‌باشد، قولنامه به تنهایی برای خریدار حق عینی نسبت به مال و یا ملک ایجاد نمی‌کند.
مبایعه‌نامه
از دیگر اسنادی که در بیع مورد استفاده قرار می‌گیرد مبایعه‌نامه می‌باشد. مبایعه‌نامه سندی است که در طی آن مالی به شخص دیگری فروخته می‌شود. سند مبایعه‌نامه را می‌توان برای فروش هر نوع مالی تنظیم نمود.
در طی تنظیم سند مبایعه‌نامه در آن فروشنده و خریدار تعهدات خود را درج می‌نمایند، هر تعهدی که برای طرفین در مبایعه‌نامه نوشته می‌شود باید مطابق با رضایت هر دو طرف انجام گیرد زیرا در غیر این صورت مبایعه‌نامه مورد پذیرش نیست. در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه هر دو طرف باید به یک سری موارد توجه نمایند تا در انتها به ضرر آن ها تمام نشود، از جمله اینکه باید تضمین‌هایی از فروشنده برای اطمینان از اینکه در دفترخانه حضور می‌یابد و مال را به او تسلیم می‌کند، دریافت نماید.
همچنین فروشنده باید قبل از تنظیم سند مبایعه‌نامه بخش خوبی از پول به عنوان مثال سه چهارم آن را از طرف مقابل معامله دریافت نماید. این پول می‌تواند ضامن تعهدات خریدار باشد و از بدقولی‌های پیش رو جلوگیری نماید. علاوه بر آن فروشنده می‌تواند در قرارداد قید نماید در صورتیکه هر یک از چک‌هایی که به عنوان پیش پرداخت داده شده بود نقد نشود، معامله را فسخ نماید.
سند تعهد به بیع
سند تعهد بیع از اسنادی است که اخیراً در معاملات بیع مورد استفاده قرار می‌گیرد. در سال‌های اخیر موارد متعددی پیش آمده است که در آن کلاهبرداران یک یا چند واحد مسکونی را به چندین نفر می‌فروختند و از این طریق درآمد کسب می‌کردند. بنابراین قوه قضائیه تصمیم گرفت تا با قانونمند نمودن فرایند پیش فروش مسکن این چنین کلاهبرداری‌ها را به حداقل برساند.
با سند تعهد بیع برای پیش فروش املاک، فروشنده ملزم می‌شود تا قرارداد پیش رو را در دفتر اسناد رسمی به ثبت برساند.
مدارک لازم برای تنظیم سند تعهد بیع:
اصل سند مالکیت
اصل بنچاق
اصل مدارک شناسایی
مزیت سند تعهد به بیع چیست؟
سند تعهد بیع نسبت به سایر اسناد بیع از مزایای بسیار زیادی برخوردار می‌باشد. هنگامی‌که طرفین بیع در دفتر املاک و یا دفتر خرید و فروش اتومبیل نسبت به بستن قرارداد اقدام می‌نمایند و میان خود اسنادی همچون قولنامه و مبایعه‌نامه رد و بدل می‌کنند، در واقع میان خود عهد می‌بندند که مال مورد نظر را مبادله نمایند.
در صورتی که فروشنده خلف وعده نماید و مال را تسلیم نکند، خریدار می‌تواند با استفاده از اسناد غیر رسمی مبایعه‌نامه و یا قولنامه از فروشنده شکایت نماید. اما توجه نمایید که این مسئله مانع کلاهبرداری نمی‌شود و تا هنگامی که سند بیع به صورت رسمی به ثبت نرسد، فروشنده می‌تواند مال را به افراد متعددی بفروشد.
اما به محض اینکه بیع با ثبت سند رسمی انجام شود، دیگر امکان فروش مال مورد نظر به فردی دیگر وجود ندارد. بنابراین مهم‌ترین ویژگی سند تعهد بیع این است که فروش را به ثبت رسمی می‌رساند.
سند تعهد به بیع شامل چه موادی است؟
⦁ طرفین قرارداد
⦁ موضوع قرارداد
⦁ متعلقات و منضمات قرارداد
⦁ مبلغ قرارداد
⦁ تسلیم موضوع قرارداد
⦁ تعهدات طرفین قرارداد
⦁ اوصاف مورد قرارداد
سخن پایانی
در نتیجه بیع قراردادی پرکاربرد است که همه روزه از آن استفاده می‌شود. در تنظیم اسناد بیع باید به شرایط ذکر شده توجه داشت تا از هرگونه کلاهبرداری و یا بروز اختلاف جلوگیری شود.